私人信贷的最新装置

早上好，我是 Sujeet Indap，今天接替 Rob 的职务。您听说今天有美国就业报告吗？不管怎样，当你如坐针毡的时候，请继续阅读私人信贷金融工程的最新动态。通过电子邮件向我发送您梦想（或噩梦）的贷款产品：[email protected]。

那里去邻居

美国住宅房屋净值有 35 兆美元被困。托马斯·斯彭霍尔茨 (Thomas Sponholtz) 表示，它值得拥有一个更加成熟的资本市场。

几周前，我收到了一份来自著名的凯雷集团的新闻稿，宣布在私人信贷狂潮中推出最新的尖端装置。但这次宣布的特别交易对我来说很引人注目。凯雷表示，它正在与专业金融新贵 Unison 合作，Unison 的创始人兼首席执行官斯彭霍尔茨 (Sponholtz) 曾是巴克莱全球投资者部 (Barclays Global Investors) 的高管。

斯彭霍尔茨长期以来一直相信住房贷款领域存在创新空间，特别是在美国人如何将房屋净值货币化方面。房屋净值贷款、房屋净值信贷额度和反向抵押贷款都是债务产品，房主必须以某种方式偿还利息。

但是，如果房主通过避免固定义务来获得流动性，并将其房产的收益货币化呢？因此，斯彭霍尔茨的公司 Unison 制定了所谓的“股权共享协议”，房主可以有效地出售其房屋中的股票，以换取预付款。

但股权分享协议仅仅是开始。凯雷和 Unison 现在提出了他们的下一个前沿想法：房主也应该获得可转换债券。

入住须知

到目前为止，最初的股票产品拥有约 17,000 名客户，其房屋投资组合总价值达 70 亿美元。

毫不奇怪，Unison 的直接现金并不便宜。该公司将购买多达 15% 的房屋权益，每套房屋的花费在 30,000 至 500,000 美元之间。房主将支付评估费用，Unison 将以评估价值 5% 的折扣进行投资。还有3.9%的交易费。

最后，在出售时（必须在第 30 年发生），Unison 所欠的债务是其投入比例的四倍。为了给出一些数字，想象一下公司购买价值 100 万美元房屋 10% 的交易。

假设十年后这栋房子价值 150 万美元。 Unison 收回了 100,000 美元以及 40% 的收益，即 200,000 美元。这座房子的价值在 10 年内上涨了 50%，反映出年化回报率为 4.1%。 Unison 将 10 万美元的投资变成了 30 万美元，回报率为 11.6%

（重要的是，房主因偿还初始抵押贷款而获得的股本收益由房主保留，而他们自己的股本回报当然取决于购买时的初始首付规模）。

Unison 表示其年化回报率为 21%。

斯彭霍尔茨告诉英国《金融时报》，多年来，他一直在努力寻找如何承担业主自住住房的股权风险，但没有直接的担保或代理。他表示，房地产之所以重要，不仅因为其市场总规模，还因为它是针对通货膨胀（固定收益投资的主要风险）的“肮脏对冲”。

“房价随着通货膨胀而上涨。 。 。斯彭霍尔茨说，这是一项非常有趣的投资，可以抵消负凸性。他指的是抵押贷款预付款在利率下降时激增，在利率上升时下降。

输入私人信贷和凯雷。 Unison 在将其股权分享协议捆绑到结构性产品中取得了一些成功——它最近获得了所创建的部分的信用评级。但从定义上看，纯股权产品伴随着不稳定的现金流，这使得证券化变得棘手。

因此 Unison 想知道是否可以将住房债务和住房净值合并为一个产品。因此，它创造了类似于公司可转换债券的“股权共享贷款”，其固定义务附加在看涨期权上。

其运作方式是这样的：房主申请第二抵押贷款以便立即获得现金，但第二抵押贷款的利率低于市场价格。作为交换，Unison 在房屋未来升值中获得其比例的 1.5 倍（请注意，这小于上述直接股权产品中所欠的四倍）。

Unison 在其网站上的一个例子中表示，它将把所欠现金“优惠券”的直接贷款利率（每年收取 5.2%，而不是 7%）削减近 2 个百分点。然而，在 10 年期贷款结束时，Unison 将获得 1.5 倍的增值份额以及 1.8% 初始现金利率节省的资本化总额（即 7% 减去 5.2%）。

凯雷估计股权分享贷款的总资本成本为 10% 至 11%：6% 的现金利息、2% 的现金递延“实物支付”利息和 2 至 3 个百分点来自股权共享切片的踢球者。

Unison 表示，其典型客户的 Fico 评分超过 700，所得收益的典型用途是改善房屋或偿还信用卡债务。该公司表示，其股权共享产品比从 SoFi 等公司获得无担保贷款便宜得多。

凯雷已同意从 Unison 购买最多 3 亿美元的此类贷款，然后将其提供给其保险客户。

凯雷信贷战略解决方案主管 Akhil Bansal 表示：“我们正在利用优质资产并使其具有吸引力，让私人市场为实体经济提供融资。”

Sponholtz 表示，Unison 还有更多产品正在开发中，包括提供融资来帮助支付初始首付（让人想起《华尔街日报》最近关于朋友在大流行期间一起购房的报道）。

消费金融是创新与开发之间的微妙平衡。借钱给人们，提取用户费用并利用杠杆来加速这一切都是极其有利可图的（只要谷歌“次贷亿万富翁”就可以亲自看到）。

鉴于住宅在个人和家庭生活中的核心地位，它也同样令人担忧。就在上个月，Blackstone 创建的单户住宅组合 Invitation Homes 与美国联邦贸易委员会就向租户收取隐性垃圾费一事达成了 4800 万美元的和解协议。

更先进的融资应该能够促进资本形成并最终促进住房建设。齐尼森和卡莱尔相信他们的捕鼠器能够做到这一点，而美国需要他们是对的。

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