埃利奥特（Elliott

公司：Rexford Industrial Realty（Rexr）

商业： Rexford Industrial Realty 是自我管理和自我管理的全方位服务房地产投资信托基金（REIT）。该公司专注于在南加州填充市场拥有，运营和获取工业物业。它通过Rexford Industrial Realty，LP（运营合作伙伴关系）及其子公司，收购，拥有，改进，重建，租赁和管理主要位于南加州填充市场的工业房地产。该公司还通过适合工业发展的工业划分财产或财产获得抵押债务或提供抵押债务。它为关联方业主提供物业管理服务和租赁服务。其物业管理服务包括进行财产检查，监视维修和维护，维护租户关系以及提供财务和会计监督。它的投资组合由424个物业组成，约有5100万平方英尺。

股市价值：94.7亿美元（每股40.01美元）

激进主义者：埃利奥特投资管理

所有权： N/A。

平均成本： N/A。

激进主义者评论： 埃利奥特（Elliott）是一家多际投资公司，管理约761亿美元的资产（截至2025年6月30日），是其类型最古老的公司之一，在连续管理下。埃利奥特（Elliott）以其广泛的尽职调查和资源而闻名，在进行投资之前，经常关注公司多年。埃利奥特（Elliott）是激进投资者中最活跃的人，与各个行业和多个地区的公司互动。

发生了什么

8月27日，埃利奥特（Elliott）宣布，他们在雷克斯福（Rexford）工业房地产中处于职位。

幕后

Rexford是一家内部管理的工业房地产投资信托基金，专注于南加州市场。工业房地产投资信托空间从强大的世俗尾风中受益，因为电子商务的兴起比传统的零售业务平均需要更多的仓库空间，但随着时间的推移，仓库的需求提高了仓库的需求。此外，由于有权利的挑战，土地稀缺，港口及其密集的城市人口，南加州是一个特别有吸引力的地方，所有这些都助长了需求和快速的租金增长。从历史上看，这种主要和不可替代的投资组合已获得了市场估值的最高水平，以净资产价值（NAV）的20-30％溢价（NAV）的交易，并以调整后的运营（AFFO）调整后的资金（AFFO）向同行提供了8转的溢价。

但是，正如我们以前在许多激进分子中看到的很多次，REIT本质上是固有的管理不善，并吸引了兴趣不一致的管理团队。 Rexford没什么不同。尽管是一家总部位于加利福尼亚的公司，但它们还是在马里兰州居住，该州臭名昭著，该州是管理友好法规的官员，包括《马里兰州的主动接管法》，该法案允许该公司在未经股东批准的情况下对董事会进行分类。

在马里兰州合并的加利福尼亚房地产投资信托基金不是出于方便的原因，而是出于根深蒂固的目的。正是这种类型的公司也将拥有一个七人组成的董事会，其中多数（包括两个共同行动）是成员已有10多年的成员，并且拥有大约1％的流通普通股，几乎所有这些普通股都授予了他们。一旦这样的设置，REIT剧本通常将承担债务，发行股票并购买尽可能多的财产，因为管理层的上涨空间与管理资产水平更高，而不是股票价格。同样，在鸡尾酒会和俱乐部，管理数十亿美元的物业是“很酷的”。因此，自2013年公开募股以来，公司将其份额数量提高了9倍，债务从1.93亿美元增加到35亿美元，资产从5.55亿美元增加到126亿美元。当雷克斯福德（Rexford）以巨额溢价交易其房地产价值时，该策略持续了一段时间，但是随着销售，一般和行政费用肿，公司治理遭到侵蚀和高管赔偿的加载，它终于赶上了它们。 （两名首席执行官，每人1300万美元）。随着NAV的溢价开始下降，此策略和Rexford现在以20％的折扣和5-6的价格交易，并以5-6的价格转让同行，其股票价格下跌至每股40美元（在Elliott宣布之前），从2021年12月的80美元高达80美元。

对于股东来说，幸运的是，变革的时间已经到来，因为埃利奥特投资管理公司（Elliott Investment Management）披露了雷克斯福德（Rexford）的前五名。尽管这意味着至少有5％的经济风险（约4亿至5亿美元），但鉴于埃利奥特的投资历史，他们的敞口可能至少在其760亿美元的资产中至少10亿美元。

埃利奥特（Elliott）在雷克斯福德（Rexford）等公司驾驶变革的历史悠久，因此我们希望他们倡导更好的公司治理，更好的资本分配，并恢复公司的战略专注于创造股东价值。

虽然重要的是要注意，在马里兰州，行动主义可能更具挑战性，但它并没有被禁止，尤其是对于像埃利奥特（Elliott）这样的经验丰富且坚定的激进主义者。实际上，通常会阻止行动主义的公司可用的工具在这种情况下更多地是毒杯。面对激进主义者，管理层试图巩固自己的任何尝试只会进一步损害他们的声誉，并支持埃利奥特（Elliott）的案件，即有必要进行变更。因此，我们希望埃利奥特（Elliott）在这里的代理战斗中表现不错。但是我们认为这不会。

当一个激进主义者与一家公司互动时，它经常将该公司投入伪播放，引起战略投资者和私募股权的关注。对于像Rexford这样的公司而言，这种动态甚至更大，长期以来一直是收购猜测的主题。

对于雷克斯福德（Rexford），他们的保费资产，房地产投资信托基金行业的合并及其目前的折扣估值使该公司成为自然收购候选人。此外，埃利奥特（Elliott）在REIT中还拥有催化战略成果的悠久历史。

在美国医疗保健信托基金（以前是HTA），埃利奥特（Elliott）成功推动了战略审查，最终导致了HTA与HTA之间的合并 医疗保健房地产信托 构成美国最大的医疗办公室所有者

鉴于Rexford目前对NAV的20％折扣，我们认为至少在NAV上进行任何外卖，但考虑到公司的历史估值和投资组合质量，更有可能以溢价。

如果这样的机会成为其投资者和雷克斯福德股东的受托人，Elliott将权衡收购与长期独立计划的价值，并提倡对哪种途径为股东带来最佳价值。考虑到长期计划可能需要董事会和管理重建的时间和不确定性，我们认为以合理的溢价收购将是这里的首选途径。

肯·斯奎尔（Ken Squire）是13D Monitor的创始人兼总裁，这是一家有关股东活动主义的机构研究服务，也是13D激进基金的创始人兼投资组合经理，该基金是一个投资激进主义者13D投资组合的共同基金。