房主在 2026 年第一季度动用了 47B 美元的股本。借款人应该知道什么

尽管房价增长放缓，但 2020 年代上半叶的房地产繁荣意味着许多业主拥有大量产权，而且他们似乎愿意使用它。

根据金融市场技术和数据公司 InterContinental Exchange 的一份新报告，房主在 2026 年前三个月动用了估计 470 亿美元的股本（抵押贷款余额与房产市场价值之间的差额）。尽管低于 2025 年最后一个季度的 490 亿美元，但该数字仍创下 2021 年以来第一季度最高提款额。

报告显示，房屋净值信贷额度（HELOC）和房屋净值贷款占本季度提款的 54%，其余部分来自现金抵押贷款再融资。近三分之二的第二留置权借款人拥有 2020 年至 2022 年期间发放的抵押贷款，当时平均利率在 3% 至 4% 范围内。

ICE 抵押贷款和住房市场研究主管安迪·瓦尔登（Andy Walden）在报告中表示：“住房市场继续受到锁定效应的影响。”

瓦尔登说：“数以百万计的房主正以远低于当前市场水平的利率持有第一抵押贷款，这使得第二留置权和 HELOC 成为一种在不放弃这些贷款的情况下获得股权的有吸引力的方式。”

据《每日抵押贷款新闻》报道，标准 30 年期固定利率抵押贷款的利率目前趋势高于 6.5%。在 2020 年至 2022 年大部分时间提供低利率之后，利率在 2023 年 10 月上升了 8%，然后呈下降趋势。

根据全国房地产经纪人协会的数据，5 月份美国现房中位价为 429,300 美元，比去年同期的 423,700 美元上涨 1.3%。然而，该数字比 2020 年 5 月的中位价 284,600 美元高出约 50.8%。

据 ICE 称，其结果是，借款人可获得约 11 万亿美元的房屋净值。而且，专家表示，获得额外现金可能很诱人。

然而，“房屋净值并不是免费的钱”，加利福尼亚州比佛利山庄 Secure Tax & Accounting 的税务顾问、注册财务规划师 Joon Um 表示。

“由于借贷成本仍然相对较高，房主应确保贷款的目的足够强大，以证明成本合理，”Um 说。

换句话说，专家表示，从财务角度来看，利用股权的原因应该是有意义的。

例如，如果资金用于维修或升级，“那么这笔钱将用于您房屋的资本改善，这可能是有意义的”，马萨诸塞州列克星敦 Coromandel Wealth Strategies 的创始人兼财务顾问 CFP George Gagliardi 说。

加利亚迪说：“如果是为了度假或其他可自由支配的开支，问问自己，就收入而言，你现在的生活是否入不敷出。” “你最终可能会在那个暑假里支付多年的利息。”

如果您确实考虑利用您的权益，那么了解可用选项的差异是值得的。

现金再融资通常涉及对抵押贷款进行再融资，并取出一些股本作为现金，作为新贷款的一部分。

据 Zillow 称，这条途径涉及完成整个抵押贷款审批流程，以及支付结账费用（包括费用、税费和产权保险等费用），通常占新贷款的 2% 至 5%。贷款人可能会让你将这些成本转入新的抵押贷款，这意味着将它们分摊到贷款期限内并支付利息。

然而，“如果现金再融资意味着放弃利率低得多的现有抵押贷款，则可能很难证明其合理性，”Um 说。

根据 ICE 的报告，第一季度，近一半的现金再融资来自借款人对 2023 年或以后发起的抵押贷款再融资。另外一个季度来自借款人为了提取股权而放弃了 2020 年至 2022 年期间获得的低利率。

与此同时，一些房主选择保留第一抵押贷款，转而获得房屋净值贷款，该贷款通常具有固定利率和固定还款额。根据 Bankrate 的数据，截至 6 月 3 日，五年期房屋净值贷款的平均利率为 8.12%。对于 15 年期贷款，平均利率为 8.2%。一般来说，贷款期限越长，利率越高。

根据 Bankrate 的数据，这些贷款还伴随着成交成本，尽管它们可能低于与第一抵押贷款相关的成本。

与此同时，HELOC 可以让您在需要资金时逐步获得信用额度，而不是像房屋净值贷款那样一次性获得全部资金。

虽然 HELOC 的前期成本可能比房屋净值贷款少，但它们的利率通常是可变的，因此它会根据优惠利率等基准上下浮动，银行以此为基础来设定各种贷款的利率。而且，虽然美联储不控制该利率，但它会受到美联储对所谓联邦基金利率所做的改变的影响。

根据 Bankrate 的数据，截至 6 月 3 日，30,000 美元 HELOC 的平均利率为 7.43%。

许多 HELOC 还设有可以提取资金的“提款”期，通常持续 5 到 10 年。在此期间，您通常只需支付所提取资金的利息。然而，在此之后，您将进入一个例如 10 年或 20 年的还款期，此时您需要支付利息和本金。因此，如果您只支付利息，您的付款将会增加。

“确保付款符合您的预算，并记住您的房屋是抵押品，”Um 说。