明尼阿波利斯修缮住房的秘诀是什么？建造更多

如今，在美国很难找到负担得起的房子。根据全国房地产经纪人协会的数据，尽管过去一年平均 30 年期固定抵押贷款下降了整整一个百分点，但现有房屋的平均售价却上涨了 3.1%。

但明尼苏达州的一项计划可能掌握解决这一问题的关键之一，尽管它面临不少争议。

2019 年，明尼阿波利斯成为美国第一个结束独户住宅专属分区的大城市，为开发商在原独户住宅所在的地块上建造多户住宅打开了大门。通过一项名为“明尼阿波利斯 2040”的计划，该市邀请开发商在不同的社区混合不同类型的项目，包括专门用于经济适用房的单元。

该计划还包括其他改革，例如取消停车要求和优先考虑有利于公共交通用户、行人和自行车的设计。

“如果我们要建造经济适用房，我们不会只为一个家庭提供住房。我们希望为五、六、八或 25 个家庭提供住房，”负责监督明尼阿波利斯 2040 计划的明尼阿波利斯市长雅各布·弗雷 (Jacob Frey) 表示。“我们正在提供更加多样化的住房选择。”

在竞选过程中，住房问题已成为焦点。总体经济状况是选民最关心的问题，但鉴于 70% 的通货膨胀率上升可归因于住房成本，因此，关于如何降低房价的争论实际上就是关于如何降低住房成本的争论。

前总统唐纳德·特朗普和副总统卡马拉·哈里斯都承诺为首次购房者提供一些支持，哈里斯竞选团队提供了更多细节。哈里斯和她的竞选搭档明尼苏达州州长蒂姆·沃尔兹希望建造 300 万套新房来解决住房负担能力危机。

特朗普竞选团队全国新闻秘书卡罗琳·莱维特将住房成本上涨归咎于现任政府的政策，以及“非法移民的不可持续入侵”。竞选团队普遍表示，特朗普的住房计划包括释放联邦土地用于住房和削减管制。

明尼阿波利斯 2040 法案通过已经五年了，弗雷表示“结果非常明显”。

皮尤研究中心的一份报告指出，2017 年至 2022 年期间，即明尼阿波利斯 2040 计划的开始阶段，该市的住房存量增长了 12%，而全州的住房存量增长了 4%。NBC 新闻对购房难度的一项衡量标准显示，明尼阿波利斯所在​​的亨内平县是与其相邻的七个县相比购房难度第二大的县——尽管亨内平县是该州人口最多的县。

看来，房地产市场已经蓄势待发。明尼苏达大学城市规划教授瑞安·艾伦分析了明尼阿波利斯 50 年来的房屋许可申请情况，发现过去五年，开发商申请该市房屋许可的速度是年平均水平的两倍半。

艾伦说：“这清楚表明开发商对这里的房地产市场感兴趣并充满信心。”

最终目标仍然是让城市生活更加实惠。尽管有许多因素决定了住房的市场价格（如便利设施、当地经济、文化因素、移民模式），但早期迹象表明，明尼阿波利斯的住房计划与降低租金相吻合。

据 Apartment List 估计，自明尼阿波利斯 2040 法案获批以来的大约五年时间里，全美租金上涨了 22%。在此期间，房地产市场经历了一系列前所未有的冲击。全球疫情极大地改变了美国人的居住选择，随后是供应链噩梦和高利率，这限制了新的住房供应，并将许多购房者束缚在了他们现有的房屋中。

相比之下，明尼阿波利斯的租金在同一五年内下降了 4%。据 Apartment List 估计，加州湾区邻近的旧金山和奥克兰是仅有的两个人口较多且租金下降的城市。

“当你增加供给来满足需求时，这就像是一种政治哲学的供给侧进步主义。你能够防止租金大幅上涨，”弗雷说。

但身为民主党人的弗雷承认，该计划引起了巨大争议。全市各地都出现了呼吁开发商不要“推倒我的社区”的标语。

在明尼阿波利斯东北部，一栋独户住宅院子里立着一块牌子，上面写着“停止东北土地掠夺”，指的是该市的东北部。这块牌子现在位于 Solstice 公寓的街对面，这是一座今年春天开业的新建筑群。这栋楼有 23 套公寓，其中五分之一为经认证的经济适用房，占地面积与以前只有一栋独户住宅的面积相同。这栋楼除了一套公寓外，其余公寓都已出租，这意味着现在至少有 22 户家庭共用一个地址，而以前那里只有一户人家。

科迪·菲舍尔 (Cody Fischer) 是该项目的开发者，他表示该项目在明尼阿波利斯 2040 之前是不可能实现的。

“绝对不行。这是分区和停车要求的结合。这根本不可能实现，”菲舍尔说。他补充说，说这个计划有点争议是“轻描淡写”。“街区里的人们真的不想在这里建这栋公寓楼。”

杰里米·维兰德 (Jeremy Wieland) 就住在开发区附近一个街区，他就是其中之一。维兰德担心 Solstice 公寓没有路外停车位，会使该地区的交通状况更加糟糕。

维兰德表示，Solstice 项目没有充分听取邻居的意见。但他补充说，他支持社区内其他更符合“2040 年精神”的多户住宅建筑，例如，两居室公寓较多，而不是一居室公寓，因为单身租户更有可能搬进来。

“那边的建筑就在我家后院，我喜欢它，而那边（Solstice 公寓）也在我家后院，我不喜欢它。所以这总是与具体情况有关，”维兰德说。

开发商菲舍尔表示，他设计这栋建筑是为了使其成为社区的一部分，并补充说，邻居们对停车的“最可怕的噩梦”并没有成为现实。

环保组织也对明尼阿波利斯市提出了投诉，称该市需要做更多工作来证明增加居住密度不会造成危害。一家非营利组织提起的诉讼称，该市未能证明 2040 年计划不会损害环境，违反了《明尼苏达州环境权利法案》。2022 年，法院下令停止实施明尼阿波利斯 2040 年计划。

明尼苏达州立法机构后来通过了一项立法，基本上保护该计划免遭诉讼。沃尔兹于 5 月签署了这项法案，成为法律。弗雷称沃尔兹“致力于”建设经济适用房。上个月，明尼苏达州最高法院决定不审查该诉讼，为该计划的推进开了绿灯。

随着该项目的升温以及住房问题受到全国的严格审查，支持者表示，明尼阿波利斯的实验表明需要采取多管齐下的办法——法规和社区参与与资金和税收减免同样重要。

明尼苏达大学的艾伦说：“我们需要市场介入。但我也认为这还不够。我们还需要制定更积极的州、地方和联邦政府政策来支持房地产市场。”