房地产市场
PSP Swiss Property 的投资组合涵盖瑞士房地产市场的特定部分：主要经济中心中心位置的商业地产。该领域的租赁空间需求保持稳定，特别是在苏黎世和日内瓦市中心。
报告期内，市中心优质地段的有吸引力房产的交易市场在价格和初始收益率方面几乎没有变化。此类投资机会所需的收益率仍然很低。最大的需求是现金流可见度高的房产。然而，在卖方方面，该细分市场几乎没有任何销售压力。因此，买入机会很少。 2024 年上半年，外围地区的物体和可持续性不足的房产的观测产量略有上升；他们现在已经稳定下来。
房地产投资组合
截至 2024 年第三季度末，房地产投资组合价值为 97 亿瑞士法郎（2023 年末：96 亿瑞士法郎），空置率为 3.6%（2024 年上半年末：4.0%）。该投资组合包括 152 个投资物业。此外，还有九处开发物业和一处场地。
截至 2024 年 6 月 28 日，位于日内瓦“Quartier des Banques”区的一处商业地产以 5,800 万瑞士法郎的价格购买。作为持续投资组合优化的一部分，2024 年上半年，不同城市的六处投资物业已售出，总价为 8250 万瑞士法郎。销售收入比上次估价高出 1130 万瑞士法郎 (16.1%)。
Paradiso 的“Residenza Parco Lago”开发项目的最后一个住宅单元于 2024 年第一季度以 350 万瑞士法郎的价格出售。 2024 年第三季度，莱茵费尔登“Salmenpark”地块的最后一个商业单元以 60 万瑞士法郎的价格出售。
2024年第三季度，伯尔尼的Bollwerk 15投资物业以及瓦利塞伦的四个投资物业被重新分类为开发物业。
伯尔尼“Bollwerk”项目：这座列入保护名单的建筑建于 100 年前，位于火车总站正对面，是通往伯尔尼老城区的门户。该建筑将进行全面翻新和现代化改造。改造工作将于2025年第三季度完成。投资总额达1100万瑞士法郎。
瓦利塞伦市“Richtipark”项目：作为瓦利塞伦市市政建筑和分区法规修订的一部分，预计将对 Richtipark 进行重新分区。市议会定于 2025 年春季就从完整商业区重新分区为商业和住宅混合区做出决定。如果获得批准，重新分区预计将于 2025 年夏季生效。各种转换选项已经评估了一段时间了。
由于房产特定的价值变化，截至 2024 年 9 月底，Wüest Partner 根据我们的会计原则对两处投资房产进行了估值。位于苏黎世 Seefeldstrasse 123 和 Pfingstweidstrasse 60, 60b 的房产的租赁合同已延长。这导致总升值 1,670 万瑞士法郎。在 2024 年第一季度至第三季度的报告期内，投资组合增值总额为 6140 万瑞士法郎（2024 年第一季度已确认 3120 万瑞士法郎，2024 年第二季度已确认 1350 万瑞士法郎）。在总增值中，5,000 万瑞士法郎来自投资组合，1,130 万瑞士法郎来自场地和开发物业。与 2023 年底和 2024 年中期相比，整个投资组合的加权平均贴现率没有变化，2024 年第三季度末名义利率为 3.85%。
在 2024 年到期的租赁合同中（3,130 万瑞士法郎），有 3% 在 2024 年第三季度末尚未到期。截至 2024 年第三季度末，总投资组合的期限（加权平均未到期租赁期限）为 4.8 年。十大租户，贡献租金收入25%，为5.4年。
综合季度业绩
经营业绩，即扣除房地产投资损益的净利润，与上年同期相比减少了 4040 万瑞士法郎或 19.2%，至 1.703 亿瑞士法郎（2023 年第一季度至第三季度：2.108 亿瑞士法郎）；上一年 2023 年第一季度至第三季度的业绩受到 3060 万瑞士法郎递延税款发放的积极影响（2024 年第一季度至第三季度：340 万瑞士法郎）。
与上年同期相比，租金收入增加了 1,440 万瑞士法郎，即 5.8%，达到 2.62 亿瑞士法郎（2023 年第一季度至第三季度：2.476 亿瑞士法郎）。租金收入同比增长 770 万瑞士法郎，即 3.7%（其中周转租金增长 1.4%，指数化增长 1.6%，其他因素增长 0.7%）。投资房产销售收入增加 1,040 万瑞士法郎。开发物业销售收入减少 1,290 万瑞士法郎，自有服务资本化收入减少 160 万瑞士法郎和 9.8 瑞士法郎。万元净融资成本的增加产生了负面影响。融资成本较高的原因是2022年秋季以来市场利率上升。但值得注意的是，融资成本相对而言仍处于较低水平，过去四个季度平均债务成本为0.98%（2019年末）。 2023 年：0.72%）。扣除构成股息分配基础的房地产投资损益后，每股收益为 3.71 瑞士法郎（2023 年第一季度至第三季度：4.59 瑞士法郎）。
净利润达到 2.259 亿瑞士法郎（2023 年第一季度至第三季度：1.553 亿瑞士法郎）。与上年同期相比，增加了 7,060 万瑞士法郎，即 45.4%，这主要是由于投资组合升值了 6,140 万瑞士法郎（上年 2023 年第一季度至第三季度，贬值了 6,720 万瑞士法郎）。每股收益为 4.93 瑞士法郎（2023 年第一季度至第三季度：3.39 瑞士法郎）。
截至 2024 年第三季度末，每股权益（资产净值；NAV）为 114.76 瑞士法郎（2023 年底：113.82 瑞士法郎）。扣除递延税款前的资产净值总计为 135.89 瑞士法郎（2023 年底：134.48 瑞士法郎）。值得注意的是，2024 年 4 月 10 日进行了每股 3.85 瑞士法郎的股息分配。
资本结构
截至 2024 年第三季度末，总股本为 52.64 亿瑞士法郎（对应股本比率为 53.8%），股本基础依然强劲（2023 年底：52.21 亿瑞士法郎或 53.3%）。有息债务资本达34.15亿瑞士法郎，占总资产的34.9%（2023年底：34.66亿瑞士法郎，占35.4%）。截至 2024 年第三季度末，平均债务成本为 1.06%（2023 年底：0.91%）。平均固定利率为4.2年（2023年底：3.9年）。
截至本报告发布时，PSP Swiss Property 拥有 11.15 亿瑞士法郎的开放信贷额度，其中 9.15 亿瑞士法郎已承诺。
PSP Swiss Property Ltd 获得穆迪 A3 长期发行人评级（前景稳定）。
前景
在与 PSP Swiss Property 相关的细分市场中，即中心位置的优质房产，尤其是经济中心苏黎世和日内瓦，预计对办公和零售空间的需求将持续强劲。伯尔尼的租赁市场保持稳定，而巴塞尔的市场则更加困难。
2024 财年的租金收入预计将高于 2023 年，主要是由于收购的完成。进一步的原因是租赁合同与通货膨胀的指数化、与收入挂钩的租金上涨以及已完成的开发项目带来的额外租金收入。开发项目和公寓的销售收入将相对减少，而运营成本预计将保持稳定。由于已知原因，与 2023 年相比，财务费用将会增加。
从 2025 财年开始，执行董事会迄今为止的部分与绩效相关的股票薪酬将根据长期激励计划以绩效股份单位的形式支付，归属期为三年。 2024 年薪酬报告将提供更多详细信息。
2024 财年，不包括房地产投资损益的 Ebitda 预计仍为 3 亿瑞士法郎（2023 年：2.977 亿瑞士法郎）。目前预计 2024 年年底房产空置率为 3.5%（之前：低于 4%，2024 年第三季度末：3.6%）；预期空置率较低的原因是上述将瓦利塞伦的四个投资物业重新分类为开发项目。
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