Alterra IOS 首席执行官谈隐藏在众目睽睽之下表现出色的房地产行业

本文的一个版本首次出现在戴安娜·奥利克 (Diana Olick) 的 CNBC Property Play 时事通讯中。 Property Play 为房地产投资者（从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司）提供了新的和不断变化的机会。 报名 要接收未来的版本，请直接发送到您的收件箱。

人工智能和量子基础设施的快速建设正在引发经常被忽视的商业房地产行业的繁荣。在供应不足的情况下，工业室外存储（IOS）突然出现了巨大的需求和租金增长。

IOS 包括所有类型的铺砌或砾石土地，公司可以在其中停放建筑设备、车辆、集装箱、物资以及任何可以存放在室外的东西。它为全国范围内的货物流动提供必要的后台支持——除了仓库或工厂之外的一切。它上面可以有结构，但指定要求结构小于整体空间的 25%。

这些站点通常位于高速公路、港口和其他关键基础设施附近，但现在正成为数据中心建设的重要集结地。该领域的知名企业 Alterra IOS 表示，开发商正在停放价值数百万美元的发电机、拖拉机和其他关键设备，该公司已在全国范围内收购了 400 多个场地。

“这是隐藏在众目睽睽之下的不动产，”Alterra IOS 首席执行官 Leo Addimando 说道。 “美国有超过一万亿美元的 IOS 房地产，但其中大部分是市政、政府所有。这是造船厂，是机场。其中大约有 3000 亿美元，大部分由拥有企业而不是机构的当地小业主拥有，这就是潜在市场。”

该行业曾经被认为是商业房地产市场中家庭住宅主导的一角，但现在正在吸引知名人士的巨额投资。 8 月，Zenith IOS 与摩根大通资产管理公司建议的机构投资者组建了一家价值 7 亿美元的合资企业，在全国范围内经营 IOS 地产。根据 Zenith 发布的消息，总资产价值将超过 15 亿美元，使其成为美国最大的 IOS 投资组合之一。

同样在今年，Blackstone 向 Alterra IOS 提供了 1.89 亿美元的贷款承诺，用于 49 个地点，并向 Jadian Capital 提供了 2.31 亿美元的贷款，用于 43 个物业组合。

基本面具有吸引力，并且变得更加有吸引力，表现优于散装仓储行业。 Newmark 的一份报告显示，鉴于电子商务的增长，仓库在过去五年中可能赢得了投资者的关注，但 IOS 的租金增长是散装仓库行业的两倍，空置率约为散装仓库行业的一半。

自 2020 年以来，IOS 租金上涨了 123%。凤凰城、孟菲斯和亚特兰大在租金增长方面领先。在某些市场，IOS 提供的租金与散装仓库的每英亩标准化租金类似。

“它比自助仓储更大。它比制造的住房更大。它比码头更大。它比房车公园更大。它比机构已经拥有的许多类别的房地产更大，”阿迪曼多说。

Alterra 刚刚宣布完成由 Blue Owl Capital 管理的基金提供的 1.5 亿美元贷款融资。该设施的初始资金由 12 个州的 21 处房产作为抵押。 Alterra 表示，贷款承诺的后续资金将支持 Alterra IOS Venture III 的收购，这是一家拥有 9.25 亿美元股权承诺的封闭式基金。这笔交易是 Blue Owl 在 IOS 领域的首笔融资。

Blue Owl 实物资产平台首席投资官 Jesse Hom 表示：“我们对 Alterra 的投资反映了 Blue Owl 专注于与高增长、有弹性行业的市场领先运营商合作。” “我们看到对 IOS 资产的强劲、持续的需求，并相信 Alterra 处于领先地位，能够在这个不断发展的领域占据领先地位。”

Newmark 表示，IOS 在美国占地约 140 万英亩，但由于分区原因，位置优越的场地仍然稀缺，并指出运输和物流方面的用户包括联邦快递 (FedEx)、JB Hunt 和马士基 (Maersk)。对于设备和散装材料存储，用户包括 TruGreen、ABC Supply 和 United Rentals，后者在美国拥有约 1,400 个地点

基本面强劲且正在改善，但该行业并非没有风险。数据中心的需求巨大，但一些人已经警告说它正在变得过热。仍然高企的利率、关税和经济疲软也是令人担忧的问题，此外还有更基本的问题，例如分区。

“第一大风险是分区，这可以追溯到为什么土地如此有限。他们不仅没有制造更多的 IOS 房地产，而且没有人为 IOS 房地产提供分区差异，”Addimando 说，并解释说，如果有的话，市政当局正在试图减少 IOS 面积，因为它并不能真正创造就业机会或增加税收。