如何在 2026 年将抵押贷款利率降至 3% 以下：NPR

你的房子是疫情期间买的吗？恭喜，您很有可能获得非常便宜的抵押贷款利率。也许低于 3%——大约是当今 30 年期固定抵押贷款平均水平的一半。

对于错过黄金窗口的潜在买家来说，他们可能会感觉失去了买房的机会。

但事实证明，有一种方法可以扭转房地产市场的时钟：这就是可承担的抵押贷款。这种转让让购房者可以接管卖方的抵押贷款，并随之而来的是他们原来的——低得多的——抵押贷款利率。买家可以获得更实惠的房屋。卖家获得的营销点可能会带来更多报价，甚至可能带来更高的售价。由于房屋销售的增长，紧张的房地产市场变得稍微宽松。

根据 Assume List 的估计，美国约有 600 万套房屋的可承担抵押贷款和利率低于 5%，Assume List 帮助买家找到这些待售房屋并引导购买流程。

但有一些注意事项。首先，并非所有抵押贷款都符合这种转让的条件，即使符合这种条件，买家和卖家也并不总是意识到这一点。其次，该过程可能非常耗时，并且需要大量现金首付。

卖家很少意识到他们有可承担的抵押贷款

虽然大多数传统抵押贷款是不可抵押的，但政府支持的抵押贷款却是可抵押的。这包括退伍军人事务部贷款，或通过退伍军人事务部发放的贷款，这意味着它们通常与退伍军人拥有的房屋有关。来自联邦住房管理局的 FHA 贷款也可以转移，这些贷款通常提供给没有大量现金的首次购房者。 2020 年发放的新抵押贷款中约有 18% 是 VA 和 FHA 贷款。

但这些房主中很少有人意识到他们可以选择转让抵押贷款——他们的潜在买家也没有意识到。

“人们只是没有意识到他们有机会节省数十甚至数十万美元，”Assume Loans 的创始人杰里·德夫林 (Jerry Devlin) 说，Assume Loans 是一家帮助买家和卖家进行此类转账的新型房地产公司。

像他这样的公司已经出现，从事可承担抵押贷款业务。有些公司提供自己的网站，买家可以在其中搜索提供可承担抵押贷款的房屋列表，例如竞争对手 Roam，它使用人工智能来识别他们。

最近在德克萨斯州休斯顿 Roam 上搜索的房屋显示，有 433 处房源拥有可承担抵押贷款且利率为 3% 或更低。 Zillow 依赖于卖家自我报告抵押贷款是否可以转让，在 Zillow 上进行搜索只显示了三个。

Roam 创始人兼首席执行官 Raunaq Singh 表示：“通常，卖家第一次听说自己有可承担的抵押贷款时，是来自 Roam 买家。”

抵押贷款公司没有理由让这一过程变得简单

尽管可以节省开支，但这种抵押贷款转让还是很少见的。最大的挑战之一是这个过程会持续多久。

根据法律规定，抵押贷款服务公司有 45 天的时间评估买方的信用以批准转让。另一家帮助买家和卖家转让抵押贷款的公司 Asposition Solutions 总裁克雷格·奥博伊尔 (Craig O'Boyle) 表示，现实情况是，这可能需要几个月的时间。

奥博伊尔表示，联邦住房管理局允许服务机构收取高达 1,800 美元的费用，但这些公司可以通过以目前较高的利率启动新贷款而不是以较低的利率转移旧贷款来赚更多的钱。

“如果贷方能够取消 2.5% 的利率并以 6.5% 的利率放贷，我认为他们更愿意这样做，”他说。

作为收费的回报，Assumation Solutions 等公司可以帮助加快这一过程，例如迫使服务商遵守 45 天的要求。

食品服务司机布伦丹·巴勒斯 (Brendan Burroughs) 试图以 2.5% 的利率为佛罗里达州的一套四居室申请抵押贷款，但遇到困难后，他求助于 Assume Loans。他说，他的抵押贷款公司的信贷员库珀先生告诉他，在他之前有 1,500 人需要抵押贷款帮助，所以他必须等待。然后一个月他就没有收到服务员的任何消息。

当他在 Reddit 上发帖抱怨此事时，评论者表示他应该还要再等几个月。但他说，一旦他与 Assume Loans 签约，三天后他的服务人员就给他打电话了。

“我从第 1,500 位上升到了第 1 位，”巴勒斯说道。

在通过电子邮件发送给 NPR 的一份声明中，库珀先生抵押贷款公司的发言人反驳了巴勒斯的说法，即他的案件因 Assume Loans 的参与而被提前。相反，他们声称巴勒斯的转会符合行业时间表，并且与假设贷款公司合作意味着他“被收取了不必要的费用，因为房主可以免费完成自己的服务。”

可承担的抵押贷款通常需要六位数的首付

转让抵押贷款的另一个重大挑战是，自 2020 年 1 月以来，房价已上涨 54%。因此，在房价便宜时发放的原始抵押贷款将不再覆盖现在同一栋房屋的价格。

由买家来补差价。这可能意味着巨额首付。

想象一下，一栋房子在 2021 年售价为 50 万美元，现在售价为 70 万美元。仅此一项就存在 20 万美元的差异。

这甚至没有考虑到目前业主的每月还款额和他们自己的原始首付已经还清了多少抵押贷款。这可能会导致现有抵押贷款的价值与新买家必须支付的金额之间产生更大的差距。

买家可以获得二次贷款，但这些贷款很难获得，尤其是对于如此大的数字。而且他们的利率往往很高。相反，买家通常会通过现金首付来弥补这一缺口。

城市研究所住房金融政策中心创始人劳里·古德曼表示，这对许多购房者来说是一个困难。她说，如果这个想法是为年轻家庭腾出新房，他们是“最后一个能拿出额外 20 万美元现金的人”。

巴勒斯很幸运。他需要为他想要的佛罗里达州房屋支付 105,000 美元的首付。但由于对特斯拉和英伟达股票的一些早期投资，他能够弥补这一损失。

如今，他的抵押贷款利率明显低于他同事的抵押贷款利率，后者每月支付 3,200 美元购买类似型号的房屋。 “我的抵押贷款实际上只有一半，”巴勒斯说。

伯勒斯说，如果没有可承担的抵押贷款，他可能仍然和他的姻亲住在一起，并且仍然在 Zillow 上寻找房子。

解锁房地产市场的一种方式

首次购房者面临着紧张的住房市场。许多刚起步的房主不愿意出售并转而购买更大的房产，即使他们的家庭已经不再需要拥有自己的住房，因为他们将失去低抵押贷款利率。美国房屋周转率接近25年来的最低点。

左倾智囊团 Groundwork Collaborative 在最近的一篇论文中认为，提供更多传统抵押贷款将有助于缓解房地产市场僵局。

它还主张将“可转移”抵押贷款作为一种选择，即卖方可以将现有抵押贷款及其低利率带到新家。

“从长远来看，美国住房负担不起的原因是我们没有足够的住房供应。但你不可能一夜之间打响指就建造300万套新房，”该论文的合著者、拜登政府时期的白宫国家经济委员会前副主任巴拉特·拉马穆蒂(Bharat Ramamurti)表示。 “这种政策让你有机会在短期内解决这个问题。”

11 月，联邦住房融资局局长比尔·普尔特 (Bill Pulte) 在 X 上发帖称，为抵押贷款提供担保并为投资者打包的房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 正在考虑提供可承担或可转移抵押贷款。

但城市研究所的古德曼认为，可承担的抵押贷款对于解锁房地产市场没有多大作用。她认为，首付实在是一个太大的障碍，尤其是对于首次购房者来说。

古德曼说：“如果你有大量现金可供投入，你就能得到一笔划算的交易。” “问题是，能做到这一点的人并不多。”

一些买家仍然愿意以较低的价格预付款

2025 年，房地产经纪人查尔斯·约翰逊 (Charles Johnson) 使用可承担的抵押贷款购买了明尼阿波利斯的一套复式公寓，否则他将无法负担。他以低于 3% 的利率得到了它。

但约翰逊很少告诉他的客户有关可承担抵押贷款的信息，因为这对大多数人来说不是一个现实的选择。他们不仅需要大量现金和耐心，而且买家不能挑剔，因为符合条件的房屋很少。

“这就像一个诱饵和开关，”约翰逊说。 “我是它的大力倡导者，但它的范围太狭窄了。我只是不想操纵人们。”

但 Assume List 的创始人兼首席执行官迈克尔·洛里诺 (Michael Lorino) 表示，无论如何，很多买家都愿意购买。他说，在过去三年里，他亲自帮助客户解决了大约 40 个假设，并协助完成了数百起其他转让。对于能够使其发挥作用的买家来说，在利率低得多的情况下，有机会重新打开黄金时间窗口的麻烦是值得的。

“去问问购房者是否想在购房时省钱，对吗？百分之一百的买家都想这样做，”洛里诺说。 “不存在需求短缺。”