介绍
伦敦在瑞银全球房地产泡沫指数中住宅物业排名第九。与许多其他国家一样，英国的房价在 2020 年创下了历史新高。全球疫情导致突然大规模失业，本应迫使英国公民出售房屋，但休假政策、印花税假期和创纪录的低利率抵消了这一影响。
在伦敦西北部汉普斯特德这样的高档社区，一套两居室、居住面积为 1,000 平方英尺的公寓售价约为 150 万英镑。租金约为每月 3,000 英镑，相当于微不足道的 2.4% 的总租金收益率。考虑到维护和税收后，收益率约为 1.7%。该地区的许多房屋已有一百多年的历史，需要大量的爱护。
虽然如此低的收益率对于买房出租的业主来说似乎没有吸引力，但在过去十年的大部分时间里，当融资成本高于租金收益率时，情况要糟糕得多。买家纯粹押注价格上涨，并愿意在投资期间接受负现金流。
现在，由于新冠疫情和英国央行 (BOE) 的影响，融资成本低于租金收入，房地产投资者的现金流已转为正值。对于那些考虑购买房产自住的人来说，支付利息和摊销现在通常比租房更便宜。真是一个奇怪的世界。
但自全球金融危机 (GFC) 以来，银行变得更加保守，因此在汉普斯特德这样的社区购买公寓往往需要至少 25% 的资产。如果潜在买家成功存下大约几十万英镑的首付，他们最终仍需要偿还 110 万英镑的贷款。从税前角度来看，这意味着需要赚的钱几乎是原来的两倍。
一些潜在买家正在积极押注通胀，以帮助随着时间的推移减少债务负担。理论上，过去十年的所有货币和财政政策都会导致通胀上升。收入和实际资产估值应该会随着通胀而增加，但贷款金额保持不变，实际金额会减少。
这是房地产投机者的一厢情愿，还是数据支持这一理论？
央行资产负债表扩张
人们通常认为，各国央行在 2008 年全球金融危机期间通过激进的货币刺激措施拯救了世界。但这场危机已经过去十多年了，而同样的基本政策仍在实施中。央行的资产负债表不断扩大。在德国等国家，这种持续印钞的做法令人感到恐惧，因为它与 20 世纪 20 年代魏玛共和国的恶性通货膨胀有关。
随着新冠疫情的爆发，各国央行的印钞速度进一步加快。美联储的资产负债表已突破 7 万亿美元，与欧洲央行 (ECB) 的 7 万亿欧元相当。各国央行似乎已将自己束缚在公开市场上，每次股市大幅下跌时，它们都感到不得不介入。
这种行为的非自然后果越来越明显。例如，日本央行（BOJ）拥有该国 75% 以上的交易所交易基金（ETF）。
央行资产负债表扩张
货币供应量
衡量货币供应量有多种指标。M1 代表流通中的所有实物货币，包括现金和支票账户中的货币，自 1980 年代以来，美国、欧洲、英国和日本的 M1 一直呈下降趋势。
自 2009 年以来实施的货币刺激措施均未对货币流通产生影响。即使是包括储蓄存款和货币市场共同基金在内的 M2 或 M3 等更广泛的货币供应量指标，情况也是如此。
2020 年，美国政府发行了新冠疫情刺激计划，大幅增加了流通现金，对 M1 产生了重大影响。英国和欧盟政府的反应不同，没有向其公民直接发放现金，因此这些国家的 M1 保持不变。
M1货币供应量增加
这一变化代表着10年的滚动回报。
日本的中央银行扩张、货币供应和通货膨胀
日本为央行资产负债表、货币供应量和通货膨胀之间的关系提供了令人信服的见解。自 20 世纪 90 年代日本经济因股市和房地产泡沫而陷入低迷以来，日本政府和央行一直处于货币政策试验的前沿。
如今，日本经济正面临人口结构的不利影响，但政府和央行的目标始终如一：创造适度的通胀和积极的经济增长。
通过计算央行资产负债表、M1货币供应量和通胀的10年滚动收益，我们得到三个观察结果：
- 自2008年以来，日本央行的资产负债表已扩大数倍。
- 中央银行的活动对货币供应量或通货膨胀影响不大。
- 通货膨胀和货币供应量有时高度相关，但并非总是如此。
直观来看，通货膨胀应该随货币供应量而变化。经济中流通的货币越多，对产品和服务的需求就越大，这应该会导致价格上涨。然而，经济由许多相互关联的变量组成，线性模型往往无法反映现实。
中央银行扩张、货币供应和通货膨胀：日本
轴线显示10年的滚动回报。
美国中央银行扩张、货币供应和通货膨胀
美国的这三个经济变量与其他市场一样，显示央行资产负债表增长幅度相同，但对货币供应量和通胀的影响却很小。此外，通胀也可能在货币供应量没有发生重大变化的情况下发生，例如 20 世纪 70 年代的石油危机。
一些投资者押注通胀将在 2020 年跟随货币供应量的飙升而上升。虽然这是可能的，但货币供应量已经增加十多年，但通胀在同一时期却持续下降。
中央银行扩张、货币供应和通货膨胀：美国
轴线显示10年的滚动回报。
英国中央银行扩张、货币供应和通货膨胀
BOE 的时间序列可以追溯到中世纪之前。它是一个 埃尔多拉多 适合经济学家和金融数据爱好者。
英国数据突显出，1947 年至 1995 年间，英国央行的资产负债表、货币供应量和通胀之间存在很强的正相关性。但此后，这种关系破裂了。货币供应量和通胀仍然同步变化，但央行活动似乎基本无关紧要。
我们不是经济学家，也不知道这些关系为什么会发生变化。这可能是由于央行活动的类型。也许央行活动过去与货币供应量直接相关，而现代政策则更侧重于影响金融市场。
中央银行扩张、货币供应和通货膨胀：英国
轴线显示10年的滚动回报。
进一步思考
对欧元区的类似分析反映了同样的趋势：央行印钞与货币供应量和通胀基本无关。
鉴于其通常的职责是创造温和的通胀，全能的央行似乎无能为力。或者他们只是在对抗自己无法克服的力量：即导致经济增长缓慢的负面人口结构和负生产力增长。
投资者是否应该担心央行大规模印钞？当然。这扭曲了金融市场，推高了各类资产的价格。但这可能只会导致未来收益下降，而不是通胀上升。
不过，如果持续实施更直接的财政或货币刺激措施，投资者可能会更加担心。历史表明，这对租房者和业主来说都是一场灾难。
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图片来源：©Getty Images / M_D_A
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