美国住房市场正在进行更正。不是崩溃。
那个词 被扔了很多，但在房地产中，更正 方法 市场 正在重置 从不可持续的高点回到更好地反映当今基本面的水平。 我们看到价格变软，销售缓慢和买方的行为转移，背后是少数 重要的 经济和结构性因素推动了这一过渡。
在本月的住房市场更新中，我正在研究什么 实际上 在2025年，它告诉我们有关市场健康状况的信息，以及您作为投资者的方式应做出回应。
校正因子1：库存上升
此更正的第一驱动程序是库存。
多年来，我们一直处于历史性的住房市场。但这终于开始改变了。根据Redfin的数据，国家库存同比增长15％。 新列表也比去年这段时间高 尽管 现在的增长率正在放缓。
很重要。因为这是一段时间以来的第一次，供应正在返回市场，为买家创造更多选择并减轻价格上涨的压力。
但这不是洪水。这是一个稳定的上升。在大多数领域，我们仍低于大流行库存水平，并且没有强迫销售或恐慌的迹象。 这 是 确切地 您想在健康更正中看到的东西：更多的供应，而不是火灾销售。
校正系数2：市场下降的新列表较少
在此更正中，更有趣的且缺乏的因素之一是新的上市活动对价格下跌的反应。
您可能会认为，如果市场削弱，更多的人会在价值进一步下降之前急于卖出。但是在房地产中，这不是运作方式。 实际上， 情况恰恰相反：卖方正在撤退，在价格下降最快，新清单下降的市场中。
为什么？因为房主不想卖给弱点。 人们可以 只是 留在家里，尤其是 他们被锁定 分为3％的抵押贷款。
这种自我调节的行为是为什么我们可能会看到测量的校正，而不是失控的崩溃。随着价格下降，供应 实际上 再次收紧，设置自然地板。
校正因子3：软化（但仍然存在）需求
您可能听说过“现在没有人正在购买房屋。”那不是真的。但是需求有 确实 改变了。
抵押贷款申请连续22周增加，连续9周的两位数增长。这是令人印象深刻的，特别是考虑到抵押贷款利率仍高出6.5％。
这表明买家正在适应，但他们正在选择性地进行。他们更耐心。他们正在努力谈判。而且他们摆脱了价格过高的交易。
因此，尽管需求尚未消失，但更谨慎。这有助于重新平衡市场。
校正因子4：价格下降
所有这一切 – 库存的增加，较慢的上市活动和选择性的需求 – 最终取得了明显的结果：房价增长正在下降。
在全国范围内，房价仍上涨1.4％ 一年，但是趋势 是头 向下。 去年五月，价格增长率为5％。现在，它几乎与通货膨胀保持同步。
房价中位数仍然上涨了441,000美元。但是价格升值正在迅速放缓，实际上（经通货膨胀调整后的）术语，一些房主现在正在失去价值。 这 对于现金购买者或在峰值上购买的人来说，尤其如此。
再次：这不是崩溃。这是两年后的收入，负担能力和基本原理的两年后，这是正常定价动态的回归。
校正因子5：系统没有困扰
最终也是最重要的原因是，这是一种更正，而不是崩溃，这是没有困扰的迹象。违法率仍然很低：
- 房利美（Fannie Mae）报告的单户犯罪率为0.55％，比四月下降。
- 弗雷迪·麦克（Freddie Mac）报告 多户家庭 从3月起，拖欠率为0.46％。
- 房利美（Fannie Mae）的多户家庭犯罪率下降到4月份的高点下降到0.66％。
这些不是危机水平的数字。 实际上， 它们仍低于流行前平均值。当我们密切关注劳动力市场时 没有暗示的数据 广泛的失业或抵押压力。我们看到的更正是来自市场机制，而不是金融不稳定。
这对投资者意味着什么
如果您知道如何导航，目前的更正是健康的，数据支持的，并且对投资者友好。这是我建议的：
- 更努力地谈判。 凭借更多的库存和谨慎的买家，卖方更开放的价格降低价格和优惠。
- 寻找陈旧的清单。 在春季上市而没有出售市场的物业已经成熟。
- 专注于基本面。 购买现金流，而不是猜测。 确保 您的承保 包括 未来价格柔软度或租金停滞的空间。
- 了解周期。 我们现在处于衰落阶段。这通常是高原，然后最终恢复。此阶段奖励纪律的投资者，他们在别人犹豫时采取行动。
最终想法：更正是机会
我们处于中间 普通的，周期性校正。对于卖家来说，这并不有趣。但是对于买家？ 这 是你的窗户。
- 库存正在上升。
- 价格正在变软。
- 卖方更可谈判。
- 基本面仍然很强。
如果您一直在等待“市场变得更好”，那么 是 更好的。一段时间以来，您可能不会看到其他机会。
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