评估卡马拉·哈里斯对房地产行业的建议

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卡马拉·哈里斯宣布 她 经济计划，其中包括针对房地产行业的诸多激励措施和抑制措施。 她的许多观点 是 实际上 设计 刺激房地产行业，这可能使投资者受益（尽管 原因 还会产生一些意想不到的后果）。 对于其他人来说，我们正处于危险之中。

让我们 采取 分别看一下它们将如何影响经济，特别是房地产行业。 我们将忽略与房地产无关的提案——例如“禁止哄抬价格”或限制小费税——以及 只是 专注于我们的行业。

帮助首次购房者

哈里斯的计划是 向“首次购房者提供 25,000 美元，以帮助 首付 在新家。” 这 这将是政府有史以来提供的最重大的首付援助，远远超过 8,000 美元首次购房者税收抵免 该政策于 2008 年至 2010 年间实施。 这也发生在我们陷入深度经济衰退和信贷紧缩的时候，与今天不同。

2020 年， 1,782,500 名首次购房者 如果他们全都采用这样的激励措施，那么纳税人就得付出代价 很酷 446亿美元。

当然， 并非每一个 首次 购房者 会用它。 但话又说回来，有了这样的激励措施，首次购房者的需求将 有可能 猛涨。

FHA 贷款只需要 下降3.5% 购买房屋。房利美取消了其所需的首付 多户住宅 业主居住在一个单元内 降至仅 5% 去年十一月。

事实上，如果首付 3.5%，一套售价 714,286 美元的房子 可以想象 付首付 完全地 该计划涵盖 （这忽略了卖家信用， 哪个 是 普遍提供 谈判期间向购房者提供。

对于潜在购房者来说，支付首付是一个问题，但不是主要问题。 最近的一项调查 发现 40% 的非房主表示 那 他们无力支付首付，这是他们的 主要的 障碍。 但 更多人（46%）表示收入不足。 特别是在房价高得可笑的沿海城市之外，购房者面临的最大问题不是首付，而是能否负担每月的抵押贷款，尤其是在目前的利率水平下。

只向需求方投入资金而不解决供应方的问题，最有可能的结果是 只是 从而进一步抬高房价，因为拥有 25,000 美元政府资金支持的潜在购房者会相互竞价。 这 会使抵押贷款更加难以负担。该计划可能会 当然 有利于 房屋黑客但在政策层面，这很可能是雪上加霜。

扩大经济适用房

值得赞扬的是，哈里斯承认首次购房者税收抵免只是一个权宜之计，“我们正在努力解决住房短缺问题”。 正如我 反复说道， 这 必由之路 到 确实 缓解国家的住房问题 是建设更多。

哈里斯希望专注于扩大经济适用房。 山丘 描述：

“哈里斯的计划推动 建设 未来四年将建造 300 万套新住房，同时还将为首次购房者提供建设首套住房的“有史以来第一个”税收优惠政策。

“该计划要求扩大对建造经济适用房的企业的现有税收抵免， 也 400亿美元的联邦基金用于帮助促进建设。 该计划还详细提出了一项建议，即使一些“联邦土地有资格重新用于”开发新的经济适用住房。”

不幸的是，经济适用房并不总是 负担得起。 迈克尔·埃里克森 (Michael Eriksen) 的一项研究 发现低收入住房税收抵免（LITHC）计划“鼓励开发商建造每平方英尺价格比行业平均估计高出 20% 的住房”。

积极的一面哈里斯计划为建造经济适用房的企业提供税收抵免，这可能是 主要的 开发人员的机会。 这 尤其如此，因为此类激励措施可以减轻一些监管成本，从而 很难建立 为低收入居民提供的住房。 （一项研究发现 监管成本达 93,870 美元 2021 年建造的每栋房屋，几乎占总数的四分之一。）

尽管如此，单户住宅开工率已经达到 2023 年 12 月为 146 万。这几乎是哈里斯政府希望在未来四年内建造的 300 万套新住房的两倍，甚至还不包括 多户住宅。 政府支出往往 挤出私人投资 除非经济衰退（住房开发不是），所以这可能 只是 最终花费 纳税人越来越多 获得 消费者更少。 （此类政府项目也倾向于 腐败现象猖獗。

最后，美国 接近纪录 移民水平 在 拜登-哈里斯政府。虽然这是一个政治上棘手的问题，但它 好的 是时候放慢速度，直到住房短缺 得到缓解 为了 房地产市场需求降温。 这 这是哈里斯政府极不可能做的事情。

阻止“掠夺性投资者”

哈里斯还希望阻止华尔街购买 向上 单户住宅，停止掠夺性投资法案”该法案 相当 很简单。完整内容如下：

“该法案拒绝对拥有 50 套或以上单户住宅的纳税人因任何单户住宅租赁物业而支付或累积的利息进行任何税收减免。该法案还不允许对此类纳税人拥有的住宅租赁物业进行折旧。”

这 抵押贷款利息扣除 是 远不及 重要的 作为 许多人认为，但禁止折旧可能会给房地产投资者带来严重后果。 此项扣除 允许房地产投资者扣除建筑 折旧 （美国国税局认为住宅物业在 27.5 年内会贬值至零）从净收入中扣除，以减少所得税负担。这是房地产投资的一个关键优势，考虑到房地产的现金密集程度，取消它可能会特别有害。

投资者在低收入社区投入了大量资金，这些社区的房主相对较少，而且这种税收变化 可能会导致资本外逃 来自最需要的社区。

哈里斯将“拥有 50 套或更多独户房产的纳税人”描述为“机构投资者”，这也令人感到不安。拥有这么多房产的大多数投资者（比如我们）更像是小企业，而不是“机构投资者”。相信我，我们与贝莱德完全不同。

华尔街正在收购普通民众的想法基本上是一个神话。正如我在 上一篇文章：

“…房屋数量似乎在暴涨 被收购 机构投资者只是将其购买比例从约 0.5% 变为 2.5%，这并不是我所说的‘相当大一部分……’ 住房比例 被收购 所有投资者 有 实际上 一直在减少 从 2013 年到 2020 年底； 从占总购买量的 29% 降至 20.5%。”

如果哈里斯当选，该提案 希望 予以修改或废除。

谁为这一切买单？

尽管卡马拉·哈里斯和唐纳德·特朗普之间政治言论激烈交锋，但美国人应该寻找共同点来弥合看似无法调和的分歧。两党似乎达成一致的一点是，像醉酒的水手一样用偷来的信用卡消费。

事实上，尽管新冠疫情已经结束，美国（至少在官方意义上）没有处于战争状态，但美国的赤字仍超过 每年 1.5 万亿美元。不过，特朗普不能把这当成什么大事，因为在 2019 年，也就是新冠疫情爆发的前一年，他的“和平时期”赤字为 0.98 万亿美元。就我个人而言，我不认为说“在新冠疫情之前，我甚至没有一万亿美元的赤字”是一个特别有说服力的竞选口号。

在 Statista 上查找更多统计数据

哈里斯的竞选活动 很有希望 很多新支出（公平地说，特朗普也是如此）。虽然会有一些新税，但这些税 明显地 会对经济造成成本，而且远远不足以弥补赤字。

明年首次 曾经，美国 偿债支出将超过军费支出。 未来几年情况还会变得更加糟糕。

就我个人而言， 我赞成 大幅削减军事预算，但这不是本文的重点。正如历史学家尼尔·弗格森 指出 彭博社报道：

“任何一个大国，如果其债务偿还（国家债务利息支付）支出超过 在 防守不会保持出色 非常 长的。 哈布斯堡王朝的西班牙如此，旧政权的法国如此，奥斯曼帝国如此，大英帝国也是如此，从今年开始，这项法律即将在美国受到检验。”

不幸的是，吹笛者可能 来访 比我们所有人希望的都要快。 新的支出计划（以及减税）可能会进一步加剧这一问题，这将对 不仅 房地产行业 但整体经济。

两者都不 哈里斯和特朗普 似乎很重视这个问题。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。