旧金山的街道可能因《肮脏的哈里》、电影中的汽车追逐和嬉皮士运动的诞生而闻名，但它们将不再与租赁定价软件联系在一起。这是因为金门城将成为美国第一个禁止据称与房东操纵价格有关的技术工具的城市。
旧金山市监事会一致通过了由监事兼市长候选人亚伦·佩斯金提出的一项法令，该法令禁止房东使用特定软件和算法来设定租金。该措施仍需在下个月得到市长批准才能实施。
受该法案影响的知名软件公司将是 RealPage 和 Yardi，这两家公司被全国各地的房东使用。这两家公司因涉嫌助长租金上涨而引发争议、诉讼和司法部调查。
据佩斯金办公室称，新法规禁止销售和使用“结合非公开竞争对手数据来设定、推荐或建议租金和入住率的软件”。该措施还允许市检察官或受该软件影响的租户提起诉讼。
加州住房危机的严重程度
住房危机在加利福尼亚州最为普遍，加利福尼亚州是美国房租负担最重的州之一，租房者占家庭总数的 44%。房租管制倡导者一直在为废除《科斯塔-霍金斯租赁住房法案》而展开激烈斗争，该法案于 1995 年颁布，禁止社区对独栋住宅和 1995 年 2 月 1 日后建造的任何房屋实施房租管制。
人们普遍认为定价软件助长了租金上涨，导致全美陷入住房负担能力危机。佩斯金将此类软件称为“自动定价”，并表示禁令将“让市场发挥作用，降低旧金山的租金”。他还在一次会议上声称，“华尔街已经涉足住房业务，这是我们在当地看到的现象。”
佩斯金指责房东故意让房屋空置
佩斯金继续说道：
“我们希望将更多房屋投放到市场上。让我们明确一点：RealPage 加剧了我们的租金危机，并让企业房东有权力故意让房屋空置。因此，我们正在当地采取行动，确保我们的在职租户能够负担得起在这里的生活。”
美国经济自由计划的律师李·赫普纳告诉哥伦比亚广播公司新闻频道的约翰·拉莫斯：“他们所做的——他们的整个商业模式——都是非法的。他们操纵市场来操纵价格，抬高租金，并消除市场上真正良性的竞争，而这些竞争本应响应这种竞争压力，真正降低租金。”
租金大幅上涨和租户骚扰
RealPage 于 7 月 17 日向 CBS News Bay Area 发表声明作出回应，坚持其经常使用的论点，即媒体报道具有误导性，而他们的软件“有助于建立更健康、更高效的租赁住房生态系统”。
住房权利委员会租户组织者、Veritas 租户协会成员 Lenea Maibaum 表示，RealPage 和 Yardi 最明显的合作就是与拥有数十至数千套房屋的企业房东合作，并使用各种手段来提高房东的利润。
Maibaum 告诉 kqed.org：
“租户会感受到 RealPage 的影响，比如租金上涨、收取杂费以规避租金管制以及任意驱逐。在资源丰富的公司房东手中，这是一个危险的工具。自从 Veritas（当时的 Brookfield（房地产公司））接管我的公寓楼和旧金山数千个其他出租单元的管理以来，我们注意到新租户的租金大幅上涨，并且出现了骚扰和驱逐长期租户的新手段。”
小型房东如何利用算法定价吸引更多租户
RealPage 软件用于制定美国 450 万套住房的租金价格，然而，目前的诉讼称该公司代表企业房东——本质上，任何拥有公司的人都是企业房东。
分析网站 enlyft.com 表示，RealPage 71% 的客户都是员工人数少于 50 人的小型房东。这意味着该公司的潜在覆盖范围覆盖了美国租赁市场的广阔领域。
即使是拥有 1 至 4 套住房的夫妻店房东，也未能免受 RealPage 的影响。他们占据了租赁市场的近 46%。这是因为，当房东在 apartments.com 等网站上查看附近的出租房源，了解竞争对手的收费标准时，他们可能会看到其他使用 RealPage 的房东。
然而，许多房东和物业管理公司都代表着较大的公寓楼，通常提供健身房、游泳池和休息室等设施。
在我自己的出租屋中，我发现许多租户宁愿少付房租，也不愿享受便利设施。他们宁愿加入自己选择的健身房，在居住空间外进行社交活动。这对像我这样的夫妻房东来说是一个优势。通过收取低于 RealPage 算法规定的费用，有一批租户不希望算法决定他们的租金，他们更喜欢没有额外设施的更公平的价格。
最后的想法
RealPage 和 Yardi 并不是该领域的唯一参与者——还有很多其他选择。然而，在以数据为中心的世界里，算法定价在多个行业中都存在，而房地产行业也必然会采用这种定价方式。
物业管理软件是一个巨大的产业，目前价值超过 250 亿美元，预计到 2028 年将超过 320 亿美元。房东希望从昂贵的软件管理费用中获得回报，更不用说不断上涨的楼宇维护成本了。然而，大多数这些算法都没有考虑到影响租户寻找住所的社会经济因素，而租房越来越难以负担。
假设您不将房屋出租给第 8 节规定的租户，那么将房屋定价在不断上涨的市场价格之下但保持良好的状态是一种让您的房屋在更长时间内保持满员状态的方法，并且不会出现高租户流动率——最终在算法的游戏中击败它。
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