我发现房地产投资大市场的 3 个秘诀

在本文中

选择正确的市场对于房地产投资至关重要。地点决定了所有长期收入特征。以下是寻找可以实现财务自由的领域的三个宝贵技巧。

1. 定义你的目标并逆向工作

我总是从我的最终目标开始，然后回溯到我目前的位置。这个策略使我能够制定一个详细的、分步的计划，将梦想变成现实。

那么房地产投资的真正目的是什么？这是为了摆脱日常琐事中令人心碎的单调，按照自己的方式生活。

为了实现真正的财务自由，您的收入需要满足三个关键要求：

1. 租金收入的增长速度必须快于通货膨胀。
2. 必须有足够的收入来替代您当前的收入。
3. 它必须持续你的一生。

关键因素是投资市场/城市。地点决定了所有长期收入特征，而不是财产。

2.明确大市场的标准

一个伟大的市场满足我列出的财务自由的三个收入要求。

租金收入的增长速度必须快于通货膨胀

为了维持您的生活水平，您的租金收入必须超过通货膨胀，从而提供所需的额外资金来支付因通货膨胀而上涨的成本。如果租金没有超过通货膨胀，你很快就会回到令人心碎的单调生活中。

这意味着您需要一个租金持续超过通胀的市场。但是什么推动租金和价格如此快速上涨呢？答案是显着且持续的人口增长。

必须有足够的收入来替代您当前的收入

这通常意味着您需要多个属性。您可能会认为在低成本市场购买会让这个目标更容易实现。然而，事实恰恰相反——投资低成本市场的成本远远高于投资高价格、高升值市场的成本。为什么？

需求很少的地区的房地产价格较低，这通常会导致升值幅度很小或没有升值。这些市场的人口数量往往保持不变或下降。在这些地方，所有投资资金必须来自您的储蓄。

这就提出了两个关键问题：您需要多少房产才能实现收入目标，以及您必须积累多少储蓄才能获得这些房产？

假设您每月需要 5,000 美元来替代当前收入，并且每项房产扣除所有费用后每月可产生 300 美元。要计算您需要多少属性：

• $5,000 / $300 = 17 处房产

如果每处房产的成本为 250,000 美元，而您唯一的购置成本是 25% 的首付，则您需要的税后节省金额为：

• 17 x 250,000 美元 x 25% = 1,062,500 美元

积累 100 万美元的税后储蓄是大多数人无法承受的。这就是为什么投资低成本地点需要最多的节省。然而，有一种成本低得多的方法来获取多处房产。

如果你投资一个年平均升值率为10%的地段怎么办？这些地区的特点是人口显着且持续增长，使您可以通过现金再融资来利用升值所积累的股本。

假设每处房产价值 40 万美元；您唯一的购买成本是 25% 的首付。您的第一处房产的成本为：

• 400,000 美元 x 25% = 100,000 美元

如果该房产每年升值 10%，您需要持有该房产多久，75% 的现金再融资才能支付 30 万美元的抵押贷款，并为您的下一个房产提供所需的 10 万美元？

• 第一年后： 400,000 美元 x (1 + 10%)^1 x 75% – 300,000 美元 = 30,000 美元
• 两年后： 400,000 美元 x (1 + 10%)^2 x 75% – 300,000 美元 = 63,000 美元
• 三年后： 400,000 美元 x (1 + 10%)^3 x 75% – 300,000 美元 = 99,300 美元

因此，三年后，您可以通过现金再融资获得下一套房产的首付，从而大大减少从储蓄中提取额外资金的需求。一旦您购买了第二处房产，您将拥有两项每年增值 10% 的资产。

随着您的房产不断升值，您可以通过节省最少的额外资金来扩大您的投资组合。尽管高升值地区的房产价格高于低升值地区的房产，但快速升值和现金再融资使您能够以一小部分成本购买多处房产。

它必须持续你的一生

您的租金收入取决于您的租户是否以类似的工资受雇。然而，非政府工作是短暂的。美国公司的平均寿命只有10年。即使是标准普尔 500 指数等企业巨头，其平均寿命也为 18 年，而且这个数字正在下降。

由于租户当前的工作将在可预见的将来结束，一切都取决于提供可比工资并需要类似技能的替代工作。如果没有替代工作，只有低薪服务业工作会保留下来。

失去高薪工作会导致地区收入和城市收入下降，从而减少对学校、警察和其他基本服务的资金投入。其结果是犯罪率上升、更多人迁出、人口减少。这造成了螺旋式下降，很少有城市能够从中恢复过来。你需要一个能够吸引就业机会的市场。

3. 使用排除而不是选择来寻找表现良好的市场

这个过程很简单：从潜在城市列表开始，然后应用额外的要求，删除任何不符合这些要求的城市。这种方法使您能够快速制定城市候选名单。

从大都市人口超过 100 万的城市开始。较小的城市往往过于依赖数量有限的公司，或者缺乏吸引新企业所需的基础设施。

需求驱动价格和租金，而价格和租金与人口变化直接相关。在人口持续显着增长的地区，价格和租金上涨。相反，在人口停滞或下降的地区，价格和租金停滞或下降。仅投资于人口显着且持续增长的城市。

公司（工作）选择地点主要基于三个关键因素：

1. 犯罪率低： 公司在选择投资地点时具有很大的灵活性。他们不太可能选择犯罪率高的地区。您可能希望避免在这些城市中的任何一个进行投资。
2. 运营成本低： 企业不会选择运营成本高的地点。高运营成本的三个关键指标是国家所得税、保险费用和财产税。
3. 亲商环境： 俗话说， “资金流向最受待遇的地方。”公司不太可能在必须与过度监管或其他反商业条件作斗争的城市进行投资。

此时，您将获得一份潜在投资市场的简短清单。

最后的想法

选择正确的投资城市是您做出的最关键的决定。城市当前和未来的表现决定了您投资的所有长期收入特征。幸运的是，找到一个满足财务自由所有要求的城市是一个简单的过程。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。