本文由 租 退休。
您是否曾经坐在办公桌前，看了一眼工资单，想知道如何积累真正的财富？
你并不孤单。成千上万的 BiggerPockets 读者赚取着丰厚的薪水，但却感觉自己被困在跑步机上，看着富人变得更富有，而他们自己的银行账户却以蜗牛般的速度增长。对于教师、工程师、护士和朝九晚五的人来说，这个故事是真实的，他们相信必须有一种方法可以将微薄的收入转变为财务自由。
剧透：有。
它涉及交钥匙租赁、一点纪律和一些创造性的融资。我们将跟随一位虚构的投资者（山姆）度过他每年购买一套出租房产的前六年。
Sam 的旅程植根于绝对数字并由专家指导。这种方法不是快速致富的方法；而是一种快速致富的方法。这是一个可重复的蓝图，有助于在建立现金流资产组合的同时保持稳定的薪水。
来认识一下 Sam：年薪 75,000 美元的投资者
Sam 是一位 33 岁的丹佛软件工程师。他每年赚 75,000 美元，税后每月带回家约 4,500 美元。
和许多专业人士一样，萨姆想要积累财富，但几乎没有空闲时间进行装修或处理房东的麻烦。当萨姆偶然发现交钥匙租赁（已经修复并出租的房屋）的想法时，他看到了一条前进的道路。
但首先，他需要一个计划。
不流泪地预算和节省
萨姆首先审计他的支出。他采用经典的 50/30/20 规则，将税后收入的 50% 用于需求，30% 用于需求，20% 用于储蓄。这迫使他重新思考自己的生活方式：他减少订阅量，更多地在家做饭，并抵制租赁新车的诱惑。
回报：他每年节省大约 7,500 美元（占工资的 10%），专门用于购买房地产。他还建立了相当于三到六个月开支的应急基金，以建立投资者所需的现金缓冲。
巩固基础
在提出报价之前，萨姆完善了自己的财务状况。他检查自己的信用评分并偿还拖欠的信用卡余额，以降低债务收入比 (DTI)。贷款人通常要求信用评分为 680-700、DTI 低于 45%，以及六个月的投资贷款准备金。
萨姆还比较了贷款计划。大多数传统投资贷款要求单户住宅首付 20%，多户住宅首付 25%。这笔钱并不容易获得，尤其是当您开始房地产之旅时。幸运的是，还有另一种策略。
破解你的住房：山姆的第一笔交易
一天晚上，山姆在阅读 BiggerPockets 论坛帖子时发现了家庭黑客行为。根据联邦住房管理局 (FHA) 的指导方针，他只需支付 3.5% 的首付即可购买复式、三层或四层公寓，居住在其中一个单元，然后出租其他单元。更好的是，贷方让他将预计的租金收入计入他的资格。唯一的问题是该房产必须处于适宜居住的状态，并且他必须居住至少一年。
山姆的经纪人给他发了一份房源清单：位于一个坚固社区的三层公寓，每间公寓的租金约为 1,200 美元。整栋大楼每月的抵押贷款约为 2,400 美元。这意味着萨姆可以免租生活，同时建立资产。
他与贷方核实了数据，符合联邦住房管理局 (FHA) 指导方针的资格，并提出了报价。卖家接受。
房屋黑客入侵的现实
住在租户隔壁并不总是那么迷人。山姆负责管理维护请求并习惯偶尔的噪音。由于首付较低，他还支付抵押贷款保险，并遵守严格的入住规则。
但一年之内，他的单位升值了，他还清了部分抵押贷款，他也尝到了被动收入的滋味。萨姆现在拥有足够的资产和经验来重复这个过程。
选择正确的策略和市场
搬出三层公寓后，萨姆决定他的长期计划是每年购买一套单户住宅。 Sam 制定了严格的标准，以免超出预算，并跟踪维护成本、税收和维修等变量，以确保盈利。
他使用房地产工具并咨询代理商在房东友好的地区寻找房屋。他还研究中西部和东南部的交钥匙市场，交钥匙公司在这些市场蓬勃发展。
组建你的团队
房地产投资是一项团队运动。建立一支坚实的团队需要付出一些努力，并且你必须经历一些失败才能找到胜利者。
一段时间后，山姆组建了一支小而强大的团队：
- 抵押贷款人： 专门从事投资贷款并可以快速预先批准报价的人。
- 房地产经纪人： 具有交钥匙市场、房产审查和谈判经验的买方代理人。
- 房屋检查员： 即使是交钥匙房屋也需要彻底检查，以检查屋顶、管道和电气系统。
- 物业经理： 交钥匙公司通常会提供管理服务，但 Sam 会采访其他人，以确保提供快速响应的服务和较低的租户流失率。
- 会计师及律师： 注册会计师有助于最大限度地减少折旧等扣除，而律师则审查合同并确保遵守房东和租户的法律。
他最终在他的维修公司经历了一次糟糕的经历，并且在他没有正确审查他们之后，那一年他损失了大部分利润。幸运的是，山姆看到了更大的前景，并决定继续追求他的财富积累梦想。
滚雪球：第二年到第三年
在第一次房屋黑客入侵胜利后，山姆感到势不可挡，但他知道他不想再住在房客的隔壁了。然而，未来几年将考验一切。
第二年
他搬出了自己的房子，并以 5% 的首付购买了另一处房产。现在有两笔抵押贷款、两个屋顶需要担心，而且电子表格也翻倍了。他仍然节省每一块额外的钱并开着同样的旧车，只是为了保持动力。
第三年
出租三间后，工作量开始变得更重。房客提前离开，炉子在隆冬坏了，他的现金流消失了一个月。这些数字在纸面上仍然有意义，但这只是因为山姆跟踪每一美元并且拒绝退出。
第四年改变了一切
在又一轮深夜维修电话和意外的维修账单之后，萨姆终于决定做一些不同的事情。他联系了 Rent To Retirement，这是一家专门提供全面管理、交钥匙租赁服务的公司。他们帮助他以完全不干涉的方式在快速增长的市场购买房产。
该房屋已经翻新、出租并接受专业管理。他锁定了有竞争力的利率，与可靠的维护团队建立了联系，并且第一次不再是追逐承包商的人。租金到了，房产运转顺利，他终于松了口气。
五年级和六年级
山姆受到结果的鼓舞，继续前进。他通过“从出租到退休”重复这一过程，每年增加一处新房产。他的投资组合增加了，压力减轻了，收入不断增加。曾经感觉像是一场艰苦的战斗，现在感觉像是动力。
到第六年，他已经建立了坚实的投资组合、稳定的现金流，并走上了真正的财务自由之路（没有不眠之夜）。
残酷的事实（和捷径）
从头开始构建租赁组合是可行的，但它缓慢、混乱且耗时。您必须找到合适的市场、管理贷方并处理一路上的每一个意外。
或者，您可以跳过所有这些。
像 Rent To Retirement 这样的公司已经为那些不想花六年时间苦苦挣扎的投资者建造并管理了数千套交钥匙租赁房。他们已经完成了研究，审查了团队，并创建了从第一天起就可以投入使用的现金流资产。
他们的流程是为忙碌的专业人士而设计的，他们的职业、家庭和有限的时间来分析交易、采访物业经理或通过反复试验学习一切。从租金到退休确定全国各地的高绩效市场，选择租金与价格比率较高的地区的房产，并监督从装修到租户安置的每一步。您不必花晚上的时间滚动列表并猜测哪些城市对房东友好，您可以获得的是已经翻新、出租和专业管理的房产。
Rent To Retirement 还将投资者与了解租赁融资的贷方、专门研究房地产税务策略的会计师以及保护您现金流的长期物业经理联系起来。
简而言之，他们已经完成了 Sam 花了六年时间独自解决的所有繁重工作。您只需在房产表现良好、产生收入并由专业人员管理时介入即可。
萨姆的故事表明，通过租赁积累财富是可能的（即使有一份全职工作）。 《从租金到退休》表明，实现这一目标并不需要经过多年的尝试、错误和疲惫。
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