当市场良好时，您投资了房地产联合投资，但现在时代变了：分配停止，租金增长消失，价格下降，费用增加，贷款到期。
现在投资赞助商消失了。你还没有收到投资者更新、季度报告，甚至 K-1 文件。你打过电话、写过信，但没有得到回复。你会怎么做？
单单停止分发并不一定意味着交易失败；可能有充分的理由。然而，停止分发加上停止沟通是巨大的警告信号。如果你不知道 为什么 分配已经停止，您不禁想知道自己是否被骗了，或者发起人是否放弃了投资并逃离了该国。
如果您发现自己处于这种情况，请执行以下七件事来确定您的投资情况。
1. 排除技术困难
在做出任何大胆假设之前，首先要排除技术困难。在社交媒体、电子邮件和短信时代，技术阻碍沟通的情况非常普遍。也许赞助商一直在发布更新，但你根本收不到。
确认赞助商拥有正确的电子邮件地址和电话号码。检查垃圾邮件文件夹中是否有可能被拦截的邮件。然后，检查其他电子邮件文件夹，看看是否有任何电子邮件处理规则将其邮件移出视图。某些电子邮件服务会完全阻止来自投资者门户的入站电子邮件，而不会通知发件人或收件人投递失败。
2. 直接致电赞助商
尝试拿起电话给赞助商打电话。确保您的语音信箱未满，以便他们可以给您留言，并且您提供给他们的号码可以处理短信。
3. 检查你的投资者门户
如果赞助商为您设置了投资者门户，请前往那里。登录后，您通常可以看到他们为您存档的电子邮件地址和电话号码。这些信息是最新的吗？
有些门户网站甚至会存储电子邮件通信的副本 — 检查是否有遗漏的消息。查看门户网站的文档存储部分（如果有），看看是否有您遗漏的财务、报告或信件，现在可以查看和下载。
4. 联系其他 LP
尝试与基金中的其他投资者沟通。通常你不会有其他投资者的名单，但如果你有，请使用它。通过电子邮件、电话或普通邮件询问他们是否遇到了与你相同的问题。
如果您没有投资者名单，请访问在线被动投资者论坛（如果您还不是会员，您可以加入其中），并询问其他会员是否投资了这笔交易。如果您收到回复，请私下给他们发消息，了解他们是否听说过正在发生的事情，以及他们是否知道您可以联系的基金中的其他投资者。以团体形式建立联系并交换意见。
5. 调查欺诈行为
希望永远不会发生这种情况，但如果你已经能够排除技术问题，而赞助商确实没有回复你的询问，那么下一步就是排除欺诈行为。
虽然彻头彻尾的欺诈行为很少见，但确实会发生。自己调查欺诈行为的一步是尝试确定该集团是否拥有或曾经拥有其声称的资产。您可以聘请产权公司或房地产律师来调查此事，或者先尝试自己进行调查。
从在线搜索开始
如果您想自己进行研究，请先在线搜索该房产所在县的名称，然后搜索该县的评估区、税务评估员或税务局的网站。
您通常可以通过单击“房产搜索”或“缴税”链接，使用房产地址在这些网站上搜索房产记录（不，您实际上不必缴税；链接的名称可能会产生误导）。
调出该房产的记录，找出所有者的姓名。这通常是一个不起眼的实体名称，例如“123 Main Street LLC”。但是，您应该能够通过查看您投资时签署的私募文件将其与发起人联系起来。所有权实体的名称可能会列在那里。
如果在线记录显示了该房产的转让历史，您可以查看上次销售日期和价格是否与交易完成的时间以及发起人所说的为该房产支付的价格相符。
检查县记录
您也可以尝试搜索县记录员或县书记员的网站。这是将契约、抵押和留置权记录在公共记录中的办公室。这些网站通常会有一个可搜索的“授予人/受让人索引”。它也可能是一个标记为“记录文件搜索”或“财产记录搜索”的链接。
输入您在税务记录中找到的房产所有者的姓名（例如“123 Main Street LLC”），然后搜索抵押或信托契约。如果网站允许您查看文档图像，请调出文档并查看谁签署了该文档。这应该是担保人的负责人——如果不是，这可能表明担保人与拥有该房产的实体没有关联。
但这并不是确凿的证据，因为有时赞助商会让其他组织成员（例如财务副总裁）签署这些文件。在互联网上搜索姓名，看看您是否能将该人与赞助商的公司联系起来。
在记录员的网站上，查找任何契约、受托人或止赎契约。您需要查看发起人是否已出售该房产或该房产是否被止赎。
有些县级记录员网站不允许您查看文档图像，只会显示文档索引或列表。在这种情况下，您将无法查看信托契约、契约或止赎契约 – 您只能看到它们已被记录。
请注意，查看实际文件的过程因县而异。在某些情况下，您可能必须亲自前往记录员办公室，而在其他情况下，您可能可以在线购买副本然后下载。如果您向律师提供文件记录日期以及文书编号，您的律师通常可以从法律服务或产权公司订购。
联系执法机构
如果您发现没有任何记录表明担保人曾经拥有过该房产，那么您可能已经成为欺诈的受害者。
致电当地执法机构提交警方报告，或者如果欺诈行为发生在州际，您可以联系当地 FBI 外地办事处提交报告。如果欺诈行为发生在互联网上（例如您在网上被招揽和订阅），您也可以联系 FBI 的互联网犯罪投诉中心 ic3.gov。您还可以在该网站上找到当地外地办事处的列表。
您还可以向您所在州的公司部、证券监管机构或联邦证券交易委员会 (SEC) 提出投诉。
6. 找一位律师
假设你已经排除了技术问题和欺诈，剩下的就是赞助商不沟通的简单案例。然而，事情并不简单。
发起人沉默寡言的原因有很多。其中包括非故意原因，例如发起人死亡或生病，以及故意原因，例如放弃投资。还有一些介于两者之间的情况，例如能力不足、缺乏经验（不知道该说什么）以及将头埋在沙子里，希望问题会自行消失。
如果赞助商继续回避你，可以考虑联系专门从事证券法或商业诉讼的律师。他们可能会先发一封催款信，要求提供经营协议所需的报告，例如财产财务状况、季度报告、K-1 等。如果催款信被忽视，你可以提起诉讼，通过取证或传票强制交付文件。
如果您之前成功找到了基金中的其他投资者，您可以尝试组织该团体分担律师费用或代表大家提起诉讼并分担费用。
7. 更换担保人（如果允许）
最后一种途径是更换赞助商。运营协议将规定更换赞助商的具体条件和流程。
请记住，运营协议是赞助商的律师起草的，因此更换他们通常是一件非常困难的事情。但如果你成功地与足够多的其他投资者建立联系，你们可能能够一起推动召开会员大会并进行投票。
你还用过哪些方法让不善沟通的赞助商进行沟通？请在评论中告诉我们。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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