余下的抵押贷款利率前景和2026年


抵押贷款利率在2025年顽固地保持较高,尽管有些人一直在等待救济,但我认为它不会像许多人希望的那样快速或急剧上升。我们现在已经进入了下半年,现在是重新审视发生的事情,为什么要提高费率以及我认为接下来会发生的事情的好时机。

截至7月下旬,平均30年抵押贷款利率为 坐在周围 6.8%。这比我们在一月份看到的7.15%,从技术上讲是三个月的低点。但是,让我们自己开玩笑:与2022年前的水平相比,这些速率仍然很高,而且它们还没有足够的时间来恢复交易量或制作 现金周转 为大多数投资者提供铅笔。

我之前已经说过了,我会 再说一遍:我预计抵押贷款利率将在2025年的大部分时间内保持在6%的范围内。早在12月,我预测我们将在6个中期的某个地方完成这一年,这仍然是我的基本案例。当然,这不是其他许多人预测的东西 – 它们更加乐观 – 但是如果您缩小并查看更大的宏观图片,则此轨迹是有道理的。

为什么抵押贷款利率尚未下降

我在网上看到的最大误解之一是美联储控制抵押贷款利率 直接地 那不是它的工作方式。美联储设定了短期利率,但抵押利率 受影响得多 由债券市场 在乎 通货膨胀,衰退风险和政府债务水平。

今年到目前为止,我们已经看到了混杂的信号。从积极的一面来看,公司的收入已经持续下去,劳动力市场仍然相对健康,通货膨胀尚未激增。 不利的一面,消费者情绪仍然摇摇欲坠,债务犯罪是 爬起来, 和 是一个引人注目的 航班 来自美国资产, 尤其 长期国库。

所有这些都导致了一种经济拔河。 一些投资者担心通货膨胀; 其他人更多 担心 关于经济衰退。 这种不确定性在于保持收益率,并扩展到抵押贷款利率。

2025年下半年:什么可以改变?

展望未来,我正在看一些可能影响抵押贷款利率前景的主要宏观经济力量。

首先,有 关税。即使市场反应不佳,这也很重要。这些是美国企业和消费者的有效税收。 在关税之前,有一个短暂的进口急于前载商品 在今年早些时候,但通货膨胀影响可能会 出现 在未来的几个月中。 可能会吓到债券市场并保持收益率提高。

第二是劳动。就业市场 总体看起来还不错。持续的失业索赔已经提高,但最初的索赔仍然很低。这为美联储提供了一些操纵的空间,但不一定会迫使它们削减费率。

然后是通配符:美联储的领导。杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)的任期于2026年2月结束,特朗普总统明确表示他希望别人掌舵。我们已经在鲍威尔(Powell)任期结束之前就已经看到了公开的批评,甚至讨论了解雇鲍威尔(Powell)的讨论。这种政治压力在现代历史上是前所未有的 并加剧 关于美联储独立性的严重问题。

如果任命了新的美联储椅子 – 像凯文·哈塞特(Kevin Hassett)或克里斯托弗·沃勒(Christopher Waller)这样的人,他们很苗条,我们可以看到一种更具侵略性的削减方法。但这并不一定意味着抵押贷款利率将下降。

美联储可以削减,但抵押贷款利率会跟随吗?

假设新美联储椅子削减了联邦资金利率。影响短期利率, 喜欢 信用卡和汽车贷款。但是,对于抵押贷款利率而言,这与10年的财政收益率更加紧密,这是另一个故事。

如果市场认为美联储是出于政治原因降低费率或忽略通货膨胀风险,他们可能会失去自信e。 何时 发生这种情况,长期利率可以 实际上 上升。

换句话说,削减税率可以降低过夜借贷的成本,但向上推 成本 如果投资者担心通货膨胀,则为30年的贷款。 我们 该连接在2024年底,当时美联储降低了1%, 抵押贷款率 仍然上升 这是一个完美的例子,说明宏观经济能力如何压制美联储政策。

预测和我的前景

大多数主要预报员都同意:我们不会很快回到3%或4%的抵押贷款率。房利美(Fannie Mae)今年将悬停在6.7%左右的悬停,略低至6.5% Q4。抵押银行家协会和全国房屋建筑商协会(NAHB)有类似的看法 – 如果幸运的话,可能是6号,也许是5号。

我的预测稳定:在2025年的其余时间内,我的预测是6.4%至6.9%。即使美联储谦虚降低了利率,我预计抵押贷款利率也不会有明显的响应。 债券市场 只是 不是 设置一个 主要的 产量下降 现在

让我们谈谈原因。

长期债务保持高价

美国政府淹没了债务。国家债务在2025年初重新设置为36万亿美元,公开持有的近29万亿美元。这种巨大的债务负荷意味着财政部必须发行更多的债券以融资支出,这增加了供应和力量会增加以吸引买家。

同时,债务的利息支付正在爆炸。到今年年底,我们可以看到利息消耗近18%的联邦 收入 –几年前,我们花费的两倍以上。

创建一个恶性循环: 更多的 债务意味着更高的利息支付 要发行更多债务, 加剧 费率 更远 投资者现在要求更高的期限 –基本上 额外的赔偿 – 持有长期债务。并且因为抵押贷款利率 紧密绑定 对于长期的国库而言,这使借贷昂贵。

QE可以回来吗?

降低速率的一种理论方法是重新启动定量宽松(QE),在那里美联储购买债券以降低债券。但这带来了巨大的风险。如果投资者认为这是美联储“印刷资金”,以帮助政府或在选举前榨汁,我们可以看到完全失去市场信心。

那可能会适得其反。当投资者抛弃国债或逃到通货膨胀对冲的情况下,他们可能会飙升,而不是利率下降。信誉是美联储的一切。一旦丢失, 很难 回来。

我对投资者的建议

如果您要购买房地产或 再融资 2025年,计划抵押贷款利率在6%的范围内。我看不到急剧下降。 是的,总是有机会 一些上升空间 令人惊讶的是,如果利率下降的时间超过预期,您稍后总是可以再融资。

但是,我不会打赌您的整个策略都会下降。使交易在当今的环境中起作用。 固定利率债务 仍然 一个 好的 对冲不确定性,以及房地产投资者 停留 活跃,灵活和通知 要去 处于最佳位置 不管 接下来会发生什么。

希望获得最好的,但是66年代中期成为新常态的计划。

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