在市长 Zohran Mamdani 的领导下，曼哈顿写字楼房地产市场上涨

对企业撤离纽约市的担忧可能是纽约市市长佐赫兰·马姆达尼(Zohran Mamdani)任期内反复出现的一个特征，每一项商业房地产决策都被放大为潜在的转折点信号，表明民主社会主义者的税收、房地产和财富政策正在将企业赶走。

上周，有报道称私募股权巨头 阿波罗全球管理公司 计划在纽约市以外的美国南部州（如佛罗里达州或德克萨斯州）增设第二个总部。

自当选以来，马姆达尼政府表示将考虑一切可行的选择来帮助增加收入并填补该市 54 亿美元的预算赤字，但他的偏好并没有改变他的竞选主张：“向富人征税”。这导致了与纽约州州长凯西·霍赫尔(Kathy Hochul)的政治僵局，她自己也面临着连任竞选，她表示她不会批准对企业和富人增加税收。

纽约市合作伙伴关系总裁兼首席执行官史蒂文·富洛普 (Steven Fulop) 周一在 CNBC 的“Squawk Box”节目中表示：“当今的环境很脆弱，我们应该谨慎对待这份预算。”他的团队代表企业、投资和创业公司。富洛普在上周与人合着的一篇专栏文章中警告说，任何对富人和企业征税的计划都会影响每个纽约人的成本方程。他在《新闻日报》的文章中表示：“由于纽约人已经离开该州寻求更低的生活成本，进一步提高价格可能会让更多的人打包行李，从而破坏该州的长期经济增长。”

瑞穗房地产股票董事总经理维克拉姆·马尔霍特拉(Vikram Malhotra)通过电子邮件写道：“大公司肯定正在探索其他选择：更便宜的劳动力成本、更低的税收、更少的政治不确定性。”

这不是什么新鲜事。美国南部等成本较低的地区凭借更便宜的房地产、更轻的税收负担和更少的监管障碍，越来越吸引企业和工人。

华尔街正在使其办公空间足迹多元化

金融公司是向南扩张并从美国海岸扩展到德克萨斯州和佛罗里达州的大公司之一。

摩根大通 刚刚在曼哈顿建造了一座新办公楼，但达拉斯办事处的员工数量比纽约市还要多。 Cathie Wood 的 ARK Investment Management 从纽约市迁至佛罗里达州圣彼得堡。 富国银行 正在将其财富管理总部从旧金山迁至西棕榈滩。肯·格里芬 (Ken Griffin) 的对冲基金巨头 Citadel 将其总部从芝加哥迁至迈阿密，这一搬迁早在 2022 年就已宣布。格里芬仍参与纽约市的至少一个重大新项目。

虽然所有这些举措都反映了对纽约市构成风险的长期趋势，但商业房地产公司仲量联行涵盖马姆达尼任期第一季度的数据显示，曼哈顿对办公空间和租金的需求上升，而空置率下降，延续了去年年底马姆达尼任期开始前的趋势，尽管与他赢得选举的时间重叠。仲量联行表示，各公司正在继续签署租约并争夺顶级建筑的高质量空间，这使得房东可以推高租金。

仲量联行的数据显示，第一季度优质办公空间租赁量达到 850 万平方英尺，空置率下降 2.2 个百分点至 13.5%。租金同比上涨3.5%。

尽管对长期空间的承诺值得注意，但这些决策是维持立足点和新增长的结合。美国运通公司二月份宣布将在曼哈顿下城建立新总部。今年 3 月，美国银行签署了对其纽约市办公空间 20 年的承诺。

仲量联行副主席埃文·马戈林 (Evan Margolin) 在一份声明中表示：“尽管经济不确定性几乎每天都在增加，但 2026 年第一季度纽约写字楼租赁活动依然强劲，美国运通在 2 World Trade 的大量承诺表明，纽约仍然是大型租户需要/想要的地方。”

曼哈顿建筑租赁中的人工智能热潮

曼哈顿办公楼市场强劲的另一个主要因素是人工智能的繁荣。据仲量联行称，人工智能公司的租赁活动 第一季度大约占一半 2025 年总租赁量。 仲量联行将人工智能热潮描述为企业竞相“锁定太空”的热潮。

第一季度最大的人工智能交易之一：Nscale Global Holdings 在 One Vanderbilt 的租赁，仲量联行称这是纽约有史以来最高的租金记录（每平方英尺 320 美元），也是人工智能公司第一次获得这一殊荣。蓬勃发展的人工智能法律公司 Harvey 在麦迪逊大道一号签署了 92,000 平方英尺的扩建协议。

但人工智能的繁荣意味着该市房地产未来的另一个不确定性来源。 仲量联行在季度审查中指出：“对人才和空间的争夺是迫在眉睫的，但不确定性正在推动他们如何做出承诺。” “为了满足他们预期的招聘需求，纽约的人工智能公司占用的空间远远超过了目前员工数量所需的空间。”

仲量联行补充说，这些租赁的一个显着特点是人工智能公司“要求具有内置调整机制和可重新配置设施的灵活租赁结构”。

马戈林警告说，人工智能活动“是一种让人想起互联网繁荣的趋势（我们都记得它是如何结束的）”。但他补充说，“这一次他们显然专注于黄金地段的顶级建筑，这正在将甲级市场推向新高。”

商界领袖持谨慎态度，在讨论新税种时权衡该市的成本。依赖人才、资本和客户的公司可能会继续留在纽约。与此同时，下一个办公室、下一个团队或下一次扩张更有可能落户更便宜的地方。富洛普对 CNBC 表示：“这就是为什么随着时间的推移，你会看到人们逐渐外流。”

即使租金和办公空间净吸纳量上升，空置率下降，仲量联行仍将整体市场需求描述为“稳定”，开发活动“谨慎”。

马尔霍特拉表示，大公司离开纽约的任何决定都会对该市的经济产生影响，其风险包括失业率上升和税收减少。他补充说，特别是对于写字楼房地产市场，空置率上升和租金增长下降给商业房地产公司的业务带来压力。

富洛普警告说，现在做出的政策决定可能会决定纽约能否抓住未来的增长机会，还是继续微弱下滑。 “我认为这种脱节很大程度上是由于政治原因，而这正是我们必须抵制的事情，”他说。