房地产的成功并不需要确保“大笔交易”。它需要的是良好的基本面：地理位置、可靠的租户群体以及吸引这些租户的房产。
个人案例研究
让我分享一下自己的经历。2016 年，我和我的伴侣买了一套三室两卫的单层联排别墅。我们支付了 18 万美元的要价，这是当时的公平市场价值。
初始现金流约为每月 50 美元，这是我们的客户当时不会考虑的。但是，我们相信拉斯维加斯市场的潜力，所以我们并不介意初始现金流很少。
四年后，这套房子的现金流超过每月 400 美元，其价值也上升到 280,000 美元。我们为联排别墅再融资，取出 60,000 美元，并用这笔现金支付了另一套联排别墅的首付，价格为 265,000 美元。同样，我们支付了第二套联排别墅的市场价，其初始现金流约为每月 50 美元。
如今，第一套联排别墅价值 380,000 美元，第二套联排别墅价值 350,000 美元。我们在这两套房产上投资的总现金为 45,000 美元（第一套联排别墅的首付为 25%），10,000 美元用于翻新第一套联排别墅，15,000 美元用于翻新第二套联排别墅，共计 70,000 美元。如今这两套房产的综合现金流为每月 1,000 美元。综合净值超过 360,000 美元，对于 70,000 美元来说，这还不错。
计算时务必考虑通货膨胀
如果你投资在一个好地段，除了最严重的错误之外，所有错误都会通过房产升值和租金上涨得到纠正。我对好地段的定义是租金涨幅超过通货膨胀率。如果你投资的地段租金涨幅没有超过通货膨胀率，你唯一的选择就是卖掉房产，然后在好地段重新买房。
假设你投资的地区租金保持不变或缓慢上涨（大多数城市都是如此）。在这个例子中，我假设租金每年上涨 2%，通货膨胀率为每年 5%。
以下是第五年、第十年和第十五年的租金和购买力。我假设起始租金为每月 1,000 美元：
- 今天： 租金：1000 美元。购买力：1000 美元
- 第五年： 租金：$1,000 x (1 + 2%)^5 – $1,104。购买力：$1,000 x (1 + 2%)^5 / (1 + 5%)^5 – $865。
- 10年级： 租金：1,000 美元 x (1 + 2%)^10 – 1,219 美元。购买力：1,000 美元 x (1 + 2%)^10 / (1 + 5%)^10 – 748 美元
- 15年级： 1,000 美元 x (1 + 2%)^15 ? 1,346 美元。购买力：1,000 美元 x (1 + 2%)^15 / (1 + 5%)^15 ? 647 美元
因此，尽管租金每年都在上涨，但您可以购买的商品和服务数量却在减少，因为租金上涨速度没有通货膨胀快。即使您以“超值”的价格购买了房产，也没关系；通货膨胀过后，您的每月现金流每年都在减少，您的资产净值也会减少。
假设你投资的地区租金每年上涨 8%，通货膨胀率为每年 5%。以下是第 5 年、第 10 年和第 15 年的租金和购买力（以今天的美元计算）。我假设起始租金为每月 1,000 美元。
- 今天： 租金：1000 美元。购买力：1000 美元
- 第五年： 租金：$1,000 x (1 + 8%)^5 – $1,469。购买力：$1,000 x (1 + 8%)^5 / (1 + 5%)^5 – $1,151。
- 10年级： 租金：$1,000 x (1 + 8%)^10 – $2,159。购买力：$1,000 x (1 + 8%)^10 / (1 + 5%)^10 – $1,325。
- 15年级： $1,000 x (1 + 8%)^15 ? $3,172。购买力：$1,000 x (1 + 8%)^15 / (1 + 5%)^15 ? $1,526。
因此，即使您在租金上涨速度快于通货膨胀率的地方购买了过高价格的房产，您的投资获得良好表现并持续改善也只是时间问题。
如果你在租金上涨速度低于通货膨胀率的地方买房，那么无论交易有多好，你的购买力和你可以购买的商品和服务数量都会持续下降。
底线
你能得到多好的交易远不如在租金涨幅快于通货膨胀的地方买房重要。你很可能会在余生中拥有这处房产，因此这处房产在持有期内的表现远比最初的购买更重要。
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