空置率 清楚地 对租金产生影响。 什么时候 有更多的出租单位 在特定市场中，房东必须竞争才能获得租户，例如 提供优惠。 即使房东不直接降低租金，也只提供一个月的免费 降低 特定单位的实际租金。
那么，目前哪些市场的实际租金正在下降，哪些市场 现在 空置率高企？最后，哪些市场可能会出现更高的空置率 将来，这可能意味着未来租金会下降吗？
30 个租金下降的市场
使用 CoStar 的租赁数据 并且只保留拥有超过 25,000 个租赁单位的市场，我们能够追踪 12 个月租金变化最小的城市。
佛罗里达州迈尔斯堡； 德克萨斯州奥斯汀; 和 北卡罗来纳州罗利，实际租金降幅最大。此外，请注意大多数疫情期间的新兴城市也出现了下降，例如：
- 亚利桑那州凤凰城（-2.25%）
- 佛罗里达州坦帕（-1.79%）
- 北卡罗来纳州夏洛特（-1.72%）
- 德克萨斯州达拉斯（-1.43%）
- 乔治亚州亚特兰大（-1.36%）
现在，我们来看看空置率。
空置率最高的 30 个市场
空置率与租金下降有关。因此，让我们看看空置率最高的市场，并在旁边绘制租金变化。
正如你所看到的，仅仅因为一个城市正在经历高 多户住宅 空置并不意味着租金也会下降。 密西西比州杰克逊； 俄克拉荷马城; 和 休斯顿 就是相关的例子。
然而，这些城市有什么共同点？与疫情期间的新兴城市相比，这些城市的租金相对便宜。名单上几乎所有其他城市的租金涨幅都很小，或者 租 下降。
在建租赁房数量最多的 30 个市场
那么空置率高、租金下降的城市有什么共同点？新供应。
随着越来越多的出租单元竣工并投入使用，房东将面临更激烈的竞争，以将租户安置在空置的房产中，从而降低实际租金。所以让我们 看看目前正在建设的新房数量比例最高的前 30 个市场。
其中许多市场都包括在内 在 图表展示的是租金下降和空置率最高的城市。 新增供应与这些市场变量相关，这并不奇怪。
还有一点需要注意：这张图表详细列出了在建的新单元。这意味着这些新单元甚至还没有上市。一旦新单元投入使用，这些城市可能会继续面临有效租金的下行压力——至少在短期内如此。（但不是长期的。请继续阅读；我将在最后介绍这一点。）
有没有一种衡量标准可以衡量新出租房建设与实际租金上涨或下跌之间的关联程度？答案是肯定的。
新增供应对未来租金有多大影响？
在统计学中，有一个测量指标叫做相关系数。 这 是衡量 两个变量之间的关系，例如新建建筑和平均租金。 接近 -1 的值表示负相关关系： 如果建筑工程增加， 平均租金可能下降。
接近 0 的值表示几乎没有关系，接近 1 的值表示正相关：在长期内 期间 时间， 如果建筑业增加，平均租金也可能 上升。
我测量了所有拥有超过 25,000 套住房的市场（不包括较小的市场）的新建住房与中位数租金之间的相关性。请注意，当我们从 2021 年开始测量时，我们会发现顶级市场呈负相关：
相关性越低（值越接近 -1），额外的新供应对租金造成下行压力的可能性就越大。
例如，如果凤凰城这样的大都市 明尼阿波利斯， 和 丹佛 继续提供新的供应，其有效中位数租金将 继续 衰退。
但从长远来看，这种说法是否正确？我决定进行同样的分析，但这次包括了从新千年开始的所有数据。以下是 2000 年至 2024 年每个市场的相关性：
在过去 24 年中，在建的额外机组实际上 积极的 与租金的关系，这意味着如果供应量随着时间的推移而增加，平均租金也可能会上涨。
根据数据，排名前五的市场似乎是 最强 供给与租金增长关系如下：
- 密苏里州斯普林菲尔德
- 北卡罗来纳州阿什维尔
- 田纳西州纳什维尔
- 德克萨斯州达拉斯
- 北卡罗来纳州夏洛特
为什么会这样呢？ 我的观点是 生长 供应 表明投资者和建筑商预计特定市场的需求会增加。 如果供给跟随需求，新建筑很可能成为城市增长的滞后指标。
供应增长与租金上涨之间存在密切的长期关系的城市可能是投资的绝佳场所，即使这些城市短期内出现租金下降。
这对房地产投资者意味着什么？
短期内，新增供应过剩无疑会给租金带来下行压力。如果你正在考虑投资这些城市，我认为短期内租金不会上涨：
- 佛罗里达州迈尔斯堡
- 佛罗里达州迈阿密
- 佛罗里达州萨拉索塔
极端保守的投资者可能希望将租金下降纳入他们的近期预测中。
然而，正如我们所看到的，供应量的增加也是一个乐观的信号， 增长空间更大 预计这些市场将长期保持这种增长势头。
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