想买房吗？你现在可能需要考虑经纪人佣金的成本

想在房地产经纪人的帮助下买房吗？您不能再想当然地认为卖方会承担您的经纪人佣金。

房屋卖家在挂牌出售房屋时，通常会向买方经纪人提供一笔总佣金。但从本周末开始，这种做法将不再被允许，届时美国房地产行业惯例的多项变化将生效。

购房者仍可能试图与卖家协商这样的报价。但如果卖家拒绝，购房者就得承担其经纪人服务的费用。

全国房地产经纪人协会是这些政策变化的幕后推手，该协会在今年早些时候就一起联邦集体诉讼达成了 4.18 亿美元的和解协议，该诉讼声称美国房主在出售房屋时被迫支付人为夸大的房地产经纪人佣金。

包括 Keller Williams、Anywhere Real Estate、HomeServices of America、Re/Max 和 Redfin 在内的几家主要房地产经纪品牌背后的公司也同意支付数百万美元并进行政策调整，以消除房屋卖家诉讼。

新规于本周六在全国范围内生效，适用于代表客户购买或出售在 NAR 附属的多重上市服务 (MLS) 上刊登广告的房屋的经纪人和代理人。

这些变化可以归结为两个重大变化：MLS 上发布的房源信息中将不再包含代表卖家向买家代理提供的一揽子补偿，但仍可以通过其他方式提供补偿。此外，购房者在聘请代理时必须签署详细的代理协议。

这项政策改革是否会导致代理商佣金降低或减少卖家选择不承担买家代理商费用还有待观察。

但这些变化可能会对购房者产生最大影响——尤其是那些已经面临抵押贷款利率上升、市场上房产短缺和房价创历史新高的首次购房者。如果卖家不愿意支付中介费，他们现在必须考虑聘请中介的费用。

丹佛经纪公司 Guide Real Estate 的首席执行官布雷特·温斯坦 (Bret Weinstein) 表示：“这将对买家的购房能力产生负面影响，因此买家的购房流程将会发生相当大的变化。”

想要与经纪人合作的购房者必须提前签署一份协议，详细说明经纪人将提供的服务以及报酬，包括是否通过与卖方经纪人分成。

一般而言，代表买家的经纪人通常会根据房屋购买价格收取约 2.5%-3% 的佣金。经纪人会将部分佣金与经纪公司分享。

大约 20 个州已经要求签订类似的买方代理协议。但是，新规定要求在代理人开始代表客户工作之前签订买方协议。这包括在代理人带买家参观房屋之前，无论是亲自参观还是虚拟参观。买家仍然可以在不签署代理协议的情况下参观开放日。

“现在最大的变化是，我们必须要求买家尽早承诺并尽早雇用我们，”印第安纳波利斯的 Redfin 经纪人安德里亚·拉特克利夫 (Andrea Ratcliff) 表示，该政策变化于 7 月 1 日在印第安纳波利斯实施。

她说，与她交谈过的一位购房者对这些变化以及需要支付中介费的想法感到沮丧。

“他们显然还没准备好委托我——还没准备好委托任何经纪人，因为他们还没准备好承担那笔费用，”拉特克利夫说。

传统上，买方代理的佣金由卖方支付。与房主合作推销和出售房屋的代理会将房产列在 MLS 上，并说明其客户愿意向买方代理支付多少佣金，这种做法被称为“合作补偿”。卖方事先同意提供房屋销售佣金，由其代理和买方代表分摊，通常各占 2.5%-3% 左右。

针对全美房地产经纪人协会和其他机构提起诉讼的房屋卖家认为，卖家别无选择，只能承担买家代理人的报酬，以确保他们的房屋能够被尽可能多的潜在买家看到。

为了解决这个问题，MLS 上列出的房屋将不再包含卖方出价以支付买方代理服务的费用。但是，他们仍然可以在几乎任何地方做广告，包括代理商自己的网站、开放日展示，或者在与代表潜在购房者的代理商直接沟通时。

卖家仍可以选择支付买方代理人的报酬，但无需在 MLS 上公开、一揽子报价。有些卖家可能会选择将节省下来的钱装进自己的账户，只支付自己代理人的佣金。

“如果卖方没有通过其经纪人向买方经纪人明确提出合作补偿，那么这将成为谈判的一部分，”全国房地产经纪人协会会长凯文·西尔斯说。“我认为这将成为市场变化的一部分。”

行业政策变化对买家和卖家的影响在很大程度上取决于当地房地产市场的状况。

在房地产市场低迷的情况下，房屋出售时间变长，卖家不得不降低价格，买家更有可能与卖家协商，让卖家支付其经纪人的佣金。在房地产市场火爆的情况下，房产销售速度快，而且收到多个报价，卖家将有优势接受买家的报价，而买家不会要求他们支付经纪人的费用。

虽然自 2022 年以来，美国二手房销量一直处于低迷状态，但多年来的建设不足和其他因素使待售房屋库存保持在接近历史最低水平。这推高了价格，并刺激了许多房屋的多个报价，使卖家在大多数市场中都具有明显优势。

不过，房地产经纪人表示，卖家应该继续承担买家的经纪人佣金。

犹他州奥勒姆市 Selling Utah 的助理经纪人亚历克斯麦克尤恩 (Alex McEwen) 表示：“我们建议卖家继续愿意承担买家的部分或全部费用，因为在出​​售某件物品时，你最不想做的事情就是让购买过程变得复杂，或者限制购买人数。”

至于购房者，他们必须为卖方不支付其代理费的可能性做好预算。那些负担不起的人可能不得不与他们的代理达成协议，只购买卖方向买方提供代理费的房源。

目前还不清楚政策变化是否会促使卖家或买家协商降低经纪人佣金，以及他们这样做是否会成功。

今年买方经纪人佣金有所下降：根据 Redfin 的分析，全国范围内买方经纪人的平均佣金从年初的 2.62% 下降到 7 月 14 日的 2.55%。但由于今年房价持续上涨，以美元计算，自 1 月份以来，支付给买方经纪人的平均佣金上涨了约 1.7%，达到 15,377 美元。

美国消费者联合会高级研究员史蒂芬·布罗贝克预计，将有更多卖家愿意与代理商协商，将佣金降低至少半个百分点。

他说：“这意味着，在一年的房地产市场上，需要花费大量资金。”