房地产经纪人迈克·麦肯 (Mike McCann) 帮助费城人买卖房屋已有近四十年的时间，但当前房地产市场的低迷与他以前从未见过的有所不同。
“与几年前相比，销售额大幅下降，”他说。“疯狂的是，在我 38 年的职业生涯中，任何一次经济衰退，价格都会开始下降、下降、下降——但库存却很低。”
“人们已经冻结了贷款，他们说，‘我不会卖掉我的房子，因为我的抵押贷款利率是 2.6%。’”
在这场以美国高昂生活成本为特点的担忧的选举中，美国停滞的房地产市场对试图赢得摇摆不定的选民支持的民主党人来说是一个阻力。
尽管美联储预计将于下个月开始将利率从23年来的最高点下调，但其两年来抑制通胀的努力已使许多人的购房变得更加遥不可及。
在最新的消费者价格指数报告中，住房相关费用占7月份通货膨胀的近90％。
“美国梦的一部分就是拥有住房。但对很多人来说，美国梦已经变成了一场噩梦，”民主党战略家安特胡安·西赖特 (Antjuan Seawright) 表示。
“我确实认为，制定一个围绕可达性和可负担性的具体计划对卡马拉·哈里斯和州长（蒂姆）沃尔兹来说都至关重要。”
周五，哈里斯公布了向首次购房者提供高达 25,000 美元的税收抵免的提案，旨在让选民相信她将解决生活成本危机，这一危机在乔·拜登退出竞选之前就已经削弱了对他竞选连任的支持。
她还提议为建造首套住房的房屋建筑商提供新的税收减免，并严厉打击企业房东和购买大量住房存量的投资者的不公平行为。
“我对这个问题并不陌生，”哈里斯周五表示。“我知道如何为那些在房地产市场上受到剥削的人争取利益，我也知道房屋所有权意味着什么。”
副总统补充道：“我将与业界合作，建造我们需要的住房，既可以出租，也可以购买。”哈里斯表示，她希望在四年内建成 300 万套新房。
根据进步派民主中心的一项民意调查，84% 的摇摆州选民认为住房成本是一个重大问题。
“显然，任何有助于加快住房供应增长的措施都是有益的，”东北大学经济学家鲍勃·特里斯特 (Bob Triest) 表示。“这可能是许可改革，以试图加快许可证发放速度，或分区改革，允许在某些地区建造更密集的住房。”
唐纳德·特朗普利用人们对通货膨胀和高生活成本的担忧，在经济问题上领先于拜登。哈里斯现在正在缩小差距——但这位共和党候选人仍在试图将通货膨胀归咎于她，同时承诺自己的计划来降低成本。
2024 年共和党政纲承诺允许在联邦土地上建造新房，并且像哈里斯一样，也将为首次购房者提供税收减免。
市场预计美联储将从今年 9 月开始将利率从目前的 5.25% 至 5.5% 下调近 1 个百分点。但降息的影响将逐渐影响到选民。
牛津经济研究院首席美国经济学家瑞安·斯威特 (Ryan Sweet) 表示：“美联储一次降息不会让房屋销售量暴涨。我认为（降息）更像是一种解脱。”
虽然抵押贷款利率已开始下降（30 年期固定利率降至 6.47%），但近年来购房借贷成本急剧上升。2023 年 10 月，利率达到 24 年来的最高水平 7.79%，而 2021 年初仅为 2.65%。
野村证券发达市场首席经济学家戴维·塞夫 (David Seif) 表示：“对整个市场造成阻碍的一件事是，买家面临着更高的抵押贷款利率，因此负担能力大幅下降，甚至取决于房价。”
两年前美联储提高借贷成本之前，利率较低的房主也不愿意搬家，因为他们需要承担更昂贵的抵押贷款。许多美国抵押贷款无法“转移”或结转到新房。
根据房地产经纪公司 Redfin 的数据，这就是自 2019 年 8 月以来全国住房库存下降 27% 的原因之一。
现有住房供应不足正推动新房领域的活动更加活跃。
房屋建筑商 Toll Brothers 的首席执行官道格拉斯·耶尔利 (Douglas Yearley Jr) 在最近的财报电话会议上表示，新房需求既反映了住房“长期供应不足”，也反映了“较高利率的锁定效应”导致的现有房屋库存处于历史低位。
人口普查局的数据显示，6 月份新屋竣工量同比增长 15.5%，但新屋开工量同比下降 4%，表明一些建筑商正在暂停建设。
穆迪住房经济学家马修·沃尔什 (Matthew Walsh) 表示：“似乎已获批准但尚未开工的许可数量有所增加。这与他们的预期一致，即他们正在等待利率回落，然后开始开工建设这些已获批准的房产。”
对于不想或买不起房产的美国人来说，租房仍然很昂贵，尽管市场已经开始降温。2023 年 3 月，租金通胀率飙升至 8.18%，创下 42 年来的最高水平，但 7 月份仅为 5.2%。
全国低收入住房联盟称，租金上涨意味着，在亚利桑那州这样的摇摆州，年收入需要近 7 万美元才能负担得起一套两居室公寓。这几乎是年收入中位数 37,209 美元的两倍。
劳伦·费多尔（Lauren Fedor）纽约补充报道
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