没有工作可以申请抵押贷款吗？

如果您正在买房，裁员或临时休假可能会让您担心这些计划会陷入困境。假设您卷入了众多大规模企业裁员中的一场，或者是大约 140 万联邦文职人员因政府关门而陷入无薪困境的一员。在这种情况下，您可能想知道：我可以在没有工作的情况下获得住房贷款吗？答案是肯定的，但获得资格需要一些额外的工作、更高的透明度，并且抵押贷款机构愿意在如何验证您偿还贷款的能力方面发挥创意。

长期以来，稳定的薪水一直是证明您有能力负担抵押贷款的最简单方法。但贷款人并不一定要求你本身有工作——他们要求你有能力偿还借款。

该标准源于住房监管的一个关键部分：偿还能力规则 (ATR)，该规则是在 2008 年住房危机后根据《多德弗兰克法案》制定的。这条规则确保贷方记录借款人如何支付抵押贷款。

那么，当您想在没有工作的情况下买房时，例如失业或休假时，这会如何运作？

“购买本身并不是问题，”退伍军人管理局抵押贷款机构 NewDay USA 的首席信贷官安德鲁·科伦坡 (Andrew Colombo) 在电子邮件采访中表示。 “挑战在于融资。”

为了获得融资（即抵押贷款）资格，您需要向贷方证明您拥有稳定的收入或资产，可以满足您每月的抵押贷款付款。工作收入只是其中一种可能性。

Colombo 指出了其他一些，包括“来自社会保障、军事退休福利、养老金和 401(k)s 的固定收入”，作为贷方在评估您在没有工作相关收入的情况下还款能力时可以考虑的可行资产和收入流。

因此，虽然就业有所帮助，但抵押贷款机构还有其他方法来评估金融稳定性，这对于应对不确定性的买家来说是个好消息。

工作保障不再像以前那样了。

近几个月来，包括亚马逊、微软、塔吉特等在内的私营部门雇主已宣布裁员数万人。再加上政府关门，大量拥有强大信用和储蓄的美国人面临着不可预测的收入差距。

目前，许多借款人处于持有状态。然而，这并不一定意味着住房所有权永久暂停。

将抵押贷款申请视为拼图。如果缺少其中一项（您的工作），贷方可以检查您财务状况的其他方面，以创建完整的情况。以下是他们可能考虑的其他因素。

如果您能够证明稳定的收入——即使不是来自与工作相关的薪水——这就是一个良好的开始。一些替代收入来源包括：

• 社会保障或残疾福利

• 退伍军人或军人退休金

• 养老金福利

• 信托提款

• 股息或投资收益

• 长期租金收入

• 法院命令的赡养费或子女抚养费

对于上面列出的所有收入来源，有一个重要警告：收入必须记录在案，并且预计将持续至少三年。

抵押贷款人喜欢能经受住风暴的借款人。如果您有储蓄、经纪账户、大额退休余额或可供出售的大量房屋净值，这些资产可以帮助您在没有传统就业收入的情况下获得资格并降低贷款人的风险。

如果没有工作，您的信用记录将成为您按时支付账单能力的关键指标。顶级信用评分和较低的债务收入比（DTI）可以在很大程度上抵消收入的不确定性。

基于 FICO 模型的“非常好”信用评分范围为 740 到 799。在 VantageScore 模型上，661 到 780 的分数被视为“良好/优质”。抵押贷款机构也更喜欢 36% 或更低的 DTI 比率。

与收入稳定的人（例如配偶、伴侣或父母）一起申请可以极大地加强您的申请并带来更好的贷款条件。拥有联合抵押贷款意味着每个人都拥有房屋的所有权并共同承担债务责任，包括任何违约。

在您的抵押贷款中添加共同借款人可能是一个可靠的策略，可以帮助您在收入不确定的阶段关闭房屋，然后为抵押贷款再融资，这样它就只在您的名下。请记住，共同借款人没有所有权，但他们确实对任何拖欠付款承担责任。

这种情况比许多借款人意识到的更为普遍，尤其是在裁员几乎没有任何预警的市场上。如果您在购房过程的以下每个阶段失业，将会发生以下情况。

• 预先批准之前。 您完全可以开始抵押贷款预审批流程，但完全批准可能必须等到收入稳定后。

• 预先批准后、关闭前。 这是风险最大的窗口。贷款人通常会在交易结束前重新检查就业情况。如果您失业了，抵押贷款机构可能会延迟关闭或要求更多现金储备。在某些情况下，贷方可能会选择撤销批准。

• 关闭后。 你很清楚。贷款是有资金支持的，您就业状况的任何变化都不会影响条款。但您跟上付款的能力仍然很重要。如果您面临每月抵押贷款付款的困难，请尽早通知您的贷款服务机构，以便你们可以共同制定困难选项。

了解如何降低每月抵押贷款付款。

如果您有大量储蓄或投资，一些贷方会将这些资产转换为等值收入，以确定您是否能负担得起抵押贷款，如果可以，您能负担得起购买多少房子。

对于财务稳定但目前没有薪水的退休人员或从事不同工作的个人来说，这种方法很常见。贷方通常会审查余额并计算这些资产可以支持您的付款多长时间。

收入不一定来自朝九晚五的工作才算数。社会保障、养老金、伤残福利、租金收入，甚至从退休账户中定期提款都可以帮助您获得资格，只要这些记录有据可查并且预计将持续至少三年。贷款人希望看到这些现金流是可靠且一致的。

与有稳定收入的人（例如配偶、伴侣或家庭成员）一起申请可以立即加强您的申请。他们的就业和信用记录有助于承担债务与收入的负担，并有可能获得更好的贷款条件。请记住：他们对还款负有同等责任。

存入更多资金可以减少贷方必须融资的金额，从而降低风险并使您更能负担得起贷款。当就业不确定时，较高的首付可能是批准与拒绝之间的区别。它还有助于降低每月付款，并可能消除抵押贷款保险的需要。

如果工作机会在手，或者预计休假很快就会取消，那么可能值得给交易一点喘息的空间。一旦您的收入恢复，贷款人可以使用录取通知书或重返工作岗位文件来最终批准。今天的小小延迟可以帮助您避免以后出现重大的财务问题。

休假的联邦雇员仍受正式雇用。房利美最近发布了一份有关停工的声明，并发表了以下内容：“我们相信，大多数政府雇员和其他受停工影响的工作人员将继续可以从自动化系统或第三方服务提供商那里轻松获得（就业验证）。”

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是的，没有工作也可以获得抵押贷款。如果借款人能够证明稳定可靠的收入以及足够的现金储备来支持还款，贷款人可以批准没有传统就业的借款人。

这取决于您的其他财务状况。失业救济金通常不算作抵押贷款人的收入，但退休收入、租金收入和投资提款通常算作收入。

抵押贷款机构在最终批准之前重新验证收入。如果您的工作状态发生变化，您可能需要推迟结账，或者贷款人可能会拒绝贷款，除非可以建立另一个可验证的收入来源。

劳拉·格蕾丝·塔普利 编辑了这篇文章。