为什么我们的团队选择与私人合伙企业进行被动投资

在本文中

几年来， 我们的被动房地产投资俱乐部每月都会开会讨论和审查不干涉的投资。 每个月，我们都会一起进行一项新的被动投资，这样我们每个人都可以投资少量资金而不必成为房东。

尽管 我们 我们过去一直专注于联合组织 越来越注重私人伙伴关系。我们与不向公众募集资金的小型投资公司一起进行交易。

这些公司没有播客或 YouTube 频道。 他们不是 在那里 尝试为自己打造品牌 或者 卖 课程 或者 成为“大师”。 他们 只是 专注于获得房地产投资的持续高回报。 此外，私人伙伴关系 允许非认可投资者 因为它们不是证券。

当我们探索私人合作伙伴关系以被动投资房地产交易时，我们的共同投资俱乐部会寻找以下内容。

不对称回报

最终，我们想要的是低风险高回报：即花哨的金融类型所称的“不对称回报”。

从回报方面来看， 通常 意味着我们寻求 10% 至 12% 或更高的有担保债务 投资， 对于股权投资，税率为 15% 或更高。 否则，还有什么意义呢？如果我想从股票中获得 7% 到 10% 的收益，我会把所有的钱都投入股市。 如果 我希望债务投资能获得 4% 到 7% 的收益我会投资债券。

我投资房地产是为了获得高回报、稳定收入、税收优惠、多样化，而且最重要的是低风险。

任何人 谁投资了 在房地产行业工作足够长的时间知道 那 您可以获得不对称的回报。 投资者的第一笔房地产交易伴随着巨大的风险。但是他们的第 100 笔交易呢？如果他们已经做过那么多，他们已经吸取了所有昂贵的教训。他们知道如何在最大化回报的同时最小化风险。

很多 被动房地产投资 目标是获得高回报。有些 其中 有些风险同样高，而有些风险相对较低。

我们越来越关注下行风险：如何防范损失。

为什么我们关注风险

明星投资者沃伦·巴菲特有句名言：“第一条规则是永远不要亏钱。第二条规则是永远不要忘记第一条规则。”我被动投资房地产的时间越长，我就越能体会到他的话是多么的正确。

当你投资足够多的交易时（还有这个 这就是为什么我们的共同投资俱乐部 每月投资)，房地产投资的回报率呈钟形曲线。一些投资表现不佳，一些投资表现优异，大多数投资则位于曲线中间。

想象一下这条钟形曲线的最左下角——表现不佳的交易 糟糕地 他们蒙受了损失。我们的风险分析就是为了消除这种损失。

如果一笔交易表现不佳，我的收益只有 5% 而不是 15%，我会耸耸肩说，“我会在下一次交易中弥补的。”如果我投资一笔交易并损失 100% 的资本呢？ 让我们 只是 说我不会对此这么哲学化。

在房地产投资中，下行风险是最重要的。你有无数的投资机会，目标是获得 15% 或更高的回报。诀窍是发现那些 极低 下行风险。

这就提出了一个关键问题：你如何识别 低风险房地产投资？

我们仔细审查并尽量降低的风险

当我们查看交易时，我们 尝试 从尽可能多的角度看待风险。 这些是我们首先要看的主要内容。

合作伙伴的可信度

每一个做过足够多交易的投资者都会偶尔亏损。我们喜欢与投资者谈论那些让他们感到不顺心的交易。哪里出了问题？你是如何处理的？你的合伙人或金融投资者亏损了吗？

更好的答案应该关注投资者从中吸取的教训——以及他们如何 然后 个人遭受损失 为了 使其投资者或合作伙伴完整。

可信度是 实际上 这是衡量合作伙伴或赞助商最困难的事情。没有公式，也没有可以计算的数字。 你 简单地 必须和这个人谈谈 一次又一次 直到你对它们感到 100% 有信心为止。 如果你不这样做 感觉 完全的信心，将他们的投资转交给你，直到你这样做（或 只是 继续前行）。

底线是： 如果投资者卷走你所有的钱并逃往开曼群岛，那么无论投资者有多么熟练或有多么经验都没有任何意义。

合作伙伴体验

如果有人说“我从来没有在交易中亏过钱”，我 立即地 想知道他们做过多少笔交易。这可能不足以让我对他们的经验充满信心。

以我们合作过几笔投资的一位投资者为例。他不是赞助商或公众人物，他是 一名普通公民，因此我称他为凯西。

凯西 翻转 每年 60 到 90 栋房屋——一些是标准的快速翻新，一些是带有回租交易的长期翻新。此外，该公司还保留了一些长期租赁房产。Casey 管理着一个由 10 人组成的团队，其中一些是现场助理，一些是虚拟助理。

凯西拥有大约 300 处房产，足以说明他知道自己在做什么。随着业务量的增加，他的业务范围已经扩展到家乡以外的地区，但距离家乡只有几个小时的路程。他不会跑遍美国寻找最新的热门房地产市场。他只坚持自己了解的领域，谨慎扩张。

债务

杠杆增加风险。 难的 停止。

是的，我知道杠杆可以增加你的资本回报率。 我们不回避杠杆e—b乌特 我们确实 希望保持其适度和易于管理。

Casey 的公司拥有约 110 处房产，价值约 1510 万美元。这些房产 共同发挥杠杆作用 为 62.2%。

有一次，我们的联合投资俱乐部与 Casey 签署了一份私人票据，利率为 10%。他为我们提供了三项保护措施，首先是留置权 第一的 针对其一处无抵押房产的留置权。该留置权低于房产价值的 50%（低于 50% LTV）。

个人及公司担保

我们并不总是能从校长那里得到个人担保。但当我们得到担保时，我肯定会对风险感到放心。

凯西在这篇文章中提到的另外两项保护措施 曾是 个人担保 和 一个 公司的 保证 来自拥有所有房产的公司。 如果他违约，我们不仅可以追讨这 110 处房产以及其中的数百万美元 公平， 也是他的 个人的 资产。

你可能已经猜到了， 凯西准时支付了我们每月的利息。

物业管理风险

我特别喜欢完全不需要财产管理的投资。 例如， 我们最新的投资 与 Casey 的合作关系持续了数次。 这些都是典型的短期翻转，凯西的团队 简单地 在几个月内装修并出售房产——没有租户， 没有租约，没有 租金违约风险。

同样，我们与一位土地投机者合作投资，他以 25% 到 40% 的价格购买大块土地，然后分割小块土地，以高价出售。他在购买前获得分割批准，从而进一步防范下行风险。

尽管如此，我们确实经常投资需要管理的房产。 当我们这样做时，我们会查看担保人或合作伙伴拥有多少房产 一起工作 与物业经理 前。 我们希望看到多年来针对多种不同资产的合作关系。

施工风险

我喜欢与土地炒卖者的合作，因为这种合作完全没有建设风险。

但 以凯西 (Casey) 为例，他存在康复风险。 因此，当涉及到装修或施工时，我们会问同样的问题：您与这个承包商团队合作过多少房产？

“没有”这个答案很糟糕。“三十几”这个答案要好得多。凯西和他的团队合作多年，翻修了数百栋房屋。

监管风险

对租户友好的州和城市 不断通过更严格的住宅租赁监管法律。这种风险已经开始蔓延到联邦层面， 总统候选人 谈论 全国范围内的租金稳定法。

这些风险只适用于住宅租赁物业，不适用于其他任何物业。它不适用于二手房、短期度假租赁、仓储设施、零售、工业或其他任何物业。它当然也不适用于未开发土地，这也是原因之一 我很兴奋 与该土地投资者合作。

主要本金风险

这 最伟大的 与一家小型房地产投资公司合作的风险在于， 钥匙 主要的。

如果凯西明天被公交车撞了， 会 他的遗产和公司需要一段时间才能收拾残局。我相信我们能拿回我们的钱，但这仍然会是一团糟。

拥有 150 名员工的房地产联合公司则不存在同样的风险。如果其中一位管理合伙人去世，还有足够多的人准备接手。

如何预防 钥匙 主要的 风险? 您询问如果他们发生意外，应急计划是什么。谁来接管？他们有资格接管吗？资产是直接进入遗产认证程序，还是直接交给合伙人进行处置或继续管理？

像凯西这样健康的 40 岁男人明天去世的风险很小。我愿意接受这种风险。但这并不意味着你应该完全忽视它。

最后的想法

几个月来，我们的联合投资俱乐部会审查和投资房地产联合组织。这些活动对我们来说大多进展顺利，让我们享受所有权带来的好处（被动收入、升值、税收优惠），而不必担心成为房东。 但越来越多地， 我发现 私人风险较低 合作伙伴关系， 并且回报同样丰厚。

每天，我们都会了解到新的被动房地产投资。 我们通过 风险 多于， 还有很多。 但当我得到 更接近财务独立之后，我越来越关注下行风险——同时不牺牲回报。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。