在整个最新通货膨胀事件中，我一直在争论中央银行的加息实际上是通过多种渠道引入通货膨胀压力，在澳大利亚情况下，最值得注意的是消费者价格指数中的租赁组件。皇家国意集注在其政策方法中绝对否认了这种变态，相反，迅速升级的租金通货膨胀是租赁市场紧张的结果，故事的结束。租赁市场很紧张，这主要是由于过去几十年来政府对社会住房投资的大量削减。但是，租金越来越多，澳大利亚厅的利率越来越大，简单的原因是，在市场紧张的市场时，房东总是将其投资抵押贷款的成本转移给租户。他们没有在加息之前这样做。最近的一份欧洲央行研究报告 – 收紧抵押贷款如何增加租金和增加房屋市场的不平等现象（2025年1月16日出版） – 提供了一些强有力的证据，以支持我的论点。这就是这篇博客文章的意义。
欧洲央行研究报告指出：
在许多欧元区国家，住房负担能力是一个热门话题。稳定地增加租金，历史上高价的价格迫使许多家庭，尤其是年轻人和城市居民，将更多的收入投入到住房上。
澳大利亚也可以这样说。
最新的 – 住房负担能力报告（2024年11月发布） – ANZ-Corelogic显示：
负担能力指标加剧了，中间的住宅价值比率上升到8.0。中位收入家庭需要10.6岁才能节省20％的存款。
其他数据（报告中引用）表明：
1。截至2024年9月的一年中家庭收入中位数增长了2.8％，而住房价值则上涨了8.5％，租金在同一时期上涨了9.6％。
2。澳大利亚20年的平均住宅价值与收入比率为6.7，到2024年9月为8。
3。20年的平均“节省20％的押金”为9，到2024年9月为10.6。
4。“为抵押贷款服务所需的收入的百分比”的20年平均值为36.6％，到2024年9月，为50.6％。
5。“支付租金所需收入的百分比”的20年平均值为29％，到2024年9月，为33％。
6。“ 2024年9月的建模显示，仅有10％的住房市场将是真正负担得起的（不到收入的30％以服务贷款）2用于中位收入家庭。这对2022年3月的中位收入家庭负担得起的澳大利亚房屋中有40％的幅度很低。”
租金通货膨胀的运行速度也快于整体通货膨胀率，现在正在导致总体率持久。
以下图为澳大利亚显示了这一点。
请注意，在2022年第一部分的租金加速之前，所谓的“紧张租赁市场”（澳大利亚储备转移的“说话”）已经很紧张。
共同早期的租赁通货膨胀率下降是因为财政政策提供了租金减免，这是关于扩张性财政干预如何具有抗通信而不是相反的另一个证明。
现在，我们看到澳大利亚的电力释放计划中的这种影响反对了私有电力提供商的价格。
但是那个时期发生了什么？
随后，皇家国意集注BA开始远足利率，租金通货膨胀的加速开始起飞。
欧洲央行报告在这方面考虑了中央银行政策的另一个方面。
他们指出，当货币当局收紧“通过对银行或借款人的抵押债务限制限制信贷条件”以降温住房通货膨胀时，减少抵押信贷的机会减少了“租房者和潜在买家的福利”。
该政策有两个广泛的影响：
1。“富裕的家庭可以选择比最初计划的更便宜的财产 – 也许质量较低或更便宜的地区，可以减少他们借的数量来满足更严格的约束。”
2。“但是，那些已经在寻找更多负担得起的物业的人可能会发现自己的价格完全不在市场上。因此，他们保留租户更长的时间，要么以后再购买房地产。”
这些转变推动了对租赁住宿的需求，但问题导致缺乏合适的租赁住宿。
为了“吸引新的投资者进入市场，租金将不得不上涨。”
“从拥有自己的房屋转变为租金和富人之间的住房所有权的转变”产生了公平和财富的影响。”
然后，欧洲央行的研究人员试图量化“限制抵押信贷影响房屋价格和租金”。
他们发现“借贷限额提高了租金价格。干预后四年高4％”，但“房价几乎没有变化”。
由于较富裕的同伙将住房股提升，而低收入的家庭被推入租赁住宿，因此房屋的所有权越来越重新分配，因为“房屋市场中的所有权集中”越来越昂贵。
我一直指出，澳大利亚皇家贷款利率的加息具有相同的效果，并促进了从低收入人群中已经很高的收入人群重新分配收入和财富。
欧洲央行绘制了降低人们购买房屋能力的分配后果，这可以通过信用控制（他们的示例或息税率上升）来完成。
这是他们的图表2，显示：
…最大的失败者是那些目前不是房主，需要信贷才能获得房屋所有权的失败者。他们主要是收入分配的下部或中部的年轻家庭。
用于评估福利的措施是“一项消费等值的措施”，您可以从“消费家庭愿意放弃多少以避免经历限制（如果负面）以及他们愿意多少额外的消费”方面理解。为了避免进行改革（如果是积极的话）接受。”
研究表明，信用限制对租房者具有负面的福利效应，最大的影响来自影响低收入家庭的较高租金。
当前的所有者占领者在很大程度上不受影响，而房东则由于中央银行干预的较高租金而受益匪浅。
从我的角度来看，研究的有趣部分（就能够将其直接应用于澳大利亚情况而言）是他们评估较高利率对租赁通货膨胀的影响。
他们发现：
总体而言，我们发现与更紧密的信用额度的影响相似：租金上涨，房价下跌和房屋所有权率下降。
由于MMT经济学家在一段时间以来，在否认主流货币经济学家的否认下，他们断言没有基础，因此确定了加息是通货膨胀的。
欧洲央行的研究发现，信用配给和加息的影响之间存在一些显着差异。
1。“加息使金融资产的储蓄相对于在住房投资而言更具吸引力。结果，租金需要进一步上涨，以使小型住房投资者进入市场。”
2。“较高的利率也使节省下付款项更加容易，尽管我们发现这种影响很小，因此租户仍然更糟。”
欧洲央行得出的结论是，较高的利率：
…对租金有直接影响，这可以削弱货币政策对通货膨胀的冷却效果，这是由消费价格统一指数衡量的，因为租金构成了家庭消费篮的一部分。
在那里你有。
RBA否认
RBA最近发布了RBA公告（2024年10月）的一章 – 住房投资者是否通过租金的利息成本转变？ – 否认利率加息导致租金通货膨胀。
他们指出，“租金是消费者价格指数的第二大组成部分”。
在RBA的政策模型中，租金“反映了对住房的需求和供应的平衡”，这是主流经济观点。
因此，没有房东或通过较高借贷成本的房东进行价格的津贴。
他们声称观察到利率和租赁通货膨胀倾向于一起移动，仅仅是因为价格上涨，这与支出压力的上升相对应，对租赁住宿的需求均增加，而中央银行越来越多，以减少通货膨胀压力。
因此：
因此，观察率和租金一起移动的观察可能是相关性的情况，而不是较高的租金。
但是RBA文章忽略了有关当前情况的两件事：
1。通货膨胀压力在很大程度上不是过量的需求事件，而是供应限制和疾病造成的供应限制的结果，乌克兰的普京逃脱以及一些欧佩克+价格欺诈。
因此，他们谈论影响租赁住宿需求的浮力需求效果并不是这个故事的一部分。
2。“相关性”在某种程度上是由于租赁通货膨胀对整体通货膨胀率的滞后响应而有些模糊。
如图所示，通货膨胀率在加速租赁通货膨胀（随着供应限制开始结合），然后RBA升高率，然后租赁通货膨胀率升起。
RBA研究的另一个问题是，当通货膨胀率良性且利率在很大程度上下降时，它使用2006/07至2018/19的数据。
他们意识到这一点，并确实找到了“不对称的证据，当利率上升时，传球往往会更加积极”。
但是他们仍然声称对上升利率租金的影响很小。
但是，他们指出：
从2006/07到2018/19，我们的样本期不包括一个时期，即利率上升到当前周期中的时期。当利息成本急剧上升时，通行证可能会更高。
不过，更重要的是，它们排除了高抵押贷款和抵押贷款较低的投资者之间的任何“溢出”影响。
这与他们的方法有关，我在这里不讨论。
有效地，他们试图确定那些抵押贷款高的人在利率上升时的推动租金是否超过抵押贷款低的人。
他们认为，群体之间的租赁设置没有差异，这使他们得出结论，较高的利率传递到租金通货膨胀中的“有限”。
但是，在租赁市场中，各种投资者都可以观察到当地提供租赁的租金的变动，而不论他们是否借用了堆。
投资者采用“市场将拥有的东西”逻辑，如果租金开始在他们拥有租赁住宿的财产的细分市场中上升，那么他们将互相关注。
这有效地否定了RBA方法的方法学有效性。
他们声称在澳大利亚，“有很多个人房东都争夺房客”来避免这种批评正在运行。
我知道租房和公寓的人。
他们都非常意识到当地及以后的租金并相应地校准了他们的租金决定。
此外，许多房东通过一个房地产公司工作，他们为其管理这些物业，并有效地设定了租金，并且可能从未真正知道房东在该物业中拥有多少股权。
结论
这是当前实行的货币政策如何不适合目的的另一个例子。
笔记：
我今天晚些时候去马尼拉进行工作承诺，并将整周离开。
根据我的空闲时间，我计划的博客文章本周星期四可能会出现，也可能不会出现。
我们会看到。
今天就足够了！
（c）版权2025威廉·米切尔（William Mitchell）。版权所有。
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