曼哈顿三分之一的公寓业主在去年出售时亏损

本文的一个版本首次出现在 CNBC 与 Robert Frank 合作的 Inside Wealth 时事通讯中，这是一份针对高净值投资者和消费者的每周指南。 报名 要接收未来的版本，请直接发送到您的收件箱。

一份新报告显示，过去一年左右，曼哈顿出售的公寓中有超过三分之一是亏本出售的，尽管高端市场的表现较好。

布朗·哈里斯·史蒂文斯 (Brown Harris Stevens) 的一份报告显示，尽管曼哈顿房地产销量惊人和价格飙升的头条新闻源源不断，但曼哈顿公寓每平方英尺的中位价格与十年前基本持平。报告称，2024 年 7 月至 2025 年 6 月期间，三分之一的公寓转售都是亏本出售的。房地产分析师表示，如果考虑到通货膨胀、交易成本和装修成本，公寓卖家的损失份额可能会更高。

虽然数据不包括合作公寓，但分析师表示，合作公寓的价格总体上与公寓相同或略差。

评估和房地产研究公司 Miller Samuel 的首席执行官乔纳森·米勒 (Jonathan Miller) 表示：“在过去十年中，曼哈顿基本上一直在横行。”

曼哈顿的长期价格疲软与美国大部分地区形成鲜明对比，自疫情以来，美国大部分地区的房价大幅上涨，造成了广泛的负担能力危机。 Redfin 的数据显示，在疫情前购买房屋的全国卖家中，只有 2% 面临亏本出售的风险。

曼哈顿仍然是美国最昂贵的市场之一，尤其是按每平方英尺计算。根据 Miller Samuel 和 Douglas Elliman 的数据，第三季度曼哈顿销售中位价为 120 万美元，而平均价格略低于 200 万美元。然而，从长远来看，对转售的分析发现，在曼哈顿购买的时机通常比地点更重要。

2010 年之前购买的公寓业主表现最好。根据布朗·哈里斯 (Brown Harris) 的报告，在过去一年左右的时间里，该群体中出售房产的人的平均收益在 29% 到 45% 之间。金融危机后价格开始上涨，并于 2016 年达到顶峰。这意味着对于那些在 2011 年至 2015 年期间购买的人来说，过去一年的销售增幅不大，约为 11%。

最大的输家是2016年之后购买的买家。在调查期间，2016年至2020年期间购买的买家中有一半是亏本出售的。在 2021 年至 2024 年期间购买的买家中，收益微乎其微——尽管一些在 2020 年底和 2021 年初新冠疫情低迷时期获得交易的买家可能会表现更好。

加上购买、销售和所有权的其他成本将进一步增加损失。据经纪人称，曼哈顿的交易成本从 6% 到 10% 不等。翻修和改进也不计入损失，维护费或税费也不计入损失。通货膨胀调整也会增加损失并降低回报。

哥伦比亚大学商学院保罗米尔斯坦房地产中心联席主任 Stijn Van Nieuwerburgh 表示，过去 10 年通胀率上升了 36%。

“因此，如果我在 2015 年 9 月（接近峰值）投资了一套曼哈顿公寓，并在 2025 年 8 月以相同的名义价格（名义回报率为 0%）出售，那么我实际上损失了 36% 的实际价值，”他说。 “这令人惊讶，因为许多人认为房地产是一种很好的通胀对冲工具。”

他指出，凯斯-希勒全国房价指数在 2015 年 9 月至 2025 年 8 月的 10 年间上涨了 89%，“比纽约市好得多，也远高于 36% 的通货膨胀率。”

曼哈顿公寓价格“失去的十年”的原因多种多样，也存在争议。 2018 年开始的州和地方税收减免上限给价格和需求带来了压力，2019 年的租金法也是如此。尽管人口和需求迅速反弹，但在新冠疫情期间，一些高收入者迁移到佛罗里达州也加剧了房地产市场的担忧。

这一趋势的一个例外是市场顶部。那些以 1000 万美元或以上价格买卖公寓的人，无论何时购买，都能获得两位数的利润。

经纪人和分析师表示，财富日益集中在顶层、股市上涨以及受经济和市场周期影响较小的人群的不断需求推动了奢侈品市场的持续上涨。

米勒表示：“十年来，高端市场表现更好，特别是在市场前 4% 的市场中。” “原因是华尔街和金融市场。以及以现金购买的能力，不受利率影响。”

米勒表示，第三季度完成的公寓交易中有三分之二是以现金形式完成的，远高于约 53% 的历史平均水平，这表明曼哈顿市场对不需要抵押贷款的富裕买家的持续依赖。

经纪人表示，在一个频繁涨跌的市场中，当前的上涨趋势为买家和卖家都提供了机会。

布朗哈里斯史蒂文斯执行董事、该报告的合著者贾里德安廷表示：“我对纽约房地产持乐观态度，前景非常乐观。” “虽然有些人可能在这些交易中赔了钱（过去十年），但损失可以忽略不计。这说明了曼哈顿市场的蓝筹性质。每个人都想在他们的房地产上赚钱吗？当然。但这个市场非常稳定。”

安廷表示，在 2020 年和 2021 年初下跌期间买入的卖家在开始出售时也可能会看到利润。

尽管如此，由于中位价徘徊在历史高位附近，而且即将到来的市长选举存在不确定性，许多潜在买家宁愿保持观望并租房，即使他们有能力购买。根据 RentCafe 的一份报告，2019 年至 2023 年间，纽约市年收入超过 100 万美元的租房家庭数量增加了一倍多，达到 5,661 个。

此外，根据 Olshan Realty 的数据，继 8 月和 7 月上涨之后，9 月签订的高端公寓合同（价格为 400 万美元或以上）下降了 39%。经纪人将其归咎于库存迅速下降和公寓开发缺乏新供应，而不是需求下降或担心民主社会主义者佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）将成为纽约市下一任市长。

“政策肯定存在下行风险，”米勒说。 “但正如我们过去所看到的，这些担忧通常被夸大了。”