菲尔·罗森伯格（Phil Rosenberg）的投资组合说明了英国房东变得多么艰难。这位44岁的科学研究人员在约克郡拥有六个物业。两家公司通过一家有限的公司持有，在税前可以抵消利息费用，并获得良好的利润。
他说，其余的四个以他的名义拥有约1,000英镑的利润 – “比我每月在酒吧单班的赚钱少，”他说。更糟糕的是，所有这些都是在2022年之前获得的固定利率交易，而抵押贷款利率很低。当每个人都被淘汰时，第一个将于9月到期，以目前的利率将1,000英镑的利润变成2500英镑的亏损。
罗森伯格说：“抵押贷款利率只有很大的下降才能使他们再次获利。” “我完全依靠他们的资本价值来增加我的投资工作。”
抵押贷款利率上升后三年开始咬住房东的利润，罗森伯格（Rosenberg）等投资者的利润率却被削减了。本月，由IPSOS对HM收入和海关进行调查的房东中有一半以上表示，他们从投资组合中获得了不到10,000英镑的利润。
所有时间成本都在增加。在未来几年中，提高房地产能量性能的要求似乎将在最近的安全成本上升，包括汽油，电力和消防安全检查，这使许多账单上的账单更高。最重要的是，许多人担心租房者的权利法案有望在今年夏天成为法律，将进一步挤压利润。去年10月的预算增加了购买投资物业时应支付的印花税，以及其出售的资本利得税。
因此，也许并不令人惊讶，投资者的购买处于创纪录的低点，今年1月至4月之间，房东只有十分之一的房产购买。那是自2007年汉普顿开始收集数据以来的最低水平。
在房东开始淘汰税收减免后将近十年，许多人问一个紧迫的问题：是否有可能从财产中赚钱？
越来越多的数字不认为。减少利润（在某些情况下，损失）意味着许多房东都准备出售。根据IPSOS调查，四分之一的计划在明年至少出售一个物业。
尼尔·法国（Neil France）预测，他将在未来几年内出售他在利物浦附近的威拉尔（Wirral）拥有的所有四个物业，以避免更改能源绩效证书（EPC）制度所需的能源效率提高成本。他还发现，将它们作为租金运行越来越耗时且昂贵。
尽管具有双层玻璃和绝缘层，但法国的所有四个特性目前都具有D能源效率。他估计，将每个人的评级达到2030年的截止日期，这将使他在太阳能电池板和其他改进方面损失高达12,000英镑。对于新租户的房屋，截止日期还较早 – 2028年。
法国对两年固定利率抵押贷款的偏爱意味着他受到2022年开始的利率上升的迅速打击 – 他估计，他的抵押贷款账单从30,000英镑增加到46,000英镑，总营业额为120,000英镑。尽管租金增加，但他几乎没有剩下的EPC措施所需的资本工作。
他说：“这至少需要四年才能恢复，到那时我会年满75岁。” “如果法规没有改变，我需要在EPC变更之前出售投资组合。”
时间和金钱上的投资组合的增加意味着他可能会更早离开市场 – 他说，租户搬出后，房屋损坏了。一种造成水损伤，耗资超过5,000英镑的维修。在英格兰，房东必须验证租户在租赁开始之前在英国拥有正确的现场直播。法国的许多财产是共享房屋，他一直在不断检查一个官方网站，详细介绍了海外公民有资格租金以确保避免犯错误。他说：“我觉得我正在成为一名无薪移民官。”
购买的房东面临着市场现代历史上最艰难的财务状况。
当前市场的根源在于玛格丽特·撒切尔（Margaret Thatcher）从1980年开始的购买权，该计划通过允许市议会租户以折扣价购买房屋和1988年《住房法》（The Rats），从而扩大了财产所有权。该立法提出了保证的短期租赁，使房东更容易驱逐租户并增加租金。同时，该现象受到了更大的鼓励，当时贷方推出了第一款买入（BTL）抵押产品。
在接下来的七年期的大部分时间里，利率下降了，而房价上涨和租金需求（尤其是来自年轻的专业人士和大学生）稳步增长。根据汉普顿的数据，在2007年至2015年的峰值之间，买入投资者购买的房屋比例从10％增至16％。
但是，自当时校长乔治·奥斯本（George Osborne）2015年的预算以来，投资者一直在争夺税收变更，旨在使购买投资的利润减少。奥斯本宣布在2017年至2021年之间的税收减免措施之间逐步撤离，以前允许房东注销抵押权对税收。
尽管奥斯本继续向房东提供一些抵押贷款利息的税收抵免，但任何想要保留全部税收减免的人都必须将其物业出售给新的有限公司。转换需要在每笔交易上支付印花税。自2016年以来，他们还必须支付额外的房屋费用，最初定为3％，但在去年10月的预算中增加到5％。
但是，即使是像哈里·奥斯本（Harry Osborne）这样的房东，他们的公司在巴斯（Bath），布里斯托尔（Bristol）和汉普郡（Hampshire）拥有六个租赁物业，也在努力努力不断上涨的成本，并制定了将其物业投资组合扩大的计划。
32岁的奥斯本（Osborne）在他的大多数财产上，在购买后进行了重大的翻新和扩展。在可能的情况下，为了最大化租金收入，他将房屋分为多重居住（HMO）的公寓和房屋 – 房屋容纳三个或更多的人，而不是来自同一家庭。
奥斯本（Osborne）去年被迫改变他的方法，因为较高的材料和人工成本的结合，延误了扩展或使用的规划许可以及持续的高利率。从那以后，他就没有买过财产。
奥斯本说：“我的建造成本在50％至100％之间增加了，现在我的财务成本接近两倍。” “计划系统是一个混乱 – 巴斯议会花了七个月的时间给我一个决定。”
奥斯本说，随着HMO的租金所需的许可，等待的等待也在增加。
较高的成本意味着奥斯本已经转向了销售房屋，而不是让它们出租，但销售迟钝的销售市场也令人沮丧。他试图在朴茨茅斯南海出售的两所房屋之一已经在市场上销售了五个月。他说：“我的经纪人说，他在18个月内没有向BTL投资者出售单个房屋。”
随着成本上涨的成本挤压利润为合并的房东，有些正在转移到混合用途的投资，例如在其下方有商店的公寓，以节省印花税和增加租金。
现年35岁的穆尔塔扎·基尼利（Murtaza Kinili）在伦敦拥有并经营一家消防安全业务，他刚刚购买了他的第一笔房地产投资：一家商店，在斯旺西的一家高街上，有一家有限的公司。
由于它被认为是一项综合用途投资，因此他支付了降低的印花税率，并节省了5％的额外住宅附加费。商业部门的租金和更高的租金意味着他的净收益率，包括他的110,000英镑贷款和税收的利息约为9％，远高于他在当地价格等价的当地住宅物业所能找到的。他还从拥有两个多元化的租赁流中受益。
他说：“希望将来的住宅和商业租金不会同时下降。”
PROPP.IO的彼得·威廉姆斯（Peter Williams）是一个有助于安排基尼利抵押贷款的房地产融资比较地点，他说，自10月预算以来，他的更多客户一直在赞成多功能使用综合用途。他说：“额外的2个百分点（印花税增加）第二套房有很大的变化。”
那些具有三个或更少属性的人， 仍然组成大多数房东的人已经看到了最紧张的财务压力，并且最有可能卖出。 “ BTL抵押股票的总体下降可能会来自非法人房东，”英国财务的詹姆斯·泰特（James Tatch）在去年7月的一份报告中写道。
首先，许多只是意外的房东。 IPSOS调查发现，有40％的人通过继承或作为礼物购买了他们的出租物业来居住或收到它。对于78％的人，租金利润不是其主要收入来源。
如今，高印花税成本禁止许多人销售成有限的公司，从而使他们更加受到抵押税税减免和利率上升的困难，并且他们无法享受从较大投资组合流动的规模经济。
从2027年开始将养老金带入继承范围，并在十月预算中对农业财产和商业财产救济进行改革，将房东的思想集中在继承计划上。
财富管理者圣詹姆斯（St James's Place）的伊恩·麦克劳德（Iain McLeod）表示，自10月以来，他的客户数量增加了他的顾客数量，从购买到LET的房地产销售收益增加。
他说：“出售BTL物业意味着您可以赠送一些收益，并且不会给可能有忙碌的工作和年轻家庭清算或运行BTL投资组合的耗时的责任。”
现年69岁的西蒙·戴维斯（Simon Davis）说，他在1998年购买的里士满两家房地产面临的遗产税挑战是最后的稻草。他正准备出售它们，并永久离开房东。
他说：“我和我的财务顾问都无法找到我和妻子将我的两个里士满物业转给我的孩子的方法，而不会在我们去世前或之后产生过高的税收。” “虽然这是一个非常令人满意且令人满意的项目，但这一事实以及我们的税收和立法变化以及我们的前进年龄意味着投资已经运行。”
房东还能从财产中赚钱吗？ ft读者的观点
目前，由于租房者权利法案的许多要素受到挑战，尤其是主要房东（不是我们的小人 – 我和我的妻子在伦敦南部只有10个单位），因此不确定拟议的法案对房东而言是如此恶毒。
但是，如果这个政府走了，那么房东就会陷入困境。那些出售恐慌的人将被证明是正确的，我们其余的人看起来像一堆正确的笨蛋。
尼克·巴特曼（Nick Bartman），通过电子邮件
从租金价格上涨得很好。所以没有抱怨。
Picakezdi，通过ft.com
我和我的妻子在千年之初购买了我们的第一个也是唯一的BTL公寓作为树篱，而不是追求收益或资本收益。当我听到兼职房东对市场变得多么艰难时，这会使我感到恼火。二十年了，我们公寓的资本价值翻了一番，我们的租户还清了抵押贷款。是的，产量不是超级性感。是的，资本价值已经统一了五年。但是，如果您从事BTL业务的收益率，扩大规模，否则就会关闭。
FT阅读器，通过电子邮件
租金价格将要火箭。没有新买家。
级别2，通过ft.com
自2004年以来，我一直在投资房地产，我仍然认为，如果您正确地做到这一点，这是一个很好的机会。
我最近在3月购买了一家物业，该物业现在已被完全租用，我一直在寻找下一个机会。
尼尔·斯图尔特（Neil Stewart），通过电子邮件
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