公共住房作为“解决方案”只会让经济适用房变得更糟

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想到公共住房，一幅熟悉的画面浮现在脑海中：笨重、破旧的砖砌公寓楼、布满涂鸦的故障电梯、犯罪、毒品以及随之而来的所有社会弊病。不出所料， 历届政府 寻求摆脱公共住房作为低收入居民的解决方案。然而，负担能力危机使住房再次成为人们关注的焦点，而公共或社会住房，就像现在一样 被称为， 是 一次 再次被吹捧为解决方案。

要是这么简单就好了。

对经济适用房的迫切需求

和 无家可归者人数不断增加 工薪阶层和中产阶级都感受到了房价上涨的影响——房屋 美国80%的县都负担不起——高利率和不断上涨的租金，毫无疑问对经济适用房的需求。就连两位总统候选人都 提供的解决方案。

“这对首次购房者造成了打击 无法进入的 房地产市场。 这 乔治城大学社会学副教授布莱恩·麦凯布 (Brian McCabe) 表示： 时间。 “这并不是说以前从未发生过负担能力危机，但现在的负担能力危机正在影响更广泛的美国人。”

公共住房的不同侧面

并非所有公共住房都是犯罪猖獗、维护不善的公寓。由于创新和有吸引力的发展，它重新成为人们关注的焦点，例如 获奖者 位于马里兰州蒙哥马利县，这改变了人们对该术语含义的理解。在大多数情况下，获奖者公寓将被称为豪华公寓楼，拥有大量便利设施和有吸引力的现代建筑。

蒙哥马利县一直是公共住房举措的创新者。它发起了一项具有里程碑意义的法律，要求开发商在新项目中为收入低于该地区中位收入三分之二的家庭（目前一个四口之家的收入为 152,100 美元）留出约 15% 的单位。获奖者大厦是由营利性开发商建造的，但控股者是政府机构，即 蒙哥马利县住房机会委员会。 HOC拥有70%股权， 所以 获奖者可以将其 268 个单元中的 30% 留出用于经济适用房。

与最初的自给自足相去甚远 最大的 曾经建成的合作住房开发项目， 布朗克斯的合作城市。这座拥有 15,000 个单元的开发项目于 1973 年竣工，通常被称为“城中之城”，其大胆的意图和更大胆的规模无人质疑。民主党议员亚历山大·奥卡西奥-科尔特斯和蒂娜·史密斯 引用合作城市 作为公共住房如何运作的一个例子。然而，这种发展有一个历史 管理不善, 腐败和肮脏的条件，这导致 5亿美元的紧急维修费用 2003 年。合作社城市虽然其意图值得称赞，但 几乎没有闪亮的星星 鼓励进一步投资公共住房。

但《桂冠》也没有它本身那么有吸引力。这是因为获奖者面向的是中产阶级， 是 位于 在一个富裕的县城。年收入约 50,000 美元的居民预计需要支付 一卧室公寓 1,700 美元，而市场租金约为 2,200 美元。其他居民可能希望根据自己的收入支付广告费率的一半。蒙哥马利县利用其所有权地位成为一个仁慈的投资者，用利润换取较低的租金，从而筹集了 1 亿美元。

“私营部门 是专注的 投资回报”，Chelsea Andrews，HOC 执行董事，告诉 纽约时报。 “我们的回报是 民众 好的。”

开发商拒绝政府资助

不幸的是，许多财政紧张的县无法采取这种立场。公共住房通常由住房和城市发展部提供资金，并由国家大致的机构之一运营。 3,300 公共住房 机构，它们被锁定在 稳步下降。

这就是私人开发商拒绝政府资助经济适用房的部分原因。公共部门的管理不善和繁文缛节一直导致开发商的建筑费用和其他成本膨胀。这就是为什么——尽管加州和地方政府承诺了数百亿美元，但一些开发商，例如 SDS资本集团，最近在洛杉矶南部建成了一座拥有 49 套公寓的公寓楼， 有 该项目自筹资金。 SDS 告诉 华尔街日报 他们建造每套公寓的成本为 291,000 美元，而洛杉矶市建造类似公寓的平均成本约为 600,000 美元。

圣何塞市最近委托编写的一份报告发现，去年获得税收抵免的经济适用住房项目的平均建造成本约为每套 939,000 美元。根据一项研究，湾区的经济适用房平均建造成本为 817,000 美元 湾区住房金融管理局 以及保障性住房金融公司 Enterprise。

SDS 投资公司没有使用政府现金， 凸起 拨款 1.9 亿美元，为该市有心理健康和其他医疗需求的前无家可归者建造约 2,000 个单元。事实证明，私人自筹资金建设的速度是 大的 与阻碍类似项目的政府官僚机构相比，可以节省成本。

“我们相信有一种不同于使用政府资金的方式， 真的 SDS 首席执行官黛博拉·拉·弗兰奇 (Deborah La Franchi) 告诉《商业周刊》： 华尔街日报。

“光是软成本就削减了数百万美元，”负责开发 SDS 基金项目的 RMG Housing 高管戴维·格伦沃尔德 (David Grunwald) 在谈到私人融资时说道。

为什么第 8 节会动摇

与许多房东不同，SDS 的模式很独特，因为它接受政府代金券（第 8 条）来为居民提供住房。洛杉矶市住房管理局表示，已有超过 1000 随时未使用的租户凭证，这为 SDS 建筑提供了一个专属市场。

活动人士发现，寻求出租公寓的经纪人拒绝第 8 条优惠券是一个全国性的问题。监督组织“住房权利倡议”， 提起诉讼 2022 年在纽约，在一次诱捕行动之后，房东和房地产经纪人在拒绝依赖补贴支付租金的潜在租户时采取了歧视性做法。在纽约市这是非法的 房东拒绝 接受依赖他们的租户的申请。

“住房歧视并不是一个孤立的事件，”住房权利倡议执行董事亚伦·卡尔 (Aaron Carr) 告诉记者。 纽约时报。 “这是整个行业问题的一部分。”

当比尔克林顿鼓励远离公共住房建设的运动时 费尔布修正案 1998年，人们希望混合收入建筑中的私人房东能够弥补这一空缺。亨利 比尔·克林顿 (Bill Clinton) 的住房和城市发展部 (HUD) 部长西斯内罗斯 (Cisneros) 制定了一项计划，整合拨款计划，并将重点转向住房券而非传统的公共住房补贴。

根据一个 HUD 报告，希望 VIHUD 计划旨在重建“严重陷入困境”的公共住房项目，在 1993 年至 2010 年间拆除了 98,592 个公共住房单元，并用 97,389 个混合收入单元取而代之。这一计划被广泛认为是共和党的做法，并没有受到任何反对。然而，高档化和非优惠券租户对住房的需求已将第 8 条租户进一步推向危险社区低收入住房的边缘。许多租户认为拒绝第 8 条是 种族歧视的面具。相反，一些房东和租户认为第 8 条租户可以 破坏他们的建筑物 和街区。

保险：沉默的杀手

似乎公共/经济适用住房还没有面临足够多的问题，不断飙升的保险成本使开发商、房东和管理公司的情况变得不可持续。 它不是 仅在极端天气地区，但在全国范围内 在哪里 费用连同免赔额一起翻了两番。

与市场价格的公寓开发商不同，由补贴和税收抵免资助的多户型项目不能将较高的保险成本转嫁给租户，因为它们 是有限的 根据政府指导方针确定他们可以收取多少租金。因此，开发商和住房当局已向州立法者寻求援助，或决定完全放弃经济适用房。 根据一个 全国租赁住房协会 民意调查，近三分之一的经济适用房提供商表示 增加了 至少 25%。

“到了 2020 年，我会说这是周期性的；钟摆一直在摆动，”自 1988 年以来担任该组织执行董事的丹尼斯·穆哈 (Denise Muha) 告诉《科学》杂志。 纽约时报。 “但是这是 完全 不同的。我没看到这个 真的 很快就能治愈。”

最后的想法

在当今时代，美国的经济适用房是一个矛盾的说法。随之而来的繁文缛节、官僚主义和社会问题使其成为开发商和投资者的雷区。虽然 SDS 等公共住房开发商 很大程度上被规避 问题是，自己搞事情，绕​​过政府，仍然是管理和维护的问题。从合作城市城市中吸取的教训是，尽管一个城市的意图是最好的，但当项目的管理无法高效且合乎道德地运行并且没有所需的资金时，情况就会迅速恶化。

世界各地的公共住房倡导者经常提到维也纳，该城市以其 巨大的 公寓大楼称为 格迈因德博滕，使奥地利首都成为世界上最宜居的城市之一。 为什么他们在奥地利取得了如此惊人的成功，但在美国却不然， 然而， 一个远 更长 讨论。

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