春季房地产市场即将来临，但抵押贷款利率却飙升

春季传统上是房屋销售最繁忙的季节，虽然今年的市场动态已强烈转向有利于买家，但更广泛的经济力量正在带来重大挑战。

任何季节最重要的因素都是抵押贷款利率。由于美联储降低贷款利率以应对通货膨胀，预计今年的利率将会降低，但与伊朗的战争使这一情况发生了逆转。石油成本不断上涨，导致通胀上升，迫使美联储重新考虑。

现在美国债券收益率正在上升，抵押贷款利率也随之上升。

据《抵押新闻日报》报道，流行的 30 年期固定抵押贷款的平均利率今年开始较低，甚至在 2 月底一度跌破 6%，但本周在春季第一天周五大幅上涨至 6.53%。现在仅比一年前低 18 个基点。

较高的利率将影响负担能力，但其他因素已经使市场转向有利于买家。房屋在市场上停留的时间越来越长，卖家越来越愿意降低价格，待售房屋的供应量也在增加，尽管速度没有应有的那么快。

Realtor.com 的高级经济学家杰克·克里梅尔 (Jake Krimmel) 在每周住房趋势报告中写道：“随着房地产市场接近‘最佳出售时机’，它处于一个不稳定的境地，夹在长期改善和突然出现的短期不稳定之间。” “一切似乎都比一个月前更加不稳定和不确定。”

Realtor.com 的数据显示，截至 3 月 14 日当周，活跃库存同比增长 5.6%，但新挂牌房屋数量下降 1.4%。

这意味着待售房屋数量正在攀升，并不是因为卖家数量增加，而是因为市场上的房屋闲置。这可能是因为原本打算将房屋投放市场的潜在卖家由于担心伊朗战争的影响而犹豫不决。

“我认为库存是更重要的决定因素，”住房市场数据提供商 StreetMatrix 的市场总监乔纳森·米勒 (Jonathan Miller) 表示。 “我认为，今年利率将显着下降的想法通常是不可能的。”

鉴于不同市场的库存差异，今年春天可能会成为许多城市的故事。

例如，根据 Realtor.com 的数据，2 月份，拉斯维加斯、西雅图、辛辛那提和华盛顿特区的活跃挂牌房屋数量均较去年同期增长了 20% 以上。与此同时，旧金山、芝加哥、迈阿密和佛罗里达州奥兰多的挂牌房源数量低于一年前。

过去一年的大部分时间里，房价一直在降温，而且这种情况仍在继续。 Cotality 的数据显示，1 月份的价格仅比 2025 年 1 月高出 0.7%。这低于 2025 年初 3.5% 的年增长率。然而，较高的抵押贷款利率正在削弱负担能力的改善。

Cotality 表示，由于供应紧张，东北部和中西部地区的价格涨幅最为强劲，其中以新泽西州、康涅狄格州、伊利诺伊州、威斯康星州和内布拉斯加州为首。

Cotality 将 69% 的顶级大都市房地产市场评为估值过高，并指出洛杉矶、纽约、旧金山和檀香山等估值被低估的市场可能会在 2027 年出现价格反弹。

Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普(Selma Hepp)在最近的一份报告中写道：“最终，就业持续增长的地区仍将是房价上涨的主要引擎，但它们也存在较大的库存赤字，这给房价带来压力。”

至于新建筑，买家可能会在今年春天看到更好的交易，因为建筑商正在努力摆脱供应过剩的房屋。根据美国人口普查，由于销量跌至 2022 年以来的最低水平，1 月份库存达到 9.7 个月的供应量。根据全国住宅建筑商协会的数据，越来越多的建筑商在 3 月份降价。

NAHB 主席比尔·欧文斯 (Bill Owens) 在一份新闻稿中表示：“买家和建筑商的负担能力仍然是最关心的问题。” “由于经济不确定性，许多买家仍然观望，等待利率下降。建筑商面临着土地、劳动力和建筑成本上升的问题，近三分之二的建筑商继续提供销售激励措施，以稳定市场。”

一月份单户住宅的建设也有所下降。尽管一些人将新房市场的疲软归咎于冬季恶劣的天气，但建筑商一直在为客户和自身的盈利能力而苦苦挣扎。土地、劳动力和材料成本并未下降。

StreetMatrix 的米勒表示：“我认为今年对于房地产市场来说不会是鼓舞人心的一年。一开始就抱有很高的期望。我认为，无论结果如何，战争确实削弱了热情，并使不确定性保持在很高的水平。”