首次投资房产买家的 4 个重要提示

在本文中

过去 16 年，我曾与近 200 名首次投资的人合作过。根据我的经验，在他们接受我们的培训之前，大多数人都完全专注于投资回报率和现金流。

以下是新投资者必须牢记的一些要点：

1. 你没有购买房地产

是的，结果是购买房产，但这不是您要购买的东西。您购买的是收入来源。您购买的是一种永久摆脱日常工作压力并按照自己的意愿生活的方法。因此，重要的不是房产本身；而是房产产生的收入。

净租金收入称为现金流。公式为：

• 现金流=收入-支出

要赚钱，你的收入必须大于你的支出。这里我将重点讨论收入（或租金）。

2. 重要的是可能收入，而不是总收入

许多人将年收入计算为月租金的 12 倍。如果履约租户始终占用该房产，则此计算是正确的。

然而，现实情况却大不相同。对年收入更现实的看法是：

• 年收入=12 x 月租金-空置成本-费用

我将忽略费用并仅关注空置成本。

没有办法准确知道您未来的空置成本。但是，您可以根据您的物业吸引的租户群体及其历史行为估算未来的平均空置成本。您可以通过采访物业经理来获取此类历史信息。

我将利用我在拉斯维加斯的租户细分研究向您展示如何估算空置成本。

拉斯维加斯有三个主要租户群体：临时租户、永久租户和过渡租户。每个群体都根据平均居住时间长短来命名。此表显示了平均居住时间、平均租金和其他信息，我将使用这些信息来估算三个群体的平均年空置成本。

	瞬态	永恒的	过渡
平均住院日数		>5 年	1 年
平均月租金	$900	2,200 美元	3,000 美元
是时候重新出租该房产了	2个月	1个月	3个月
准备重新出租房产的典型成本	2,400 美元	500美元	3,000 美元

虽然由于特定房产的持有成本，房产的实际成本计算更为复杂，但此示例将有助于说明这一概念。为简单起见，我假设所有三个部分的房产每月的经常性成本（债务偿还、税费、保险、水电费等）为 2,500 美元/月。

空置成本的计算公式为：

• 空置成本=租金月数x持有成本+装修成本

计算三个部分的每个空置成本：

• 瞬态： 2 x 2,500 美元 + 2,400 美元 = 7,400 美元
• 永恒的： 1 x 2500 美元 + 500 美元 = 3000 美元
• 过渡： 3 x 2,500 美元 + 3,000 美元 = 10,500 美元

要将每个空置成本转换为年度空置成本，请将每个空置成本除以每个部分的平均停留时间。

• 年平均临时空置成本： 7,400 美元 / 1 年 = 每年 7,400 美元
• 年平均永久空置成本： 3,000 美元/ 5 年 = 每年 600 美元
• 年平均过渡性空置成本： 10,500 美元 / 1 年 = 每年 10,500 美元

考虑到每个部分的空置成本，我们现在可以计算出三个部分各自的潜在年收入。

• 暂时可能收入： 900 美元 x 12 – 7,400 美元 = 每年 3,400 美元
• 永久可能收入： 2,200 美元 x 12 – 600 美元 = 每年 25,800 美元
• 过渡性可能收入： 3,000 美元 x 12 – 10,500 美元 = 每年 25,500 美元

根据这些计算，您可以修改现金流计算以使用可能收入而不是总收入，如下所示：

• 瞬时现金流 = 总收入 x 3,400 美元/（900 美元 x 12）- 费用或总收入 x 31% – 费用
• 永久现金流 = 总收入 x 25,800 美元/（2,200 美元 x 12）- 费用或总收入 x 98% – 费用
• 过渡现金流 = 总收入 x 25,500/(3,000 美元 x 12) – 费用或总收入 x 71% – 费用

尽管根据总租金来看，一处房产可能看起来像是一棵摇钱树，但当包括空置成本时，它可能会变成一个无底洞。

值得注意的是，空置成本是持有成本、出租时间和周转成本的函数。这些因素取决于房产及其吸引的租户群体。与普遍看法相反，空置成本与租金金额之间没有关系。

3.了解投资回报率和现金流的局限性

投资回报率和现金流只能估计理想情况下房产第一天的表现。它们无法告诉你第二天以后的情况。由于你将持有房产多年，所以第一天之后的情况远比第一天重要。

例如，假设您正在不同城市的两处房产之间进行选择。

物业A：

• 价格： 30万美元
• 租： 每月 2,000 美元
• 租金增长率： 每年 2%

属性B：

• 价格： 30万美元
• 租： 每月 1,500 美元
• 租金增长率： 每年 8%

根据这些数据，毫无疑问，房产 A 是更好的投资，对吗？

现在，让我们看看第一天的表现。我假设通货膨胀率为每年 4%。在头 10 年里，这两处房产经通货膨胀调整后的租金（或购买力）是多少？

	物业 A（通货膨胀调整后的租金）	物业 B（通货膨胀调整后的租金）
购买年份	2,000 美元	1,500美元
1	$1,962	$1,558
2	$1,924	$1,618
3	1,887美元	1,680 美元
4	1,851美元	$1,744
5	$1,815	$1,812
6	1,780 美元	$1,881
7	$1,746	$1,954
8	$1,712	$2,029
9	1,679美元	$2,107
10	$1,647	$2,188

由于房产 A 所在位置的租金涨幅不及通货膨胀率，因此经通胀调整后的收入每年都在下降。相比之下，由于房产 B 所在位置的租金涨幅快于通货膨胀率，因此经通胀调整后的收入每年都在增加。

到第 5 年，两处房产的通胀调整后收入几乎相同。第 5 年后，房产 B 是更好的长期投资。如果您计划持有房产超过 5 年，购买房产 A 将是一场财务灾难。

教训是，仅基于现金流和投资回报率等第一天指标的房地产评估可能会导致错误的决策和长期的损失。

4.“你只能指望今天”——或者你能吗？

我听到最多的基于首日现金流和投资回报率进行房地产选择的理由是：“你只能指望今天。”然而，这种信念假设世界是静态的，什么都不会改变。变化是生活中唯一不变的，所以这是不成立的。

例如，如果你在一个租金跟不上通货膨胀的城市购买房产，那么用这些房产实现财务自由是不可能的。这是因为由于通货膨胀，你的租金可以购买的商品和服务数量每天都在减少。这在房产 A 和房产 B 的例子中得到了体现。

我知道的关于租金增长和通货膨胀的最佳比喻是自动扶梯。想象一下，看着一个人试图走上下降的自动扶梯。走上去的人代表租金增长，而向下移动的自动扶梯代表通货膨胀。如果这个人走上去的速度不够快，赶不上自动扶梯下降的速度，他们就会向下走。

因此，即使租金上涨且通货膨胀率下降得更快，您的购买力或货币的实际价值也会下降。

最后的想法

我列出了每个房地产投资者需要考虑的重要提示。这些不仅仅是建议，而且是成功房地产投资不可或缺的部分。忽视或不考虑这些建议可能会带来严重的长期财务负面影响。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。