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英国《金融时报》编辑鲁拉·哈拉夫（Roula Khalaf）在每周新闻简报中精选了她最喜欢的故事。
本文作者曾任投资银行家，著有《权力的失败：一个美国偶像的崛起与衰落》
金融灾难摧毁了美国一些大城市的部分大型写字楼市场，尽管美国经济整体上继续平稳发展，但这种灾难仍没有减弱的迹象。问题在于，为什么会发生这种情况，以及是否已经触底。
碎石遍地。看看资产管理巨头 Brookfield 投资组合中的一些洛杉矶资产就知道了。
据报道，Brookfield 旗下公司此前曾拖欠与三处知名地产相关的约 10 亿美元债务。据报道，南菲格罗亚街上的一栋 52 层办公楼仅以 1.2 亿美元的价格出售，比 Brookfield 欠富国银行牵头的银行财团的债务少 1.7 亿美元。洛杉矶县最近同意以 2.15 亿美元的价格收购煤气公司大厦 (Gas Company Tower)，该大厦曾由 Brookfield 的一家附属公司拥有，后来该附属公司放弃了这处地产，该交易远低于其 2020 年 6.32 亿美元的估值。Brookfield 投资组合拥有的另一栋建筑是 41 层的 EY Plaza，与之相关的债务为 3 亿美元，去年已被接管。
这不仅仅是 Brookfield 的问题。据报道，旧金山正在就历史悠久的 400 Montgomery Street 大楼进行谈判，出价 2600 万美元，比五年前的 7700 万美元购买价低了三分之二。
俄勒冈州波特兰的情况更糟，该州最著名的办公楼蒙哥马利公园刚刚以 3300 万美元的价格售出，比 2019 年的 2.55 亿美元下跌了 87%。而在曼哈顿，位于西 50 街 135 号的一栋 23 层办公楼最近成为头条新闻，因为这栋建筑本身（不包括其所在的土地）在一场网上拍卖中以 850 万美元的价格售出，仅为 18 年前 3.32 亿美元售价的一小部分。
这些办公楼价值大幅贬值的部分原因在于简单的数学计算，利率上升和入住率下降导致租金减少。一些老建筑天花板低、光线暗，是办公场所的糟糕选择。如果没有大规模、昂贵的翻修和重新设计，它们就不再适合办公了。相比之下，企业纷纷涌向更现代化的建筑，比如曼哈顿中央车站附近的范德比尔特一号，这是一座 73 层高的先进大楼。
“租户更愿意让开发商来做这种翻新，”花旗集团前副主席、该银行前房地产投资银行和金融全球主管汤姆·弗莱克斯纳 (Tom Flexner) 解释道。“在 One Vanderbilt 这样的项目中，租户想要在旧建筑里改造的很多东西都是由开发商出钱的。”
对于这些大楼的业主及其贷款人来说，部分问题在于疫情过后工作性质的根本变化。高速互联网接入、视频通话和在家办公特权的出现，使人们不像以前那样经常去办公室工作——尽管这在一定程度上取决于城市，与旧金山和洛杉矶相比，迈阿密和纽约市重返办公室的员工数量要高得多。现在需要的办公空间更少了。“空置率是我见过的最高水平，”弗莱克斯纳说。
这确实看起来很糟糕，而且确实会对餐馆、零售店和其他依赖繁华的办公大楼带来的人流和商业的企业产生负面的连锁反应。
但同样重要的是要记住，正如经济学家约瑟夫·熊彼特所概述的那样，创造性破坏是资本主义的重要组成部分。曾几何时，曼哈顿市中心的苏荷区和翠贝卡区是一片荒芜的工业空间。如今，这些街区正在蓬勃发展。它也可以反过来。
弗莱克斯纳解释说，区域性购物中心曾经“处于食物链的顶端”，拥有最高的“机构胃口”。但那样的日子早已一去不复返。区域性购物中心正在迅速消失。弗莱克斯纳说，美国曾经有 2,500 家这样的购物中心。如今，这个数字只剩下一半，而且正在减少到 400 家左右。（有一个网站 deadmalls.com 专门用于追踪这一结局。）
至于这些陷入困境的商业办公楼，熊彼特的逻辑很可能会被证明是正确的。弗莱克斯纳说，许多这样的建筑将被夷为平地，花费巨资拆除，然后重新建成住宅或新的商业地产，以满足不断发展的办公文化的需求。在此之前，血腥屠杀将继续，股东和债权人都将承受巨大的痛苦。
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