商业地产复苏可能不平衡

商业地产的潮流可能会发生转变。

美联储开始 9月份的降息周期将联邦基金利率自2020年以来首次下调50个基点，同时暗示即将进行更多降息。这可能会给商业房地产等利率敏感行业带来期待已久的积极势头。

较低的利率使债务更便宜，有助于加速该行业的交易流动，该行业的交易活动一直停滞到 2024 年第二季度。在最初的新冠疫情关闭后的几年里，商业房地产市场一直面临压力，结束了近 15 年的牛市面对借贷成本上升、租户需求疲软和房地产供应增加的情况。结果，房地产价值和销售额下降。

富国银行分析师在 9 月 3 日的研究报告中写道，美联储的政策转变是商业房地产市场“最引人注目的萌芽”。分析师在九月下旬的一份后续报告中写道，虽然较低的利率并不是“灵丹妙药”，但美联储放松货币政策“为商业房地产复苏奠定了基础”。

对于房地产投资信托基金等股息支付较高的股票来说，较低的利率使这些固定收益投资对投资者更具吸引力。但美国银行商业抵押贷款支持证券策略主管艾伦·托德表示，降息的主要影响是心理上的。

托德表示，“一旦美联储开始降息，他们将继续沿着这条道路前进”，这会培养稳定感。随着市场感觉更加舒适，它将“激励借款人摆脱观望并开始进行交易”。

CRE 融资公司 Walker & Dunlop 首席执行官 Willy Walker 在 9 月底接受 CNBC 采访时表示，随着该行业情绪的改善，再融资和销售量已经有所回升。

在美联储的紧缩周期中，利率上升导致买家和卖家之间陷入僵局，买家希望价格更低，而卖家则坚持高估的估值。这种僵局冻结了交易市场，促使投资者采取观望心态，让许多人想知道市场的下一步走势。

但分析师指出，最近，在多户住宅领域销售的推动下，2024 年第二季度整体交易量出现了自 2022 年以来的首次季度增长。

房地产数据情报公司 Altus Group 的数据显示，第二季度交易额超过 400 亿美元，环比增长 13.9%，但同比仍下降 9.4%。

富国银行分析师在 9 月 25 日的研究中指出，随着交易量增加和供应量下降，摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数 (MSCI US REIT Index) 自春季到 9 月以来一直稳步上升，房地产估值似乎正在改善。

虽然这些动态可能为更广泛的复苏奠定基础，但随着商业零售房地产等一些主要子行业的同步复苏，前进的道路可能并不平坦。

尽管第二季度出现了一些温和改善的迹象，但商业地产市场的写字楼市场仍面临诸多挑战。

富国银行报告称，办公楼净吸纳量（用于确定占用空间变化的行业指标）自 2022 年以来首次出现正值，三个月内占用面积超过 200 万平方英尺。

分析师表示：“虽然规模不大，但这是自 2021 年第四季度以来最好的结果。”然而，这一小小的胜利并不足以抵消不断上升的空置率，供应连续第10个季度超过需求，将空置率推至16.7%的新高。

在曼哈顿等主要城市，6 月份办公楼的平均访问量为 2019 年水平的 77%，这是自纽约房地产委员会 2023 年 2 月开始跟踪以来的最高月度访问总量。

尽管如此，富国银行分析师指出，“不利因素仍然远远多于有利因素”，混合工作和办公室就业增长放缓继续对需求构成压力。

分析师称，价格仍低于大流行前的水平，中央商务区写字楼的价格自 2019 年以来下降了 48.7%。

CoStar Group美国资本市场分析全国总监查德·利特尔(Chad Littell)表示，除了远程工作暂时中断之外，自大流行以来，“结构性挑战”加剧了该行业的困难，包括需求低迷、职位空缺飙升和租金持平。

利特尔表示，对于商业地产写字楼行业来说，“复苏看起来还很遥远”。 “虽然其他房产类型正在站稳脚跟，但写字楼可能还有更长的路要走——也许还需要一年或更长时间，价格才能稳定下来。”

另一方面，根据富国银行的研究，多户房地产资产的需求有所上升，第二季度的净吸纳量达到近三年来的最高水平。

根据 RentCafe 的数据，即使多户住宅建设蓬勃发展，今年竣工单元有望突破创纪录的 50 万套，情况也是如此。到 2024 年底，开发商将完成超过 518,000 个出租单元。

由于 2021 年租金增长达到两位数，多户住宅领域成为商业地产内的热门宠儿。但此后增长率已放缓至 1% 左右。

然而，需求的增长表明消费者行为的转变，因为“家庭正在利用更多的公寓供应、慷慨的优惠和更易于管理的租金增长，”富国银行表示。

推动租户转向多户住宅的因素之一是缺乏负担得起的入门级单户住宅。住房拥有成本和租金支出之间的鲜明对比凸显了这一趋势：富国银行表示，第二季度平均每月抵押贷款付款达到 2,248 美元，比平均每月公寓租金 1,712 美元高出 31%。

多户住宅也受益于稳定的空置率。第二季度空缺率首次没有上升，稳定在 7.8%，这是两年多以来的首次。这种稳定，加上租金平均上涨 1.1%，表明供需之间更加健康的平衡。

展望未来，多户住宅领域的前景仍然乐观。

富国银行的分析表明，“高昂的住房拥有成本应该会继续支持租金需求”，这意味着目前有利于多户住房的趋势可能会在短期内持续下去。