去年夏天，当一名自称拥有新泽西州兰道夫一处空置投资房产的男子打电话给房地产经纪人丽莎·肖时，她以为这将是花园州郊区另一笔典型房地产交易的开始。
“他说他在伦道夫拥有这块土地超过 25 年，尽管他从未去过伦道夫，”肖告诉 ABC 新闻。她说她问过这名男子为什么要出售这块土地。
“他说，‘嗯，现在房地产价格真的很高。’他认为他能从中赚到最多的钱，”肖说。“他还告诉我，他的妻子病了，他需要用这笔钱来治病。”
肖说，她没有意识到，接电话的人不仅不是这处房产的真正所有者，而且正是这通电话最终将那块空地与一个所谓的国际犯罪网络联系起来，当局称该网络涉及从加拿大到越南的伪造文件。
美国联邦调查局称，这一事件只是一种日益严重、令人担忧的新型欺诈行为的最新例证，这种欺诈行为影响到了全国范围内毫无戒心的土地所有者。
“谁会想到有人会在你眼皮底下、在你不知情的情况下出售你的财产，并且能够欺骗整个系统和参与交易的每个人？”联邦调查局纽约分局助理局长吉姆·丹尼希告诉美国广播公司新闻首席商业记者丽贝卡·贾维斯。
“没人怀疑”
肖在兰道夫及其周边地区销售房产已有 20 多年，她说，在与所谓的房产所有者交谈后，她要求他提供文件。
该男子称，他和妻子是居住在英国的加拿大公民，并提供了一个英国地址以及看似是加拿大安大略省驾照的复印件。
这处位于新泽西州兰道夫的未开发房产于 2023 年 12 月出售，但业主并未将土地出售。
贾里德·科夫斯基/ABC新闻
肖不知道的是，伦道夫的这处房产实际上是一对来自德克萨斯州的夫妇所拥有。当驾驶执照寄到时，上面有真正房主的名字——只是没有德克萨斯州的地址。
“一切看上去都很好，”肖说，并解释说，她继续出售这块土地，并立即收到了大约 10 个报价。
但这些证件最终被发现是假的。加拿大皮尔区警察局的一名官员告诉 ABC 新闻，这两张身份证都是假的。
尽管执照上写的是多伦多地区的真实地址，但其中一个地址的房主告诉 ABC 新闻，她不知道自己的地址怎么会出现在假身份证上，而且她与新泽西州的房产出售企图无关。英国地址的房主是一名律师，他也这么说——但他怀疑骗子可能找到了他在英国的家庭住址，因为他以前在佛罗里达州拥有房产。
这名男子自称拥有位于新泽西州兰道夫的房产，并向肖提供了驾驶执照，上面列有多伦多地区的两个地址，但加拿大警方表示，这些所谓的驾驶执照实际上是假身份证。
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肖说，当兰道夫的房产准备出售时，没有任何人发现这是一个骗局。
“没有人怀疑这一点，律师没有，我自己没有，产权公司也没有，”她说。
当这位所谓的房主向肖询问收到的报价时，肖说，她告诉他最高的报价是 14 万美元，并让她立即接受这个报价。
销售文件很快就准备好了，该男子提供的文件据称表明他已经在美国驻越南大使馆对契约进行了公证。
12 月，交易完成——而真正的业主却对交易的发生毫不知情。据肖说，所谓的卖家要求将 14 万美元的付款分成两半，并汇到两家不同的银行。
丽莎·肖说，她已经在新泽西州郊区卖房产二十多年了，但这是她第一次遇到这种情况。
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但产权公司在试图提交第二笔 70,000 美元的付款时遇到了麻烦。
“这引起了警觉，”肖解释说，产权公司随后联系上了真正的房主的儿子。“我们知道这绝对是身份欺诈。”
但到那时已经太晚了。肖说，首笔 7 万美元的付款已经到账，而所谓的卖家却消失了。
向欺诈性卖家支付了 7 万美元的买家仍然在市和县税务记录中被列为该房产的新主人——但由于原主人没有授权出售，因此目前尚不清楚这块土地将会如何处理。
肖说：“当我发现人们竟然如此狡猾，做出这种事时，我真的很震惊。”
“很多诉讼”
ABC 新闻获悉，美国联邦调查局目前正在调查涉嫌以欺诈手段出售伦道夫地块的诈骗者——不过，被用作假地址的英国和加拿大房屋的业主表示，他们尚未接到美国执法部门的联系。联邦调查局既未证实也未否认调查细节。
丹尼希曾任美国联邦调查局纽瓦克分局特工，他敦促空置土地所有者保持警惕并检查其财产记录，因为该局报告称，过去四年中空置土地欺诈案增加了 500％。
丹尼希表示：“这一切都归结于买家、房地产经纪人、产权公司等各方的尽职调查。”他解释说，诈骗者会利用可公开获取的房产信息假装成真正的土地所有者。
美国联邦调查局纽瓦克分局特工吉姆·丹尼希表示，过去四年中，空置土地欺诈的报告增加了 500%。
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丹尼希列举了新泽西州的另一个案例，其中一名业主发现，当新业主带着建筑设备出现时，她的土地被欺诈性地出售了。
联邦调查局鼓励怀疑存在欺诈行为的房地产经纪人和业主在资金易手之前联系有关部门。
“如果这些钱已经没了，那么在未来的很多很多个月和几年里，可能都会有大量的诉讼，”丹尼希说。“从技术上讲，你不再是房产的所有者，所以现在必须提起民事诉讼，需要很多律师，很多诉讼，才能试图收回原本属于你的东西。”
“空置土地很容易被盗窃”
由于这些骗局，全国大片空置土地地区的房地产行业团体正在向其成员发出紧急警告。
“空地很容易被盗，因为不是每个人都会每月检查一次空置的土地，”新泽西州苏塞克斯县房地产经纪人协会执行官艾米丽·鲍登告诉美国广播公司新闻频道。“并不是所有拥有这块土地的人都一定住在我们这个地区。”
鲍登说，房地产经纪人应该尽可能亲自与卖家见面，确保他们的邮寄地址一致，并评估卖家对他们想要出售的土地的了解程度。
位于新泽西州兰道夫的房产所有权转让契约仍保存在莫里斯县综合大楼内。
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鲍登说，想要尽快出售空置土地的行为可能会引起怀疑，并补充说，在代表欺诈性卖家时没有尽职调查的房地产经纪人可能会面临诉讼。
在泽西海岸销售房产的德里克·多恩巴赫 (Derek Doernbach) 表示，他曾接到三名自称是卖家的人员的联系，但他认为这些人员其实是骗子。他说，由于怀疑，他拒绝将这三处房产中的任何一处挂牌出售。
据多恩巴赫称，所有所谓的卖家都向他发送了加拿大驾照，上面的照片和地址与伦道夫案中所谓的骗子向肖出示的驾照一模一样。
“毫无疑问，这肯定是同一伙人所为，或者这只是暗网上一个传播同一张驾照的团伙，”多恩巴赫说。
一年前，她第一次被所谓的兰道夫骗子联系，肖说，她想确保其他房地产经纪人也能保持警惕。
“如果有人想卖掉你的一块空置房产，你一定要仔细检查，因为可能存在欺诈行为，”她说。“他们这样做的方法很简单，而且很成功。没有人知道，直到事后才知道。”
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