(彭博社)——今年 5 月，中国中央政府敦促 200 多个城市收购未售出的房屋，以缓解供应过剩问题。三个多月后，只有 29 个城市响应了这一号召。
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实施进度缓慢——很大程度上是因为该计划对地方政府的经济吸引力不大——凸显了国家主席习近平在试图遏制创纪录的房地产衰退时面临的挑战，这种衰退有可能破坏该国的增长目标。
该计划是政府为支撑房地产行业而采取的重要举措之一，同时实现了习近平创造更多经济适用房的目标。中国正试图处理 3.82 亿平方米的过剩库存，相当于底特律的面积，但令人失望的进展加大了出台更严厉措施的压力。
上海克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖禹在 8 月底的一份报告中写道：“地方政府的行动进展缓慢。”丁祖禹估计，截至 7 月份，全国未售出公寓的购买率仅为 1.9%。
地方官员一边在协调来自北京的要求，一边试图控制成本。据 Jefferies Financial Group Inc. 称，目前购买住房对这些官员来说没有什么经济意义，因为预计主要城市的房价在稳定之前至少还会下跌 30%。
将库存转化为经济适用房的预计回报也低于融资成本。麦格理集团有限公司 (Macquarie Group Ltd.) 的数据显示，2023 年中国一线城市的租金收益率平均仅为 1.4%，而央行的融资利率为 1.75%。
一些城市已提议通过大幅讨价还价来降低风险，这让人怀疑陷入困境的开发商是否愿意出售库存。在广东南部，佛山市提议以不超过附近类似项目价格的 50% 的价格收购。在同一省内，东莞市在一项调查中计划将待售经济适用房的价格定为新房价格的 50% 左右，这意味着购买成本将甚至低于这一水平。
惠誉亚太公司评级高级主管 Tyran Kam 表示，只有以大幅折扣购买未售出的房屋，才有可能提高回报。但他表示，地方政府也可能对这样做持谨慎态度，因为“这会给当地房主带来社会政治影响”。
此举有可能进一步加剧地方财政压力，而地方财政本已岌岌可危。地方政府刺激经济增长的能力因土地出让收入创纪录的下降而受到削弱，前七个月的预算支出缩减。在所有 31 个省和直辖市中，只有上海在上半年实现了财政盈余。
Creditsights Singapore LLC 高级信贷分析师 Zerlina Zeng 表示：“由于缺乏资金，而且银行和国有企业需要承担全部信贷和投资风险，我们预计购买计划不会大规模推行。”
中央银行计划
据官方媒体报道，中国人民银行于 5 月公布该计划后，呼吁 200 多个城市推进该计划。次月，住房和城乡建设部推动该计划扩大到县级，这意味着 387 个地级市也被鼓励加入。
据中国指数控股公司称，至少有 60 个城市的政府部门表示支持该倡议。但该公司研究总监陈文静表示，没有多少城市公布了实施的具体规则。
尽管人们普遍认为国家购买住房库存是缓解供应过剩的关键一步，但央行的资金支持力度一直很低。
公开数据显示，截至 6 月底，中国人民银行 3000 亿元人民币再贷款计划仅使用了 121 亿元人民币（17 亿美元），占 4%。
惠誉评级分析师在 8 月 29 日的一份报告中写道，现有融资计划的使用有限表明，社会住房的回报和现金流“不足以”偿还相关债务。
分析人士还对央行的资金是否充足表示怀疑，因为这只是解决供需错配所需1万亿至5万亿元人民币的一小部分。
据彭博社上月报道，为了解决资金问题，中国正考虑让地方政府使用专项贷款购买过剩的住房，这将使地方政府获得高达 1.6 万亿元人民币的资金。据彭博社研究称，这笔资金足以支持购房计划，预计 2024-2025 年的购房计划资金不会超过 1 万亿元人民币。
观察：中国房地产危机
放宽规则
严格的采购要求也增加了挑战。今年 5 月，杭州郊区规定，潜在目标必须是整栋建成的资产，并有足够的停车位。重庆要求，所选楼盘一公里内必须有地铁站、学校和医院。
不过，其他提出类似要求的城市正在降低门槛。8 月份，南方科技中心深圳不再要求目标资产必须完全建成。广东省肇庆市不再限制整栋楼的购买。河南省商丘市也降低了区位标准。
丁写道：“更多城市可能会放宽规定，以扩大潜在目标范围。”
但彭博行业研究分析师克里斯蒂·洪表示，目前，中国可能难以向地方政府推销其住房救助计划。“微薄的租金收益很难抵消这种风险。”
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关键词：地方政府,彭博,经济适用房,库存过剩,中国,习近平主席,中国银行,丁祖禹