医疗财产信托 （纽约证券交易所代码：MPW） 是我的 最大的 投资于单一房地产投资信托基金（REIT）。我建立了那个位置 向上 十五年来，稳步购买更多医疗保健房地产投资信托基金的股票。主要吸引力在于其高收益股息。
这项投资在很长一段时间内得到了回报。然而， 医疗保健房地产投资信托基金 近年来，由于我完全忽视了一个问题：租户集中度，因此承受了巨大的压力。医疗地产信托公司将其医院投资组合的很大一部分出租给了两名租户，当公司陷入财务困境时，这让公司及其股东付出了高昂的代价。这教会了我付钱 很多 投资任何公司时，更加关注客户集中度和质量。
不够多元化
医疗地产信托公司是最大的医院房地产所有者之一 在世界上。 它拥有数百个设施，出租给许多不同的医院运营商。然而，多年来，两个租户在其总资产和收入中占据了相当大的比例。例如，截至 2022 年底，REIT 的租金清单包括：
|
操作员 |
特性 |
占总资产的比例 |
占收入的百分比 |
|---|---|---|---|
|
管家医疗保健 |
41 |
24.2% |
26.1% |
|
圈健康 |
36 |
10.5% |
11.9% |
|
展望医疗控股 |
14 |
7.5% |
11.5% |
|
修道院集团 |
32 |
6.6% |
5.3% |
|
斯普林斯通 |
19 |
5% |
5.8% |
|
50 名操作员 |
第302章 |
38% |
39.4% |
|
其他投资 |
0 |
8.2% |
0% |
|
全部的 |
第444章 |
100% |
100% |
数据来源：医疗财产信托基金。
虽然该房地产投资信托基金拥有 50 多个租户，但其中 5 个租户提供了超过 60% 的收入。随着 Steward Health Care 和 Prospect Medical Holdings 陷入财务困境，这成为一个问题。
这些问题促使房地产投资信托基金与这些大型租户合作，帮助他们解决财务问题。例如，2023 年 5 月，Medical Properties Trust 通过一系列交易重组了其对出租给 Prospect Medical Holdings 的房产的 16 亿美元投资。它将一些租赁转换为该公司管理式医疗业务的股权。与此同时，它暂时暂停了加州的租金，去年九月恢复部分还款，今年三月开始全额租金。
医疗财产信托基金还试图通过提供财务援助和暂时降低租金来维持 Steward 的生存。然而，这些努力还不够，斯图尔特今年早些时候申请破产。 REIT终于能够 上个月与 Steward 断绝关系，这使得它能够为以前租给该公司的许多房产找到新的租户。
该房地产投资信托基金与其两个最大租户的问题严重影响了其股价（股价较几年前的峰值下跌了近 80%）。它不得不出售出租给财力雄厚的租户的房产，以偿还到期债务。它还 两次削减股息。
经验教训
我从投资医疗财产信托中学到的最大教训是 投资时仔细考虑客户集中度和质量。单个客户的集中度越高，该客户的问题成为该投资问题的风险就越大。同样，如果一家公司的财务实力较弱的客户高度集中，这也可能会影响我未来的投资。
医疗财产信托基金已经从惨痛的教训中吸取了教训。这导致该公司专注于通过引入更高质量的租户来实现租户基础的多元化。例如，去年医疗保健公司 CommonSpirit Health 收购了 Steward 在这些设施中的业务后，它同意将其整个犹他州医院组合出租给 CommonSpirit Health。 CommonSpirit 拥有强大的投资级信用，这增强了其履行财务义务的能力。为这些设施争取到如此优质的租户，使房地产投资信托基金能够将房地产的多数股权出售给另一位投资者，以筹集更多现金。与此同时，作为与 Steward 破产和解的一部分，该公司最近同意用四家优质运营商取代 Steward 管理的其他 15 个物业。
由于该协议，房地产投资信托基金实现了其在第二季度收益电话会议中设定的目标。首席财务官史蒂夫·哈姆纳表示：“寻找 通过日历到 2025 年和 2026 年, 我们的期望是 我们将拥有稳定的医院房地产投资组合，租赁给各自市场的主要运营商，而无需与 Steward 接触。”实现这一目标后，房地产投资信托基金可以通过增加租赁给优质运营商的新房产来重建其投资组合，以重建其投资组合。继续使其租户基础多元化，这也将使其能够重建股息。
它是 重要的 挖一点 更深
我 没有付足够的钱 在我建立自己的职位时，我注意到医疗财产信托的租户集中度，事实证明这代价高昂。 然而，我学到了宝贵的一课：分析公司的客户群和质量，因为这可能对其未来的业绩产生有意义的影响。医疗财产信托基金也吸取了代价高昂的教训。随着租户质量的提高和租金的多样化，它能够更好地实现我在建立职位时最初预期的稳定收入和增长。这就是为什么我打算继续持有，相信它最终能完全康复。
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马特·迪拉洛 (Matt DiLallo) 在医疗财产信托公司 (Medical Properties Trust) 任职。 Motley Fool 没有持有上述任何股票的头寸。 Motley Fool 有披露政策。
购买医疗财产信托给我上了一个昂贵的教训最初由 The Motley Fool 发表
关键词：医疗财产信托,Prospect Medical Holdings,Steward Health Care,财务困境,房地产投资信托,集中度,财产