面对如此多的不确定性，您能否通过被动房地产投资可靠地积累世代财富？

在本文中

这 总称“被动房地产投资”几乎包括任何不属于直接拥有的财产。常见的例子包括 房地产联合组织 （对大型房地产的集体投资）、私募股权房地产基金、以不动产担保的债务基金、私人票据、房地产众筹投资以及您作为隐名合伙人进行财务投资的私人合伙企业。

作为一名“康复中的房东”，他卖掉了自己最后一处出租房产， 外籍数字游民，我喜欢被动的房地产投资。我可以在世界任何地方轻松进行投资。

当大多数人谈论通过房地产积累代际财富时，他们指的是将一套房产传给他们的子孙后代。大多数人在这种谈话中忽略了被动房地产投资。

这就是为什么许多投资者为了世代财富而放弃被动房地产的原因，也是我热爱它的原因。

反对被动投资以传承世代财富

活跃的房地产投资者喜爱 的想法 让租户在几十年内逐步偿还租赁物业的抵押贷款。 当投资者离开人世时，他们的孩子将继承一笔无忧无虑的财产-一 几十年来，其价值一直备受推崇。

它创造了一个令人信服的愿景， 正确的？ 自豪地交出 现金流 将作品集分享给你的孩子。 您的孩子甚至可能能够靠这些现金流生活一辈子。

主动投资者不喜欢对被动投资（尤其是联合投资）缺乏控制。平均而言，房地产联合投资的目标是持有五年，或多或少几年。作为有限合伙人（被动投资者），我们无法控制发起人何时甚至是否出售房产。

当联合资产出售时，被动投资者会得到报酬，故事就此结束。你可以获得利润的一部分，这是你必须 然后 再投资（或留作现金）。没有一套叮当作响的钥匙 正式地传给你的孩子。

这 最伟大的 拥有房地产联合体的头几年内，投资者还可以享受税收优惠。 巨大的 折旧 最初会扣除费用，但会随着时间的推移而减少。对于直接拥有房产的人，折旧通常会随着时间的推移而更均匀地分摊。

因此，当房地产投资者将其财务规划扩大到数十年和几代人时，您就会明白为什么许多人专注于直接所有权而不是被动投资。

为什么我喜欢通过被动投资来积累世代财富

我一直质疑传统观念。我妻子说我反常，但我认为自己是反传统主义者——这完全不一样 根本就沒有事。

在您取消代际财富计划中的被动房地产投资之前，请考虑这些对其有利的论点。

大多数继承人 只是 想要 钱

父母很难 谁是 您对房地产的热情是可以理解的，但在大多数情况下，您的孩子并不想要您的房产。他们不会分享您的热情，即使他们在成长过程中尽职尽责地跟随您参观房产。 他们 只是 想 冰冷的现金。

除非你谨慎而有意识地规划你的遗产，否则当你死后，你的财产就会被送去遗嘱认证。在遗嘱认证中，你的继承人和遗嘱执行人必须弄清楚 哎呀 和他们一起做。 你可以将特定财产分配给特定继承人， 当然，但这并不意味着他们想保留它们。

大多数继承人 简单地 出售继承的财产——通常以低价出售给现金买家。

被动投资周转提供 控制

我 实际上 就像我的被动投资每五年周转一次的想法 左右。 它 给我机会 重新评估市场，选择未来五年最好的投资地点。当我 达到退休年龄，我不可避免地会移动一些 钱 出 高回报的房地产投资变成安全、无趣的投资。这没什么错。

投资周转率让我可以选择将我的钱用在哪些地方： 两个都 为了我的退休，并最终为了我的继承人。

无需劳动力，即可获得高回报

在 SparkRental 的共同投资俱乐部中，我们寻求不对称回报：低风险投资带来高回报。

对于股权投资，这通常意味着那些可能支付 15% 至 20% 或更高的年化回报率的投资。对于支付定期利息的低 LTV 债务投资，我们接受 10% 至 12% 的回报率。

是的， 我意识到 熟练的活跃投资者可以通过租赁物业获得高额回报。 但作为一名积极的投资者，要想持续获得丰厚的回报， 你需要做两件事：技能和劳动。 它 需要时间和精力 寻找好的交易并管理收益性房产—即使你雇用了物业经理。 然后你必须 经理，更不用说会计和税务报告。

当我的妻子和女儿继承我的被动投资时，她们不需要做任何事情。她们可以安心享受分红和利息收入，以及房产出售时偶尔获得的利润。

无限回报：长期投资如何随着时间的推移变得更好

并非所有房地产联合组织都会在四五年后出售房产。在某些情况下，发起人会在几年后重新融资房产并返还投资者的资本。

到那时，你就能收回投资资金， 但 你 保留您对该房产的所有权。 您不仅可以继续收取原始财产的分配，还可以使用相同的资金进行新投资并获得回报。

投资者将这种情况称为 无限回报， 因为你可以一次又一次地重新投资你的资本，而你获得的回报没​​有限制 在上面。

当你死去时，你的继承人将继承所有这些被动现金流投资以及原始投资的现金。

死亡会重置你的成本基础和折旧 夺回

当房产出售时——无论是直接拥有还是被动拥有——你都会被征收资本利得税和 折旧回收。

但是，如果您在持有这些资产时去世，则成本基础将重置为去世时的价值。这样就免除了资本利得税和折旧回收。

再次， 我意识到 这一优势也适用于直接拥有的财产。 但被动投资者往往享受高度加速的贬值，这使得贬值重获对他们来说是一个更大的威胁。被动投资者 巨大的 头几年的税收减免，他们和他们的继承人都没有 必须偿还这些。

Roth SDIRA 的遗产规划优势

当然，您可以使用自导 IRA 直接购买房产。 这很难做到， 由于每年的缴费限额较低。

在我们的共同投资俱乐部，我们 进入 联合投资和其他被动投资，因此每个成员可以投资 5,000 美元。使用自导 IRA 比通常需要 50,000 美元或 100,000 美元更容易做到。 自己投资 在辛迪加或基金中， 或者支付首付款、成交费用、现金储备和前期维修费用。

罗斯个人退休账户 (Roth IRA) 具有巨大的遗产规划优势。您可以跳过遗嘱认证，直接指定受益人。您的继承人还可以享受免税分配，并保持账户开通 10 多年后 你的 死亡。此外，Roth IRA 可以增加一些灵活的选择，为您孩子的信托规划提供便利——但请与遗产规划律师讨论此事，因为事情很快就会变得复杂。

继承人继承的是长期的、不受干预的实时投资 记录

不久前，我们的联合投资俱乐部投资了一张 10% 的票据， 允许取消 随时，只需提前六个月通知即可。 安全可靠 以低于 50% LTV 的优先留置权， 一个 个人的 保证， 和 一个 公司的 保证。

如果几年后我去世了，我妻子可以随时结束这笔投资。但她也可以继续保留这笔投资，每月继续收取利息，这样就安全了 在知识中 多年来，这张票据每月都准时支付。

是的，继承人也会继承长期租赁房产。但这些需要更多的工作来管理，而且流动性不强。 它 花费数万美元 出售出租物业，以及聘请房地产经纪人和等待数月结算等麻烦。

最后的想法

当我去世时，我的妻子和女儿将继承现金、纸质资产和被动房地产投资。如果她们愿意，她们可以保留这些投资，而不需要做任何工作 就他们而言。他们不必与房地产经纪人周旋，也不必以大幅折扣向现金买家出售房屋。

与此同时，我的被动房地产投资将 希望 按照预期支付两位数的回报。 随着辛迪加的转变，我将决定 我想 根据当前市场情况进行再投资。例如，如果联邦政府确实 努力突破 全国范围的租金稳定法，我可能会消除 多户住宅 我将把投资组合全部投资于监管较少的房地产类型。

我计划在离开舞台时留下七八位数的身家。而这一切都不需要我的女儿成为房东，并继承与租户、物业经理、检查员、承包商或房地产经纪人的麻烦。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。