Investing.com——“商业地产的潮流似乎终于转向了，”富国银行分析师在一份报告中表示。
自2022年初以来，该行业一直面临挑战，美联储为应对通胀压力而加息，导致交易量急剧下降、资本化率上升以及房地产估值下降。
然而，随着美联储近期货币政策的转变，复苏的希望即将到来。
富国银行经济学家认为，美联储于 2024 年 9 月将联邦基金利率下调 50 个基点的决定可能是 CRE 市场的关键时刻。
这种宽松的货币政策预计将持续到 2025 年夏季，进一步降息，这将标志着自 2008 年全球金融危机以来最严重的商业地产衰退的结束。
虽然较低的利率并不是解决该行业困境的灵丹妙药，但它们被视为为商业房地产投资和贷款创造更有利的环境奠定了基础。
这些降息的直接影响已经以稳定房地产估值的形式显现出来。
根据该报告，跟踪房地产估值的国家房地产投资信托委员会房地产指数显示 2024 年第二季度同比下降 5.5%。
与经济低迷时期早些时候出现的更大幅度下降相比，这是一个显着的改善。然而，一些房地产类型，如工业和零售业，表现出更强的弹性，而其他类型，特别是中央商务区的写字楼房地产，则继续陷入困境。
利率的放松似乎也减轻了上限利率的上行压力，2024 年第二季度不同房地产行业的上限利率要么保持不变，要么略有下降。
较低的利率有助于降低融资成本，使投资者更容易证明更高的估值是合理的，也让借款人更容易偿还债务。
此外，经济软着陆预期也鼓励资金回流市场。富国银行强调，尽管与大流行前的水平相比交易量仍然低迷，但随着资本开始退出场外，交易量正在开始复苏。
然而，挑战依然存在，特别是在写字楼领域，空置率仍然很高，租金尚未恢复。
迫在眉睫的“债务到期墙”加剧了写字楼行业的困境——近 1.9 万亿美元的 CRE 债务预计将于 2026 年底到期，其中大部分与写字楼物业相关。
尽管一些贷款机构愿意延长期限以避免陷入困境，但该行业仍然容易遭受进一步下滑的影响。
富国银行还指出，尽管许多商业地产行业最糟糕的时期可能已经过去，但全面复苏的道路并非一帆风顺。
主要风险仍然是由于交易量低迷，价格发现有限，交易量仍落后于 2019 年的水平。
这意味着虽然估值似乎趋于稳定，但许多房产的真实市场价值仍然不确定。
此外，持续的建筑热潮，特别是工业和多户住宅领域的建筑热潮，可能会导致暂时的供应过剩，给空置率带来上行压力，并给租金带来下行压力。
富国银行分析师预计，货币政策的持续宽松将通过降低借贷成本和刺激经济增长来支撑商业房地产的基本面。
反过来，这应该会导致对大多数房地产类型的需求更加强劲，特别是那些与消费者支出相关的房地产，例如零售和工业房地产。
然而，由于面临结构性挑战，写字楼市场可能需要更长的时间才能稳定下来，并且在未来几年可能会遇到更多困难。
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