关于英国房地产市场，有一句话你经常听到，但现在却几乎不再被人提及。政客们在广播中大肆宣扬它，慈善机构将其纳入报告中，而记者则一直将其写在报纸上。
你甚至可能自己也这么说过。就是：新房供不应求。
这是一个显而易见的老生常谈，除了一个小细节之外：它是完全错误的。
数百万人需要住房。这没有争议。但令人困惑 需要 和 要求 造成了巨大的政策失败。
政府确信住房需求充足；它计划在议会结束前建造 150 万套住房。
这种方法的特点可能是我童年的一部电影中凯文·科斯特纳饰演的角色在他的麦田里漫步时听到的另一句经常被错误引用的台词：“如果你建造了它，他们就会来。”
事实上，这个无形的声音说：“他会来”，指的是棒球运动员“无鞋”乔·杰克逊的鬼魂，他确实出现在科斯特纳在他的农场建造的球场上与其他已故棒球传奇人物的灵魂进行比赛。
对于没有看过的人 梦想之地，我知道情节听起来不合常理。但这并不比看看英国房地产市场的现状并得出结论说我们可以依靠开发商来走出困境更精神错乱——这显然正是住房大臣戴上红色“建造婴儿建造”棒球帽时所想的。
可悲的现实是，尽管戴着帽子，尽管史蒂夫·里德在任务失败时将自己的工作“置于危险之中”，但政府实现 150 万人目标的机会却微乎其微。结果，它投入了计划改革以摆脱体制束缚。规划确实需要改革，但建房不够的原因是买房不够。
批量房屋建筑商通常建造房屋而不是公寓，他们的建造速度与销售速度一样快。建造公寓楼的开发商需要出售大部分“期房”，然后才能获得开工建设的资金。
因此，虽然大量的人需要一套房子，但由于抵押贷款利率较高和存款困难，在当前的房地产市场上真正买得起房子的人却少得多。前者以百万计；后者以市场销售完成情况衡量，整个英格兰每年可能停留在 120,000 辆左右。
那么为什么房屋建筑商不直接降低价格呢？
因为房屋建筑商在采取这种做法之前几乎会做任何事——忍受任何困难。
开发人员往往是一群乐观的人：当您将大量时间和金钱投入到可能只能在遥远的未来某个时刻实现盈利的项目时，您需要保持乐观。这意味着您不能在价格上妥协，特别是如果您始终相信市场很快就会复苏。只需一笔较低价格的交易就能为该网站未来的抵押贷款估值和销售设定基准。相反，他们转向买家激励措施，作为在不影响总体价格的情况下提供折扣的一种方式。
在 2008 年金融危机之前，开发商就以在加勒比海假期预订买家而闻名。可悲的是，那些日子早已一去不复返了——对于在没有测量员认为影响价格的情况下可以提供的产品的规定要严格得多。
但自帮助购买股权贷款计划结束以来，激励措施的使用有所增加，特别是对于新的较大房屋（其中 70% 以上现在是通过激励措施出售的）。如今，他们通常需要提供押金、法律费用或交易费用方面的帮助，以及一些升级选项。尽管您仍然会偶尔发现小型开发商提供宝马，希望能完成销售。
但激励措施的作用有限，而且开发商在不影响其生存能力的情况下降低基本价格的幅度也有限。导致利率上升的通胀冲击对开发商造成了沉重打击。
建造新房的成本以及材料和劳动力成本都在飙升，而房屋建筑商则面临着监管成本的增加——所有这些都挤压了利润率。由于看不到任何放缓的迹象，建筑商宁愿静观其变，等待市场好转，同时将当前的产量与有能力购买的人数相匹配。
全国各地的生存能力并不相同。 Zoopla 的研究表明，价格较高的市场（例如英格兰南部）更具活力。问题是，这些是潜在买家受到抵押贷款利率上升打击最严重的地方。
在伦敦，情况更糟。在这里，建造唯一具有经济意义的房屋类型是公寓。但这些房屋的建造时间比房屋长，需要更多的债务，因此风险也更大——而且由于房产税高、房价增长前景低（不考虑最近的租赁权和消防安全丑闻），房主并不真正想要为海外投资者设计的公寓。
不知何故，我们最终陷入了这样一种境地：在世界上最昂贵、最令人向往的城市之一，没有人能够负担得起建造任何人真正想要购买的东西。
利润率不足以激励开发商投入当今风险较高的市场，而土地价值也不足以鼓励业主出售用于住宅开发。它造成了交付量下降的螺旋式增长，并且需要大量的时间和金钱才能扭转局面。
那么解决办法是什么呢？
在之前的经济低迷时期，当时的政府为市场提供了大量资金，将待售开发项目转变为出租开发项目——包括私人开发项目和负担得起的开发项目。它有助于保持市场容量，但主要集中在吸纳大量未售出的新房，从而对价格造成下行压力。这次没有出现同样的未售出房屋问题——私人租赁部门对许多开发商来说是一个有用的退出途径——但使用经济适用房资金作为有保障的买家可能会很有效。
更广泛地说，这个问题引发了一个问题：我们是否需要彻底改变我们的委托、资助和建造新房的方式。但这可能需要政府投入更多的时间和资金，而政府却没有这样做。
相反，政府正在放宽对伦敦开发商的经济适用房的要求，而且我们很可能会得到新版本的“帮助购买”。这可能会推动事情进展，但可能不足以实现 150 万套住房建设的目标。
这让我得出这样的结论：本届政府和之前的所有政府一样，会在某个时候陷入恐慌，并决定小幅房价通胀正是我们所需要的。因此，它将制定某种方式的需求侧刺激措施。
我等了一年，住房部长才意识到他真正想要的棒球帽是印有“买宝贝买”的帽子。
尼尔·哈德森 (Neal Hudson) 是一名房地产市场分析师
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