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写字楼贷款拖欠率再次激增。 2025 年 9 月，惠誉评级报告称，在与曼哈顿第五大道 261 号相关的 1.8 亿美元贷款违约后，美国办公室拖欠率大幅上升——这是一系列贷款违约中的最新一起。 商业地产 压力信号。在全国范围内，2025 年第一季度商业抵押贷款支持证券的拖欠率上升约 10 个基点，达到 3.1%，而抵押贷款银行家协会记录的今年第一季度住宿和工业贷款的拖欠率较高。
写字楼抵押贷款 那些有 到过 证券化 商业抵押贷款支持证券（CMBS）受到的打击最为严重，拖欠率高达 11.8% 十月报道——自 2008 年金融危机以来的最高水平。这些贷款类型的拖欠率 打 直接投资者（通常不允许二次融资），这使得他们的风险特别大。
不仅仅是高利率
这些拖欠的原因很常见，包括高借贷成本、疲软的租赁需求以及到期的低利率债务 无法再融资 在相同的条件下。对于贷款人和投资者来说，这是始于办公楼、目前正在向外蔓延的“拖欠浪潮”的下一阶段。
当前写字楼贷款拖欠浪潮中第一个也是最明显的途径是到期违约。与五年前或十年前相比，2025 年的融资格局将发生巨大变化，当时利率处于历史低位。业主和投资者想要退出并不奇怪。
当利率上升时，长期房地产贷款（通常为五到七年）就会成为风险陷阱。他们将资本捆绑在可能会贬值或在到期前面临空缺的资产上。
事实上，这种情况已经发生在贷款到期前拖欠的著名商业地产上，并带来了相当严重的后果。康涅狄格州哈特福德 CityPlace I 的命运就是一个例子。 该物业有一半 的 其价值将在 2023 年大幅下降 作出决定后 联合医疗保健不会续签该塔楼的租约。 当时，出口 曾是 淡化 “只是时机不对”，但很明显 在此刻 CityPlace I 表明 更宽 趋势。
最近也发生了非常相似的命运 华盛顿州贝尔维尤的布拉文办公共享空间，这是 在某一时刻 完全租给微软, 但自 2023 年该公司宣布退出该场所以来，该场所一直空置。 自最近一次评估（2020 年）以来，该房产价值损失了 56%, 和 已经走了 水下 在 比贷款价值低 12%。
造成这个问题的不仅仅是公司撤离办公空间。 存在多米诺骨牌效应， 作为 商业地产的客流量减少意味着办公空间减少 和 设施较少 会 通常 服务 这些建筑物的工作人员。
市中心商业中心的熟悉结构正在崩溃。一个鲜明的例子是 星巴克9月宣布 它将关闭全国数百家门店，其中之一位于现已违法的纽约第五大道 261 号。
最近拖欠的模式很明显：依赖长期单人租赁的办公空间（微软、联合医疗保健等）遭受了最严重的价值损失。疫情爆发后，拥有大量员工的大公司不得不做出最重大的决定。
驾驭新格局
成功驾驭市场仍有可能；它只是要求投资者适应不太可预测的情况 占用模式。曾经看似安全的选择——一栋由一家受人尊敬的大公司长期租赁的建筑，该公司在全国范围内拥有大量全职办公室员工——但现在却完全不是这样。
直接拥有商业地产现在也是一个风险更大的提议，因为很有可能陷入违约，然后在所有传统的补救方案上都遇到麻烦，例如，再融资成本太高，出售可能变得不可能，因为建筑物现在的价值低于未偿还的贷款余额，等等。
通过谈判延期或通过偿还利息从拖欠名单中删除来“治愈”商业贷款的做法 是 暂时的 修复 那仍然 离开 几年后，投资者也会遇到同样的问题。
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