房地产投资者和他们的会计师已经转向 避税 成为一门精美的艺术，采用一系列复杂的技术，旨在防止山姆大叔的令人厌烦的双手。然而，在一个情节转折中，以唐纳德·特朗普总统的另一个随心所欲、即兴想法的形式呈现，以提高负担能力，山姆大叔可能会改变角色——从掠夺者到提供者——通过消除 资本利得税 关于出售单户住宅。
对于坐拥一堆资金的小投资者来说 公平 在他们的个人住所中， 可以利用潜在的免税意外之财 用于投资。
为什么更高的资本收益排除很重要
打击不断出现，因为资本利得税法的修改这一次得到了两党的支持。
自 COVID-19 大流行以来房价大幅上涨， 截至去年3月， 房主 有 据统计，房屋净值高达 34.7 万亿美元 房地产经纪人网。 目前的联邦法律允许房主如果单独报税，则可以免除出售单户住宅的 250,000 美元的资本利得税；如果他们已婚并共同报税，则可以免除 500,000 美元的资本利得税，只要他们在过去五年中有两年居住在该房产中。然而，这项包含这些数字的法律是作为 1997 年纳税人减免法案的一部分制定的，并且从未根据通货膨胀进行调整，即使房价飙升。
这种差异导致许多房主拥有丰富的房屋但缺乏现金，尤其是长期居住在自己房屋中的退休人员。随着他们的资产增加， 他们的恐惧一直是 出售将使他们面临巨额资本利得税。
这 在富裕或快速升值的地区尤其如此。 全国房地产经纪人协会 2025 年分析 研究发现，2900 万房主（约占所有自住家庭的 34%）现在作为个人有超过 25 万美元收益门槛的风险，而约 800 万（即 10% 的房主）作为已婚夫妇共同申报，可能会超过 50 万美元上限。
特朗普在接受质询时让很多人感到惊讶 2025 年 7 月 22 日椭圆形办公室，他表示，取消房屋销售的所有资本利得税是有可能的，而不仅仅是提高限额，并在接受记者采访时表示，“我们正在考虑这一点”。 “如果美联储降低（利率）利率，我们甚至不必这样做，”总统补充道。 “但我们正在考虑不对房屋资本利得征税。”
特朗普发表此番言论两周前，特朗普的前助手、佐治亚州共和党众议员马乔里·泰勒·格林 (Marjorie Taylor Greene) 介绍了 房屋销售免税法 取消主要房屋销售的资本利得税。
2026 年华盛顿的新提案
到 2025 年底，修改资本利得限额的争论愈演愈烈，以及以上 过去几周， 房地产经纪人网 报道称，在华盛顿特区举行的全国房地产经纪人协会 (NAR) 宣传周期间，政府官员表示 资本利得限额的修订 正在进行中。
“根据我们最好的信息和洞察力，待售房屋的数量将会大幅增加（如果 资本利得税进行了改革），但当地市场之间的差异很大，”Evan Liddiard, NAR 联邦税务主管援引该组织委托进行的研究表示。
“市场上大约三分之一的房屋可能会 受到 NAR 首席倡导官香农·麦克加恩 (Shannon McGahn) 在活动中表示，“很高兴看到两党的支持。”
联邦住房管理局（FHA）专员弗兰克·卡西迪补充说，修改法律是一项需要国会做出的决定，可能会给房地产市场带来深远的变化。
卡西迪表示：“我们在私营部门进行的交易越多，对供应方的激励就越多，才能真正产生长期影响。” FHA 负责监督住房和城市发展部 2 万亿美元的抵押贷款保险计划。
现实的排除限制
众议院筹款委员会的加利福尼亚州民主党众议员吉米·帕内塔 (Jimmy Panetta) 早在 2022 年 9 月就表示，不要像特朗普在夏天所吹捧的那样，完全终止对个人住宅征收资本利得税，这似乎不切实际。 简单地 成为他的一部分 更多房屋上市法案— 个人住宅的单身卖家为 50 万美元，已婚、联合申报的卖家为 100 万美元。 账单 自推出以来曾两次陷入停滞，但最近获得了关注，有 94 名共同发起人，其中包括 58 名民主党人和 36 名共和党人。
“这不再只是一个沿海问题，”帕内塔在谈到住房库存紧张时说道。 “这不仅仅是蓝州或蓝国会选区的问题。 这 是红色问题。这是一个美国中心问题，我认为这就是我们获得越来越多动力的原因。”
仅限老年人的除外
尽管岛上的房屋数量不断增加 市场 它可能会产生，改变资本利得限制仍可能对收入造成重大影响。这就是为什么美国企业研究所研究员阿瑟·盖尔斯估计 400 万到 900 万老年人可以从资本收益调整中受益。
“这并不是一件能够解决重大问题的压倒性的事情，但它会打破市场的僵局，这可能会有所帮助，”城市研究所的非常驻研究员 Jim Parrott 告诉 Realtor.com。 “和 它是有针对性的 够了，不会那么贵。”
最后的想法：房地产投资者如何从资本利得排除限额的变化中受益
当 100 万美元的免税资金进入您的资产负债表时，您就有了选择。如果帕内塔的法案通过，这就是一些单户房主可能坐拥的潜在资金数额。 赞赏 自他们第一次购买房屋以来就大幅增加了。
以下是拥有丰富股权的房主可以采用的一些房地产投资策略。
出售、缩小规模并回收购买资金 租金
这 是 也许 之一 最明显的 策略。 假设房主有兴趣成为房东，使用出售个人房屋的免税收益来缩小规模或出租，并将这笔钱重新部署为 首付 在 现金流 租金可能是建立股票丰富的投资组合的好方法。
出售并使用所得收益搬入已修缮的个人住宅。冲洗并重复。
如果您不喜欢出租房屋，但不介意住在建筑周围，那么这是建立免税股权的安全方法。 本质上，这意味着 搬进一个 翻动 装修期间的两年内 和 然后 放 重新上市，实现资本免税。 如果您不介意经常搬家并且手脚方便，那么这是一个很好的策略，这样您就可以自己完成一些工作并节省建筑成本。
通过 ADU 和翻修将缩小规模与升级现有产品组合相结合。
如果您对现有的投资组合感到满意，并且不想添加更多房屋，但想最大限度地利用您所拥有的房屋，请使用剩余现金来添加 ADU、改造地下室和阁楼以及进行整体升级可以帮助您在不购买更多单元的情况下产生更多收入。
使用免税现金偿还租金抵押贷款。
出售、缩小规模并偿还现有租金的抵押贷款可能会比您想象的更早迎来退休。
将今天的主要房屋变成明天的出租房屋，并有策略地出售。
只要您在出租房中居住了 二 年，您可以进一步租用 三 年（或任何允许的组合 二 的 五 年业主居住）并进行战略性出售。 这 让您在缩小面积的同时获得租金收入并实现升值。
通过 FHA 抵押贷款出售并搬入小型多户住宅。
出售您的主要单户住宅并使用 FHA 抵押贷款购买两到四户住宅，您可以利用 FHA 的低首付计划，并以小型住房免抵押居住。 多户型，因为你的租户的租金将支付你的抵押贷款，同时可能还有一些现金用于维修或紧急情况。
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