我的投资生涯始于阅读我能找到的每一篇投资文章，与他人交流，并编写软件来确定最值得购买的房产。根据我的研究，我决定 C（D？）级多户型房产是最佳选择。原因如下：
- 每扇门的成本相对较低。
- (账面) 现金流非常好。
- 如果一套房子空着，我还可以靠另外三套房子的租金来支付我的抵押贷款。
- 该房产价格在我的承受范围内。
- 它离我住的地方足够近，所以我可以完成大部分工作。
- 这两套公寓的租金是市政府补贴的，所以我认为这些收入是有保障的。
因此，我和朋友一起购买了我的第一套房子。
进展如何？
这真是一场噩梦。我犯了一个错误，买下了一处房产，以为租户会履行义务。但他们没有。我很快就知道：
- 市政府担保了部分租金（约 80%），但租户从未支付 20%。我与一位经验丰富的投资者交谈过，他告诉我，这对大多数享受补贴的租户来说都很常见。他建议我最好保留不履行承诺的租户，而不是驱逐他们，因为替代租户可能会有同样的行为。
- 租户过着以现金为基础的生活。他们每周五领工资，兑现支票，然后开派对。他们经常说没钱付房租。通过与经验丰富的投资者交谈，我了解到，这种情况在以现金为基础的租户中很常见。驱逐他们需要金钱和时间，而下一个租户可能不会更好。所以，这不是一个选择。
- 我发现，如果租金以现金支付，前任房主会提供大幅折扣。因此，周六早上，我挨家挨户收租金，并提供类似的折扣。该地区不安全，我总是担心被抢劫。
- 几乎每隔一个月，就会有租户逃走。他们离开后，这些房间的状况很差，而且需要花费大量时间和金钱才能出租。租户并不担心损坏房间，因为即使我对他们有判决，他们也无法收回租金。
我了解到，无论房产在纸面上看起来多么便宜或多么好，作为房东，你都要依靠租户的表现。因此，房产类型并不重要；重要的是拥有可靠的租户：住很多年、按时付租金并好好照顾房产的人。
我的研究揭示了什么
2005 年，当我开始投资服务业务时，头几个月我大部分时间都在研究租户细分市场。根据我的研究，我找到了几个平均租户居住时间超过五年的小区。然后我确定了这些房产的共同特征。
然而，作为一名工程师，我需要验证我的研究结果，因为我未来的业务将依赖于租户的表现。为了证实我的研究结果，我问了几位物业经理这个问题：“如果你的目标是拥有住很多年的租户，按时支付租金，并照顾好房产，你会购买哪些房产？”
大多数物业经理都向我推荐了与我研究的相同类型的物业。我确信我找到了正确的细分市场。
租户定义要购买的房产
多年来，我们一直在研究我们的目标租户人口统计：有小学年龄儿童的家庭，家庭年总收入（今天）在 60,000 美元到 85,000 美元之间。
吸引这一群体的属性的一般描述是：
- 类型： 单户住宅
- 配置： 两个以上卧室，两个以上浴室，两个以上车库，1,100 至 2,400 平方英尺，一层或两层，地块面积 3,000 至 6,000 平方英尺。
- 租金范围： 每月 1,900 美元至每月 2,400 美元
- 地点： 地图显示的是大致区域。
我们从以房产为中心的搜索转向搜索符合目标租户群体住房需求的房产，这一转变非常有效。我们的平均租户居住时间超过五年；在 16 年多的时间里，我们经历了七次驱逐。
经验教训
如果您的目标是经济独立，那么房产类型并不重要。重要的是占用房产的租户。因此，找到一个可靠的人集中的租户群体，确定他们目前租什么和在哪里租房，然后购买类似的房产。忘掉大师教条吧。
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