多户住宅 房地产是房地产联合组织（集团房地产投资）的主要收入来源。
尤其是，大多数可供 非合格投资者 是多户型住宅。我们联合投资俱乐部的指导原则是包容非认证投资者，而不仅仅是富有的投资者——我可以亲口告诉你，要找到允许非认证投资者参与多户型住宅之外交易的知名联合组织者有多难。
别误会我的意思，它们确实存在。我们已经投资了大量非多户型住宅交易。我们打算在未来投资较少的多户型住宅交易。
我不会粉饰事实：我对多户型住宅越来越谨慎。我们的投资俱乐部每月都会开会审查不同的被动房地产交易，我已经 我开始不遗余力地提出更多“替代”类型的财产或投资伙伴关系。
原因如下。
监管风险
对租户友好的州和城市继续加大力度 向上 法规 过去五年来对业主的指控。
以纽约州为例， 今年早些时候 已通过 “正当理由驱逐”规定。 它 不仅 制定租金稳定规则， 但是也 需要 房东必须续签所有租约，除非租客 有 违反 它。 因此，当业主签署租约时，他们不再知道他们是否承诺在该单位居住 单身的 年或 10 年。
纽约并不是唯一一个这么做的州。过去十年来，加州和其他几个对租户友好的州也做了同样的事情。
各州颁布符合其政治立场的法律并不令我困扰。这就是我们的联邦制政府模式的运作方式。我不需要投资这些州。
但联邦法律则完全是另一回事。
联邦监管和日益增长的政治需求
让我担心的是 政治欲望 对多户住宅的监管已经加强——不仅在对租户友好的州，而且在全国范围内。 拜登-哈里斯住房计划 7 月份宣布呼吁联邦稳定租金，年租金上限为 5%。
我不担心 将要 实际上 今年通过。 这不是重点。重点是现在的哈里斯竞选团队认为它足够受欢迎，可以作为政治口号。
十年前，这种联邦立法是不可想象的。今天，一个主要政党有信心这是一个获胜的竞选议题——而且这种信心 可能得到支持 通过投票。
这让我很害怕。监管环境将会是什么样的 10 几年后呢？
你和我可以在预测的细节上存在分歧，但我们可能在方向上达成一致 多户型监管走向。
大品牌联合组织的衰落
过去两年 对多户家庭不太友好 （稍后会详细介绍）。但在那之后，基于多户家庭赞助商的声誉和业绩记录，我们越来越难以信任他们。
我投资过的两笔最糟糕的多户住宅交易都是由赞助商吹嘘 巨大的 品牌。他们有着出色的业绩和声誉。在投资他们之前，我做了你 应该 做法：我询问了经验丰富的多户型投资者。每个人都对他们给予了高度评价。
然后利率飙升，资本化率扩大，租金持平，劳动力和保险成本猛增。
沃伦·巴菲特有句名言：“只有当潮水退去时，你才知道谁在裸泳。” 这当然是真的即——一个nd 事实证明，许多 业内知名企业 已经裸泳了。
这些“不利的市场条件”使得多户型住宅领域中的优质住宅与劣质住宅区分开来。 与我刚才所说的相反的是，现在评估赞助商的方式又变得更容易了，评估标准是 他们的表现如何 在过去的两年里。
即便如此，过去两年的情况表明 它是 并不总是容易或直接 审查赞助商。
多户家庭面临的其他挑战
我刚才提到的那些不利的市场条件？它们仍在发生。
利率居高不下，租金增长放缓，部分市场甚至出现负增长。费用大幅增加，导致多户型物业的现金流紧张。
由于多户住宅建设耗时太长，几年前在相反的市场条件下获得批准的项目现在 只是 现在以空置单位的形式进入市场。许多房地产市场已经充斥着新库存，并且难以消化。
一些 德克萨斯州的市场 佛罗里达州和 凤凰. 这再次导致多户住宅运营商的现金流困难。
住房活动家喜欢哀叹“租金太高了”。但这些市场的情况并非如此。
我们到底在关注什么？
别误会我的意思： 我们 仍然 有时我们会在我们的联合投资俱乐部中考虑多户联合。但当我们这样做时，我们通常喜欢与规模较小的运营商合作，这些运营商对打造大品牌不感兴趣，或者试图销售在线课程或教人们如何联合房地产。他们专注于寻找好的交易并有效地运营它们。 难的 停止。
然而，我越来越期待 远离多户型住宅。 我不喜欢监管风险，如果你担心一些 类型 未来几年将袭击美国的危机，监管风险变得更加紧迫。
我已经 一直在寻找 进行以下投资以分散和降低或消除监管风险。
拥有租户房屋的移动房屋公园
搬迁房屋要花很多钱。 当人们拥有自己的 自己的 移动房屋，只需租用地块，这样便宜得多 对他们来说 支付租金比 移动 他们的家。
在许多州，驱逐不付房租的房客也比驱逐 它来自 一个住宅单位。
我们的共同投资俱乐部投资了五个移动房屋公园，它们的表现都很棒。
零售和工业
商业租户（企业）不享有与住宅租户相同的合法权利。此外，许多商业租户已经定制了空间 确切地 满足他们的需求。他们已经为该单位投入了大量资金，因此不付款只会发生在 最 危急的情况。
我们投资的零售和工业地产，虽然很少， 表现良好。
土地
我喜欢土地投资。 你不必担心很多 多户家庭的风险 例如维修、装修、法规、承包商、房屋检查员， 或者 物业经理。 或者 租户。
一些土地投资者 简单地 翻转包裹以折扣价购买，然后以 满的 市值。 有些公司提供分期付款合同，买家在五年内付清款项 左右。
因为他们只有在付清全部款项后才能取得合法所有权，土地投资者不必取消抵押品赎回权。 他们 简单地 撤销违约租户的土地使用权。 然后他们又把它卖了 满的 价格。
到目前为止，我们的联合投资俱乐部只向土地投资者提供贷款（进展顺利）。不过，我们目前正在与国内几家最大的土地投资者洽谈合作事宜。
翻转合作关系
本月，我们将 正在进入 与一家小型私人合伙企业 房屋翻新 公司。我们将提供大部分资金； 他们负责翻修房屋的所有工作； 我们分割利润。
“翻转难道不危险吗？”
作为单笔交易？是的，有些转手交易会亏钱。作为一门生意？这只是一场数字游戏。 这家公司的胜率为 93% 他们的 翻转，以及 他们确实 每年 60 到 70 个。
我们曾与这家公司合作过 前， 和爱什么 他们正在做. 业主不仅提供6%的“回报底线” 如果 这次翻转没有按计划进行——他 并有个人和公司担保。
样板房
接下来 几个月后，我们计划 与另一家公司进行投资，建造个人样板房，然后以高额利润出售。 该公司购买了一座破旧的 家 在一块大地上，拆除它，建造两到三栋新房子 在地段上. 当地住房管理局喜欢 它， 作为增加住房供应的一种方式。
我们与他们的合作将类似于 这 合伙 与炒房公司签订协议。即使合作项目亏损，业主也会签署最低回报保证。
我喜欢这两个合作伙伴关系的一点是它们 短期投资。我们不必连续数年投入资金——如果有特殊情况，我们将在 12 到 16 个月内收回资金 家 如果是翻转的话则需要四到六个月。
担保票据和债务基金
虽然我们的被动投资俱乐部通常 寻找 我们接受股票投资年化回报率为 15% 或更高，如果风险较低，我们接受固定利率债务投资回报率为 10% 至 12%， 那是。
我提到我们借钱给一位土地投资者。这是一项短期投资，期限为一年或更短，支付 11% 的利息。这位投资者购买了一个 500 英亩的牧场，只是将其细分为几个较小的牧场，每个牧场面积为 10 到 50 英亩。
没有任何施工， 没有承包商，没有租户，也没有 检查员。 赞助商已经做过渗透测试，知道公用设施的接入，并与当地住房管理局确认牧场可以 细分。他们已经多次运用过这种商业模式。
唯一的风险是经济崩溃 这样的 未来一年内会出现严重的经济衰退 那 牧场土地价格 滴。
它是否无风险？否。 但风险是 漂亮的 低，而且回报可观。 这些类型的不对称回报是 确切地 我们喜欢看到的。
我们还投资了一家倒卖公司的票据， 提及 年利率为 10%。关键在于： 我们中的任何人 可以随时以六个月的通知期终止我们的票据。 它得到了支持 贷款价值比低于 50% 的留置权。
最后的想法
我讨厌当房东 巴尔的摩，监管极其严格，反房东氛围浓厚。虽然我不再是房东，但我对租赁监管的警惕性依然存在。
我也厌倦了反房东的言论。人们喜欢憎恨房东，这使得他们很容易成为监管的政治替罪羊。
有许多其他方式可以投资房地产——甚至是住宅房地产——但多户住宅 只是 似乎比许多人的风险更高 的 替代品。
多久一次 你看 多户家庭赞助商是否为回报底线提供个人担保？ 几乎从不，但我可以找到愿意做这些的私人投资团队。
这就是我的使命：找到 那 投资伙伴的最佳规模足够大，能够持续以低风险获得高回报，但是谁 规模足够小，仍然有兴趣与我们的投资俱乐部合作。
这是一种有趣的投资方式，与其他投资者一起参与这些合作。因为我们都是一起参与的，所以我们每次可以投资 5,000 美元，同时保持集体投资足够高以吸引这些合作伙伴。
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