几乎每天都有一篇关于新兴房地产市场、新兴城市或下一个最受投资者青睐的大都市的新文章。想要弄清楚哪一个适合您可能会令人困惑和不知所措。
您在网上看到的大多数宣传下一个最佳房地产市场的文章通常都是针对购房者，而不是投资者。阅读这些文章时请记住这一点。
在深入研究不同市场的所有数据之前，首先要确定你希望市场为你做什么。房地产投资涵盖许多不同的资产类别和商业模式。单户住宅投资者可能正在寻找与仓储运营商不同的东西，而多户住宅运营商可能需要与工业房地产公司不同的指标。
第一个要问自己的问题是：“我希望从中得到什么？”我丈夫里奇和我在我们的新书中写到了这个问题的重要性， 智能扩展，由BiggerPockets出版。
听起来很简单，但了解最终的期望是做出任何财务决策时最重要的一步。您是想快速获利，还是更喜欢现在的现金流以便退休？或者，也许您目前的工作有足够的现金流，您更愿意为未来做好准备，因此寻找价值会随着时间的推移而升值的房产？
如果您现在想通过修复和转售房产赚大钱，您可能希望进入一个更活跃的市场，那里的房产卖得相当快。如果您现在正在寻找现金流，您可能希望选择一个价格没有上涨太多以至于租金不再能覆盖开支的市场。如果您希望随着时间的推移升值，请寻找一个就业和人口都在稳步增长的地区。
事实是，你可以在任何市场赚钱。这个过程将帮助你缩小适合你的市场范围。
我的故事
20 多年前，我刚开始投资房地产时，住在旧金山湾区——这是世界上最昂贵的房地产市场之一。当时我是一名抵押贷款经纪人，当许多当地投资者向我申请贷款或再融资时，我能够看到他们的完整房地产投资组合。
我觉得这些数字毫无意义，因为他们的大多数房产都是负现金流，或者需要大量首付才能收支平衡。我认为一定有其他方法。
当时我在 KSFO 的广播节目中，有机会采访非常成功的投资者，了解他们的秘诀。其中一位投资者是罗伯特·清崎，他是《 富爸爸穷爸爸他向我和我的听众讲解了现金流的概念——正现金流！信不信由你，这对当时的加州人来说是突破性的信息。
清崎在我的节目中解释了他投资达拉斯的原因，因为那里就业增长强劲、人口增长迅速，住房价格合理。采访结束后不久，我飞往达拉斯，以更好地了解市场，回来时带回了五处房产。我简直不敢相信这些房产如此便宜，现金流如此之多。这是我以前从未见过的。
我在 RealWealth 节目上谈到了这一点，突然间我们的电话响个不停，人们都想做同样的事情。就在那时，我们成立了 Real Wealth Network：帮助人们了解州外投资的来龙去脉。
从那时起，我开始着迷于了解房地产市场并寻找最佳投资地点。以下是我学到的一些东西。
1.研究当地经济
强劲的当地经济对于房地产市场的繁荣至关重要。寻找具有以下特征的地区：
- 就业增长： 不断增长的就业市场吸引了更多居民，从而增加了住房需求，以及对各种房地产（仓储、零售、办公和工业）的需求。特别关注拥有新业务开发、技术中心或大型公司正在迁移的地区。
- 低失业率： 低失业率是经济稳定的标志，购房者和租房者的需求强劲。
- 多元化行业： 依赖一两个行业的市场风险较高。多元化经济可降低严重经济衰退的风险。
2. 分析人口趋势
人口增长是房地产市场健康发展的另一个关键因素。以下是需要关注的因素：
- 迁移模式： 人们正在迁入或迁出该地区吗？有移民趋势的城市也有更高的住房需求，因此有更好的投资机会。如今，西南地区的移民人数最多。
- 人口结构变化： 关注人口的年龄和收入水平。吸引年轻专业人士的地区可能会因 A 级多户住宅或单户住宅而蓬勃发展。蓝领工人较多的地区可能需要更多经济适用房，而吸引退休人员较多的城镇可能会因配备便利设施的老年生活空间而蓬勃发展。
3. 评估住房供需
良好的房地产市场具有健康的供需平衡。您可以通过以下几种方式来研究它：
- 空置率： 低空置率表明租赁需求高，而可用库存低。这可以提高租金和资产价值。
- 新建筑： 新建筑率高可能表明市场正在扩张，这是好事。然而，过多的新建筑可能导致住房供应过剩，从而导致租金下降和价格下跌。检查许可证数量与新工作岗位数量。
- 住房库存： 如果某个地区的房产销售很快，这可能是因为住房库存供应量低，从而导致价格上涨。
- 上市天数（DOM）： DOM 值低表示房屋销售速度快，通常是由于需求量大。如果 DOM 值高，则可能表示需求量相对于库存量不足。
4. 调查基础设施发展
当一个地区即将发展时，你会看到大型基础设施建设，这会对房地产价值产生重大影响。以下是需要注意的事项：
- 运输： 新建或扩建的高速公路和/或机场是都市区快速发展的良好标志。
- 设施: 新建的学校、公园和医院也是该地区蓬勃发展的良好标志。
- 城市发展计划： 寻找正在规划大型商业中心、体育场馆或文化机构等新项目的城市。这些项目可能需要数十年才能获得批准，这意味着其他人已经做了大量尽职调查来做出这些决定。你可以乘风破浪。
5. 永远不要低估本地专业知识的力量
与当地房地产经纪人、物业经理和其他房地产投资者合作，获得仅靠数据可能无法揭示的市场动态的“实地”洞察。
- 当地房地产经纪人： 他们对社区趋势、买家行为、DOM 和房产价值有第一手的了解。
- 物业经理： 他们可以提供有关租赁需求、租户偏好和更准确的租金率的宝贵见解。
- 房地产投资者： 与其他有市场经验的投资者建立联系。他们可以分享他们的成功、挑战和秘诀。几乎每个大都市地区都有一个您可以利用的投资者网络群组。
6.考虑监管环境
城市或大都市地区的监管环境可能会对您的投资产生重大影响。
- 了解您的分区法规： 如果您希望翻新房产，请务必了解允许哪些行为。在某些城市，出租物业的翻新限制比主要住宅的翻新更多，需要的监督也更多。
- 学习房东法律： 如果你是买入并持有的投资者，你会想要了解驱逐的流程。了解租金涨幅是否有限制。询问投资物业是否有不同的房产税率。如果你 想要短期租赁，确保 你了解当地法律和未来可能的法律。法规的一次变化就可能毁掉你的投资计划。
- 了解房产税： 高额的房产税会耗尽现金流。一定要了解房产税的征收方式和时间。
7.利用房地产市场研究工具
有几种在线工具和资源可帮助您分析房地产市场：
- Zillow、Redfin 和 Realtor.com： 房产列表、市场趋势和价格数据。
- NeighborhoodScout： 深入的社区分析、犯罪率和学校评级。
- 地方政府网站： 有关城市规划、分区法律和基础设施发展的信息。
- 更大的口袋： 查看我们的工具，包括租金估算器、市场查找器和交易查找器。
最后的想法
寻找最佳房地产市场是一门艺术和科学的结合。它需要深入了解当地经济、人口变化、供需、市场趋势等。通过利用数据、随时了解情况并与当地专家联系，您可以做出明智且有利可图的投资。
祝您投资愉快！
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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