（彭博社）——自美联储于 2022 年开始加息以来，随着借贷成本飙升和房地产市场崩溃，房地产股经历了充满挑战的几年。尽管 2024 年中期出现健康反弹，但 2025 年的前景并不特别令人鼓舞。
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但这并不意味着投资者应该预期明年房地产股将出现大跌。 Truist Advisory Services 高级股票分析师 Adam White 表示，这很可能是一个选股市场，有的上涨，有的下跌，而且整体走势并不一致。
这对于住宅市场来说并不是一个好消息，预计住宅市场将在 2025 年面临抵押贷款利率居高不下和供应有限的挑战，特别是在美联储主席杰罗姆·鲍威尔周三表示降息幅度较小之后。房地美周四在一份声明中表示，就在本周，平均 30 年期固定抵押贷款利率一个月来首次上升。
但在市场上最受打击的领域之一：写字楼房地产投资信托基金中，人们的乐观情绪日益增长。
CenterSquare 投资管理公司的高级投资策略师乌玛·莫里亚蒂 (Uma Moriarity) 表示：“房地产投资信托基金真正具有竞争力的地方在于其成本和资本可用性，这对于办公楼来说可能是最真实的。” “当你考虑任何特定市场中的一项奖杯资产时，它很可能由其中一个房地产投资信托基金拥有。”
自 2022 年初以来，该集团遭受重创，标普综合 1500 办公房地产投资信托指数暴跌超过 30%，而标普 500 指数则上涨 24%。
考虑到房地产行业在此期间面临的阻力，这种差异并不完全令人震惊。随着美联储在 2022 年 3 月至 2023 年 7 月期间加息 11 次，借贷成本飙升，2023 年 3 月的地区银行危机使当地贷款机构陷入瘫痪，雇主在新冠疫情封锁后难以让员工重返办公室。
办公楼反弹
这些压力导致房地产股全线下跌。信安资产管理公司 REIT 客户投资组合经理托德·克伦伯格 (Todd Kellenberger) 表示，在过去 20 年里，美国 REIT 相对于标准普尔 500 指数只有 11% 的时间如此便宜或便宜。莫里亚蒂表示，与其他 REIT 市场相比，写字楼 REIT 仍比新冠疫情前的水平下降了约 60%，这使它们成为一个不错的增长目标。
从很多方面来看，工作场所房地产的反弹已经开始。根据贸易协会 Nareit 的数据，写字楼 REIT 的总回报率（包括股息和股价上涨）到 2024 年将超过 28%，使其成为继数据中心和利基专业 REIT 之后表现最好的类别之一。 Nareit 的数据显示，与 2023 年和 2022 年相比，这是一个巨大的转变，当时写字楼 REIT 的总回报率为 2%，而 2022 年则下降了 38%。
莫里亚里蒂提到的对高档写字楼物业的关注现在也正在发生，从高质量和低质量名称之间的差异就可以看出。
专门专注于曼哈顿办公楼的 SL Green Realty Corp. 以及在美国高端市场开展业务的 Vornado Realty Trust 和 Highwoods Properties Inc. 等公司，今年迄今已取得了30%至50%以上。与此同时，联邦政府作为最大租户的 Office Properties Income Trust 等公司的股价在 2024 年下跌了约 85%。
“对于最强劲资产的投资组合来说，如果看到又一个强劲的一年，我不会感到惊讶，”莫里亚蒂说。
天堂里的麻烦
住宅房地产的前景并不那么乐观。房屋建筑商是抵押贷款利率上升的独特受益者，因为建筑商利用了紧张的转售市场和激增的需求。但自美联储开始加息以来，该行业经历了 74% 的惊人上涨，之后正在降温。
美联储放缓降息步伐的意图可能会使抵押贷款利率高于预期。这会导致供应减少，因为越来越多的房主在以比现在低得多的利率锁定现有抵押贷款时不愿搬家。
房屋建筑商股票今年年底将下跌 1.6%，而 2023 年的涨幅为 80%。SPDR S&P Homebuilders ETF 目前正面临两年来最大的季度资金流出。自 10 月 18 日以来，标准普尔综合 1500 住宅建筑指数已下跌 25%，进入熊市区域。
首席执行官兼投资组合经理科尔·斯米德 (Cole Smead) 表示，即使是超豪华住宅（住宅房地产市场中似乎不受外部力量影响的部分，因为财力雄厚的买家通过使用现金来避免借贷成本上升）也可能会遇到困难。位于凤凰城的 Smead 资本管理公司。
“我最不看好的是高端豪华房地产，”他说。 “这会很糟糕。”
Smead 预计这些股票将反映更广泛的股市表现，他对 2025 年股市持悲观态度。 豪华住宅建筑商 Toll Brothers Inc. 直到最近还是今年表现最好的住宅建筑股票，自 11 月 25 日以来已下跌 27%，且刚刚预测毛利率弱于预期，凸显行业对定价压力的担忧。
保持市场繁荣的全现金交易也面临着借贷成本上升的风险。斯米德说，其中许多交易不是使用实物现金完成的，而是通过“类似货币”的抵押信贷额度完成的。
“这就是豪华住宅市场的动力，”他说。 “那么，如果这些资产陷入困境怎么办？那主人会做什么呢？他们会出售证券，还是会出售第二套或第三套住房？他们将出售两者中的一个，这会对双方造成伤害。”
当投资者考虑如何应对 2025 年的房地产市场时，Truist 的 White 警告不要简单地购买行业基金。相反，他敦促采取选股者的方法。数据中心房地产投资信托基金、房地产服务公司和高级住宅房地产投资信托基金是他看到机会的一些领域。
“你会想要更有选择性，”怀特说。 “到 2025 年，要获得同样的回报将会更加困难。”
（在第三段中添加有关抵押贷款利率上升的详细信息）
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