Activist Starboard 持有 Healthcare Realty Trust 的股份。创造价值的两条途径出现

商业： 医疗保健房地产信托 是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托公司，拥有并经营主要位于医院园区周围的医疗门诊大楼。该公司通过房地产收购和开发有选择地扩大其投资组合。其投资组合包括近 700 处房产，总面积超过 4000 万平方英尺，集中在 15 个增长市场。该公司的物业位于高增长市场，拥有广泛的租户组合，其中包括 30 多个医师专业。

股票市值：$6.38B（每股$17.99）

所有权： 5.90%

平均成本： 17.14 美元

活动人士评论： Starboard 是一位非常成功的激进投资者，在帮助公司专注于运营效率和利润率提高方面拥有丰富的经验。 Starboard 历史上总共开展了 155 次激进活动，平均回报率为 23.37%，而同期平均回报率为 14.29%。 罗素2000 同一时期。

11 月 26 日，Starboard 向美国证券交易委员会提交了 13D，披露了其持有 Healthcare Realty Trust 5.90% 的股份。

医疗保健房地产信托 (HR) 是一家房地产投资信托，拥有并经营主要位于医院园区内或周围的医疗门诊大楼。 2022 年 2 月 28 日，该公司与美国医疗保健信托基金 (HTA) 达成协议，交易金额约为 180 亿美元。尽管 HR 股东以 92% 的投票率强烈支持，但此次合并在一定程度上稀释了 HR 股东的权益，因为该交易意味着资本化率低于 5%，而 HR 当时的交易价格高于该上限。

但管理层有机会通过整合两家公司、认识到协同效应、削减成本以及将资本化率降至合并中隐含的 4.85% 混合资本化率以下来展示收购的智慧。但那并没有发生。仅仅两年多后，物业运营费用已从 31% 上升至 37%，高出同行几个百分点。此外，运营资金（“FFO”）收益率为 9%，远高于同行 5% 至 6% 的收益率。最后，资本化率为 7%，该股下跌超过 15%，而罗素 2000 指数则上涨了 33%。 大约三周前，该公司长期担任总裁兼首席执行官的托德·梅雷迪思 (Todd Meredith)在 Healthcare Realty 工作了八年，总共工作了 23 年，辞职了。

帮助正在以 Starboard Value 的形式提供（尽管我不确定公司是否是这样看待的）。尽管如此，医疗保健地产现在正处于一个关键的拐点，有两条途径可以释放价值。首先是保持独立公司的地位，这需要聘请新的首席执行官，这是公司董事会最重要的职能。然而，在进行了一项可疑的收购并监督了表现不佳的管理团队之后，股东完全有权利质疑董事会是否是开始这一关键搜索的合适人选。因此，以一种为股东创造价值的方式走这条路将意味着董事会的更新。我们预计右舷至少需要其中一个席位来协助做出这一决定。从那时起，该公司迫切需要进行运营转型，以解决其臃肿的成本结构，使 Healthcare Realty 与同行更加一致，这是 Starboard 在董事会层面上表现出的专业知识。这将是一条漫长且不确定的道路，但如果有合适的董事会和管理团队，这绝对是可行的。

这给我们带来了第二条更短、更确定的途径：出售医疗保健地产。如果有两件事让一家公司陷入伪游戏，那就是激进分子的到来和首席执行官的离开。这家公司两者都有。该公司有几个潜在的战略收购者，特别是资本成本和资本化率较低的大型公司，例如 井塔, 健康峰 和 文塔斯，其资本化率约为5%至5.5%。这不仅仅是一个学术假设。战略买家的兴趣已经表现出来：在 Healthcare Realty 和 Healthcare Trust of America 同意合并后大约一个月，Welltower 提出以每股 31.75 美元的价格收购 Healthcare Realty，总价近 50 亿美元（该公司周五交易结束于每股 17.99 美元）。有趣的是，当美国医疗保健信托公司的合并获得批准时，激进基金土地和建筑公司反对该交易，转而支持 Welltower 的报价，但未成功。

董事会和管理团队通常会对激进分子的想法感到畏缩。但该董事会应该欢迎 Starboard，不仅因为它作为与管理层合作创造价值的建设性积极分子的声誉，而且因为 Healthcare Realty 正处于一个拐点，董事会需要决定是否要进行全面搜索寻找新的长期首席执行官或寻求出售。无论哪种情况，有像 Starboard 这样的股东代表参与都会很有帮助。 Starboard 是顶级运营和公司治理积极分子。如果第一条道路——寻找新的首席执行官——对股东来说是正确的道路，那么没有人比董事会更好地合作实施该计划了。虽然该公司距离“出售公司”的积极分子最远，但它是一个受托人和经济动物，会做任何符合股东最大利益的事情。此外，如果有机会出售公司，他们会权衡与寻找新首席执行官的计划。这与该公司在之前的一项激进活动中所做的非常相似。 2018年，森林城市房地产信托公司也出现了类似的双轨情况。最初，Starboard 走的是长期价值创造的道路——更新董事会并专注于改善公司的成本结构。然而，在此过程中，布鲁克菲尔德资产管理公司介入，提出以每股 25.35 美元的价格收购 Forest City Realty，这是一个巨大的溢价。这是 Starboard 根本无法拒绝的报价，该公司以 47.27% 的价格退出了这种局面，而同期 Russell 2000 则下跌了 7.2%。

虽然我们认为管理层应该在这个关键时刻欢迎 Starboard，但我们之前对管理团队感到惊讶。 Starboard 尚未正式提名董事，该公司必须在 12 月 10 日之前完成提名。达成和解协议的时间并不长，我们可以看到 Starboard 提名一份名单，哪怕只是为了保留他们未来的选择。

Ken Squire 是 13D Monitor（一家有关股东激进主义的机构研究服务机构）的创始人兼总裁，也是 13D Activist Fund（一家投资于激进 13D 投资组合的共同基金）的创始人和投资组合经理。该基金拥有医疗保健房地产信托公司。