2025年9月23日，星期二，在美国德克萨斯州阿比林市建设的星际大门AI数据中心。Stargate是OpenAI，Oracle和Softbank的合作，在唐纳德·特朗普总统的促销支持下，建立了整个美国人工智能的数据中心和其他基础设施。
凯尔·格里洛特（Kyle Grillot）|彭博|盖蒂图像
几十年来，全球房地产围绕着可以看到的东西 – 闪闪发光的办公大楼，购物中心和奖杯酒店，但越来越多地转移到“隐形”财产：云和数据中心。
Capitaland Investment替代品和私人基金团队的首席执行官Kishore Moorjani说：“房地产世界正在从我所说的'可见'变成'隐形'的世界变化。”
他在新加坡举行的米尔肯学院亚洲峰会小组中指出：“（这是）我们看不到的一切，但我们使用的一切：云，云，生活在数据中心。” “这就是推动价值变化的原因。”
根据房地产服务公司CBRE最近的一项2025年数据中心投资者的利益调查，全球主要投资者有95％的计划来增加其在数据中心的投资。在接受调查的92名主要投资者中，有41％的人表示，他们计划在2025年为数据中心部门分配5亿美元或更多的股权，而去年为30％。
近年来，数据中心需求激增，主要是由AI工作负载中的爆炸驱动的，这需要巨大的计算能力，电力，冷却和网络基础架构。高盛（Goldman Sachs）预测，到2027年，全球数据中心的全球电力需求将上升50％，到2030年将增加165％。
全球房地产公司APAC资本市场首席执行官Stuart Crow表示，投资者正在将投资组合从传统部门脱颖而出，并融入了替代方案。
他在同一面板上说：“其中很大一部分是数据中心，现在与此相关的电池存储和基础架构。”
另一位小组成员GAW Capital Partners的负责人Goodwin Gaw补充说，他的公司正在投资中国的数据中心。
资本限制？
小组成员指出，但是，资金差距正在出现。小组成员们说，尽管全球数据中心的食欲很大，但这些项目的速度和规模却使传统贷方都紧张。
Capitaland Investment的Moorjani说：“鉴于正在进行的建筑物的巨大量和量子，将该容量付诸实践的庞大和量子，银行肯定会受到挑战。”
根据哥伦比亚商学院的数据，一个高度的数据中心（这是一个大规模的数据中心）的建造费用为1200万美元，现代高度数据中心的价格从150至300兆瓦不等。以AI为中心的设施超过1吉瓦的容量将需要数十亿美元的投资。
Gigawatt是1,000兆瓦的动力，而兆瓦的耗电量为100万瓦。
Moorjani补充说：“我认为越来越多的银行开始感到有些紧张。”
波士顿咨询小组估计，在2024年至2030年之间，高标准将需要投资约1.8万亿美元，以满足AI和云需求。
“因此，房地产社区的最大问号是：目前是否有足够的资本？”仲量小乌鸦说。
小组成员还指出，人工智能的兴起可以重塑物理房地产，尤其是办公空间，因为公司减少了员工人数并调整其办公室足迹需求。
Property Consultancy Savills在9月发布的一份报告中预测，今年的全球房地产投资反弹较慢。全球商业房地产投资预计将于2025年从去年上升8％，远低于该公司先前预测的27％。
根据该报告，许多开发人员面临着诸如建筑成本上升，融资限制，劳动力短缺和法规复杂性等障碍。尽管如此，仍然可以使用大量未剥削的资本，主要的机构参与者几乎没有迹象表明将房地产作为核心资产类别。
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