东京主要地区的房地产价格上涨激发遏制外国所有权的呼吁

在东京的Shibuya区，高耸的摩天大楼和豪华公寓象征着日本的城市房地产疯狂 – 近年来价格飙升。

根据房地产经济研究所今年早些时候的报告，2024年，东京市中心的23个市政当局的新公寓平均价格达到了1.1181亿日元（约合760,000美元）。中位数价格（更好的市场量）为8940万日元，比去年同期增长了9％。

从2021年到2025年，东京23个病房中的公寓价格上升了约64％，远远超过了整个东京地区的26％。

同时，与几个发达的同行相比，日本的收入水平仍然很低，最低工资较弱，是最大的性别薪酬差距之一，使得负担能力成为问题。 2024年，日本在经济合作与发展组织的34名成员中排名第25位，以购买权奇偶校验的平均年工资为基础，为49,446美元。

东京主要地区的房地产价格飙升，部分是由于建筑和人工成本的上涨而推动，并且日元较弱且估值相对较低，吸引了海外投资者。

城市财产的繁荣引起了政治关注，围绕最近上议院选举期间的外国资本限制的讨论。与澳大利亚，加拿大和新加坡等国家不同，日本几乎没有对外国财产所有权的限制。

根据当地媒体的报道，预计在7月大选中获得稳定收益的民主党或DPFP预计将在秋季非凡的饮食习惯上提出一项法案。 DPFP负责人塔玛基（Yuichiro Tamaki）认为，城市地区的房价飙升，部分原因是海外投资者以非住宅，投机目的购买房地产，并提出了“空缺税”以遏制此类批准的想法。

同时，在“日本第一个”反移民平台上竞选的右翼民粹党桑西托也正在准备自己的提议，以遏制外国土地获取，但尚未指定提交的时间表。

随着统治联盟在饮食的两院中都缺乏多数，反对党的立场在塑造立法结果方面变得越来越重要。

日本政治风险咨询公司的创始人托比亚斯·哈里斯（Tobias Harris）表示，很难将外国财产所有权与关于日本外国人口的更广泛的辩论分开。他说，虽然不是Sanseitō平台的核心，但该问题脱颖而出，因为它为行动与其他问题提供了更清晰的法律途径。

“该党对这个问题的言论强调了国家安全和经济安全，这暗示了某些外国人购买财产的危险，如果他们负担不起房屋，对日本的生活质量产生了影响。”

由于日本没有发布有关买方国籍的官方统计数据，而是在2025年3月出版的Mitsubishi UFJ Trust＆Banking Corp进行的半年度调查，因此很难确定外国购买的确切规模，但在2025年3月出版，发现在东京的Chiyoda，Shibuya和Minato Wards，New Aptartments的20％至40％的新公寓均卖给外国买家。

日本智囊团NLI研究所的高级研究员Makoto Sakuma说：“购买外国人是一个因素，但国内投资者和居民也在购买。”

Sakuma指出，尽管日本银行自去年3月以来已经提高了利率，但它们的真实程度仍然很低，并且在市场上仍在流通，其中大部分它流入了城市财产。

哈里斯说，任何立法变革的前景都取决于日本的政治格局。新任总理或转移联盟的动态可以重塑反对党如何将外国所有权等问题放在议程上。

瓦西达大学（Waseda University）的博士候选人罗密欧·马坎图尼（Romeo Marcantuoni）专注于日本反对派政治，他说，这一问题的显着性不太可能消失，并指出桑西托（Sanseito）自从去年赢得了三个下议院席位以来，桑西托（Sanseito）对外国人和外国资本的言论提高了。

尽管如此，他指出，立法道路尚不确定，因为更紧迫的优先事项，例如削减税收，现金货币和汽油税，可能会在短期内主导讨论。

尽管东京的人口持续增长，但日本的总人口自2008年以来一直在下降，在城市和农村地区之间的需求差距很大。

尽管主要城市有财产繁荣，但该国主要在2023年，主要在农村地区有900万所废弃的房屋，称为Akiya。

尽管可以便宜地购买Akiya，但它们不符合许多国内购买者的需求。许多人处于失修状态，远离工作和服务，或者需要耗资20,000至300,000美元的翻新工程，具体取决于物业的状态和位置。二手房屋周围的文化污名和政府对振兴的有限支持进一步限制了他们的吸引力。

Akiya＆Inaka的联合创始人帕克·艾伦（Parker Allen）说：“当您看乡村时，我们在停滞不前的问题上有一个巨大的问题，价格并没有上涨。”

Akiya对大多数日本人几乎没有吸引力，但是他们一直在引起外国买家的注意，寻求较低的价格，传统建筑和恢复旧房屋的浪漫史。艾伦警告说，对外国财产所有权的任何潜在限制都应针对与当地人竞争最激烈的大都市市场。

他说：“最合乎逻辑的方法是专注于城市。” “如果外国购买正在加速，它可以将某些人从市场上定位，但我们在这里只谈论日本的第五大道。”