预计2025年中国房地产市场将企稳

三家研究公司本月预测，即使采取最新的刺激措施，中国陷入困境的房地产行业也可能要到明年下半年才能开始好转。

经过几个月的渐进措施，中国国家主席习近平于九月下旬主持召开了一次高层会议，誓言要“阻止房地产市场下滑”。本月早些时候，财政部推出了更多旨在稳定房地产行业的措施。

高盛分析师在 10 月 22 日题为《中国房地产 2025 年展望：触底在望》的报告中表示，“在全面、协调的宽松计划的支持下，我们终于迎来了房地产市场持续下行的拐点。” ”。

报道称，“这一次与之前零碎的宽松措施不同。”

分析师预计，中国的房价将在 2025 年末趋于稳定，两年后平均上涨 2%。高盛预测，房地产销售和新房建设在 2027 年之前不太可能稳定下来。

标准普尔全球评级和摩根士丹利本月也发布报告，预测中国房地产市场将在2025年下半年触底。

标准普尔全球评级总监Edward Chan及其团队在10月17日的一份报告中表示：“如果政府继续优先支持开发商融资和去库存，我们相信房地产销售和价格可能会在2025年下半年趋于稳定。”他们警告说，政策生效需要时间。

北京已明确表示，支持陷入困境的房地产行业的努力仅次于其支持先进制造业作为增长新动力的目标。但这并不是一件容易的事，因为房地产曾经占国内生产总值的四分之一以上，与家庭财富和地方政府财政息息相关。中国负债累累的开发商越来越难以交付预售房屋，从而抑制了消费者信心。

分析师正在密切关注下周举行的议会会议，以了解有关减少住房库存的财政支出的任何细节。

高盛的预测假设政府将额外增加8万亿元人民币（1.12万亿美元）的财政支出，但具体金额尚未公布。

高盛分析师警告说：“如果没有这样的刺激措施，房地产市场的低迷可能会再延长三年。”他们表示，此类支持需要解决开发商的流动性问题，减少未售出的住房库存，并确保交付预售但未完工的房屋。

中国的房屋通常在竣工前就已售出。在北京严厉打击开发商对债务增长的高度依赖之后，这种商业模式被证明是不可持续的，而且购房者需求随着经济增长放缓而下降。

野村证券去年年底估计，约有 2000 万套预售房屋仍未完工。上个月，官员们表示，根据今年的白名单计划，约有 400 万套房屋已竣工并交付给买家，并承诺加快财政支持。

早在 6 月份，甚至在最新的刺激措施宣布之前，摩根士丹利就预计库存去库存将导致“2025 年末或 2026 年房地产贷款需求反弹”。

分析师预计，大约 30% 的未售出库存将永远不会售出，需要银行或其他未指定的实体承担成本。

中国最新提振信心的举措提振了房地产市场。房地产研究公司中国指数研究院的数据显示，10月份22个主要城市的房地产销售同比下降约4%，降幅远小于9月份超过25%的降幅。

然而，房地产市场企稳并不意味着全面复苏。分析师预计，未来几年房屋销售和新建筑的反弹仍将保持低迷。

标准普尔预计，今年中国的房地产销售额将降至约 9 万亿元人民币或更少，然后在 2025 年进一步降至 8 万亿元人民币，不到 2021 年 18 万亿元人民币销售水平的一半。

分析师将销量下降归因于未售出房屋库存的增加，这继续迫使开发商采取降价来吸引买家并减少库存。

标准普尔援引中国房地产信息的数据称，9月份中国百强开发商的房地产销售同比萎缩37.7%，创今年4月以来的最大跌幅。这不是一个月的暴跌。数据显示，今年前九个月销售额同比下降36.6%。

标准普尔全球分析师表示，销售恶化也进一步损害了开发商的流动性，导致开发商“缺乏信心”，在土地收购和启动新项目方面采取“谨慎态度”。

根据标普全球对国家统计局官方数据的分析，2023年新开工项目数量较2019年的峰值下降了42%，2024年前8个月同比进一步下降23%。

分析师对中国房地产刺激措施的影响仍持谨慎态度。

高盛分析师表示：“我们认为，支持规模还不够，并且在阻止当前的螺旋式下降方面面临着执行方面的挑战。”他们警告说，如果政策力度不够，房价可能会再下跌 20% 至 25%。

迄今为止，中国人民银行宣布了为数不多的针对库存的具体措施之一，其中一项是中国人民银行5月份承诺为国有企业提供3000亿元人民币的再贷款贷款，用于购买未售出的已竣工住房，并将其转换为经济适用房。

标准普尔表示：“虽然有帮助，但它只占已竣工住房存量的一小部分（4-6%）。”

摩根士丹利分析师周日在报告中表示，最近与中国较富裕省份之一浙江省的银行举行的会议表明，它们尚未参与政府新的住房库存购买贷款计划。