在学区花费的每一美元都会转化为房价上涨20美元，您应该投资吗？

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准房东的第一件事之一 是 建议 在评估潜在投资物业时要考虑的是当地学区。有孩子的租户自然希望他们上最好的学校。许多人出于特定原因租用。

一旦房客在一个令人垂涎的集水区的房屋中，作为房东，它就会起到故障安全性，因为未能支付的费用不仅会导致他们的房屋驱逐，而且还会迫使他们的孩子换学校，这是每个父母都希望避免不惜一切代价避免。

但是，随着房价上涨和顽固的高利率，追逐高级学区似乎是一项徒劳的努力，他们利用自己的钱并希望获得合理的现金流量。

停车现金

根据最近的 在Realtor.com上报告，地区的房屋 8 或更高的Greatschools.com的平均上市价格为121万美元，比周围都会区的价格高135％。在这些领域进行投资似乎是一项仅用于超级富裕的事业，希望通过全现金交易停放他们的钱，并享受随后的高昂 欣赏。

例如，在德克萨斯州，达拉斯郊区的索斯莱克的卡罗尔独立学区的平均上市价格为216万美元，几乎是达拉斯都会平均水平的四倍。根据该地区的中位租金价格为5,922美元。 realtor.com 数据。

在加利福尼亚州，拉古纳海滩统一的房屋（位于橙县的洛杉矶以外）和里德联盟小学（旧金山以外的地区）地区以400万至500万美元的价格获得了其周围市场价值的三倍。该地区的中位租金价格为9,500美元，高，但不足以支付抵押贷款和额外费用。

根据 国家经济研究局，对于社区中公立学校的每一美元，房屋价值都会增加20美元。良好学区的高税率意味着学校是该州设备齐全的学校之一。

查看精英学区时，请忽略标准房东指标

显然，标准房东指标 例如1％的规则 在最令人垂涎的学区中过时了。但是，对于那些负担得起的人来说，在这里拥有租赁物业几乎是持续收入的来源，即使ROI不匹配。

大量研究表明 好的 学区与较低的空缺和较高的租金相关。一个 加州大学伯克利分校论文纸 成立 学校 质量对房屋价格的影响远大于租金。

中间立场

当今房东的一个更实用的方案是目标是为6或7评分的更温和的学区。它们可能不是地区所提供的最好的学区，但他们仍然以可靠的成绩享有声誉。在当前的住房环境中，许多家庭 定价 在顶级学校的集水区域外，这些略低的学术机构仍然吸引了负责任的中产阶级家庭，这些家庭将成为好租户。

这 Realtor.com报告 表明，此类学校的价格通常比Metro平均值高10％至20％，而Greatschools.com排名最高的学校的100％至300％。例如，在亚特兰大附近的郊区市场 6 或7级学校，例如 湖畔高中，在一个房屋的地区 定价 $ 450,000- $ 550,000，而不是9级 中城高中，四居室房屋的起价超过100万美元。

在较低的学校中，下付款（$ 90,000- $ 110,000）和抵押付款（$ 2,700- $ 3,300），而租金为 $ 3,500- $ 4,500， 制作 现金周转 更可实现。这些地区也有更广泛的租户池，因为昂贵的高性能学区倾向于吸引更多的所有者支持者。

这些地区的房屋代表着房东的最佳位置，因为他们检查了现金流，欣赏和稳定的租户，他们在上学期间不愿搬家。

现金流与升值

毫无疑问，最好的学区倾向于在邻近地区拥有比其他地区更好的价值。在一个欣赏的市场中，它们通常会更快地获得股票。即使在2008年的住房坠机事故中， 顶级学区保持其价值 比周围地区更好。

装满货的投资者通常在这里投资长期欣赏，因为现金流程总是赶上最终。但是，如果您利用即时现金流，则中层学校是有道理的。

振兴和硅心地

有一个警告：随着社区的高档化， 一旦工人阶级领域 以时髦为中心 最终 昂贵而令人垂涎。 搬到这里的父母经常选择送孩子去宪章或私立学校，而不是等待公立学校系统 赶上 该地区的振兴 循环。

这 通常在大城市更普遍。例如，在皇冠高地，布鲁克林， 房价翻了一番 在不到十年的时间内。在这些情况下，坚持赞赏比仅仅用于现金流的购买更有意义。此外，在城市地区，许多租户没有孩子，这使学校发表意见。

现在，正在发生类似的事情 郊区甚至农村地区 也是如此。技术繁荣，加上对低成本市场的吸引力以及数据中心的快速扩张，正在吸引新的社区，零售店和学校。作为 英特尔前首席执行官Pat Gelsinger 说：“我们帮助建立了硅谷 – 现在我们要做硅心脏地带。”

融资和美联储

应利率下降， 像他们一样 预计 到，负担能力的目标将发生变化。这并不一定意味着潜在的房东将能够在排名第一的学区现金流。但是，这可能是一个理由，甚至是在那里购买并打破，知道欣赏会在几年内增加买方的净资产。

最终想法：分区，Nimby vs.Yimby

学区排名一直是社区稳定性的可靠晴雨表。但是，在当前宏观经济气候的波动中，它不应该是唯一的公制房东使用。其他重要信息也很容易获得，包括犯罪率，商业投资和发展以及最重要的 房地产税 和保险费用。一般而言，学区越好，财产税越高，对现金流的影响很大。

要考虑的另一件事是分区。最好的学区通常不为 多户住房– 或至少对于拥有五个或更多单元的建筑物。但是，您可能会发现一些社区为较小的两到四户住宅单元划分，从现金流的角度来看，房东可能更有意义，而不是单户住宅。

由于目前的住房短缺，这已成为一个有争议的问题， Yimbys与Nimbys 争取建造密集住宅住宿的权利，尤其是在昂贵的飞地中 加利福尼亚，，，， 佛罗里达，，，， 纽约，以及 德克萨斯州。注意一些排名较高的学区可能允许一些较小的多户住房来抵消危机的可能性。