去年，东林赛的居民一定感到相当震惊。根据最新的人口普查数据，在林肯郡的大部分农村地区（围绕斯凯格内斯海滨度假胜地），每年建造约 390 栋房屋，但并不像之前的数据所显示的那样。有2,330人。
然而，即使从当地游乐园最高的过山车“奥德赛”的顶部，你也很难看到这些新住宅的任何迹象：地平线上没有多少起重机，也没有卡车堵塞道路。当地人口也没有激增。那么他们在哪里呢？
对人口普查数据的仔细检查揭示了一条线索：重新计票发现大量停泊在北海海岸附近的静态度假大篷车，然后将其添加到住房存量中。
目前尚不清楚这些度假大篷车是否占所有增加的原因，或者早期数据是否存在低估，或者某种分类问题，但这指出了一个令人不安且经常被忽视的事实：我们真的不知道有多少新房我们每年都在英格兰建造。这个数字取决于你问的对象。
对于一个有着明确住房建设目标（到 2029 年建造 150 万套新住房）的政府来说，这是一个问题。除了移民和就业之外，它还代表了另一个领域，官方统计数据的质量相当低迷。
如果您访问国家统计局网站并下载英格兰的房屋建筑数据，您将发现一长串政治家、记者甚至住房学者使用不符合目的的数据。即使你搜索原始来源——住房、社区和地方政府部——如果你点击了错误的链接，你最终也会陷入困境：这个国家最常用的房屋建筑数据实际上低估了新建建筑的竣工量，并且数量相当可观。
ONS 数据主要基于建筑控制数据，该市场历来由国家住房建筑委员会 (NHBC) 主导，该组织是为了在 20 世纪 30 年代担心建筑质量差而成立的，旨在为新房提供保修。然而，在过去几十年里，NHBC 的市场份额不断恶化——从约 85% 降至约 60%。尽管自 2017 年以来建筑控制数据有所改善，但减少了对 NHBC 数据的依赖，但仍存在严重低估的情况。
新房统计数据更为强劲，作为政府净新增住房 (NAD) 报告的一部分发布。这使我们能够了解建筑控制数据中计数不足的规模和位置。例如，它显示 2023-24 财年，英格兰各地的竣工量约为 158,000 套，而更准确的 NAD 竣工数据显示，竣工量为 199,000 套，相差 25%，即 40,000 套，几乎相当于巴斯的规模。
在房屋建筑商较多的地区，漏算现象最为严重。虽然长期趋势是大型上市房屋建筑商的主导地位日益增强，但过去十年市场实际上变得更加多样化。在许多地方，从小型房屋建筑商和住房协会，到建房出租投资者和豪华开发商，各行各业的活动都在增加——至少在利率开始上升之前是这样。他们似乎一直在其他地方寻找建筑保修。
这意味着，对于伦敦来说，建筑控制数据存在严重缺陷。 NHBC 数据显示，2023 年 4 月，新建竣工量约为 16,000 栋，而 NAD 数据显示，竣工量超过 28,000 栋——更全面的大伦敦管理局数据显示，竣工量接近 32,000 栋。因此，建筑控制数据似乎缺失了伦敦近一半的房屋建筑市场！
在传统批量房屋建筑商仍占主导地位的市场中——例如城镇边缘的郊区开发项目，建筑控制数据仍然非常有用。尽管，即使在像米尔顿凯恩斯这样的地方，传统上建筑控制和 NAD 数据之间存在良好的相关性，但近年来有迹象表明，随着建筑出租开发商和其他人的迁入，它可能会失败。
英格兰并不是唯一一个难以计算自己建造的房屋数量的国家：爱尔兰过去高估了住房交付量，因为它依靠电力连接来计算新房产的数量。牛棚、户外厕所和空置房屋的恢复使用导致了住房交付量的增加。 2018 年修订方法时，数量减少了近 58%。
衡量我们正在建造的房屋数量不仅重要，还因为政府的住房目标（实际上是基于净增量，这一指标包括用途的变化和转换）。了解谁在建造新房以及在哪里建造新房对于确保政策符合目的至关重要，而不仅仅是为了实现目标。
它还可能影响您自己的投资。越来越多的英国养老基金正在投资住宅物业，特别是通过建房出租市场。缺乏关于谁在建设什么、在哪里建设的准确公共信息可能会导致他们的投资无法达到预期效果。与此同时，其他组织，包括一家大型上市房屋建筑商，仍然经常引用伦敦建筑控制数据的低估，以强调首都大规模的住房供应不足。相对于目标而言，供应不足的规模仍然很大，但并不像他们通常暗示的那么大。
虽然 NAD 数据比 BC 数据有了明显的改善，但即使这样也并不完美。它每年出版一次，并且延迟八个月。正如伦敦 GLA 数据所示，2019-20 年之前缺乏历史性修订意味着该数据可能低估了竣工量，因为有些竣工量需要更长的时间才能注册。我们也不知道少算的情况可以追溯到多久以前。已故住房统计专家 Alan Holmans 博士对 20 世纪 90 年代（甚至可能更早）的住房竣工情况是否得到完整记录表示怀疑。
为了解决缺失的情况，NAD 数据每 10 年在最新一次人口普查发布时进行修订。然而，我们不知道这些被遗弃的房屋是新建的还是其他来源的，我们也不知道它们的保有权是什么，也不知道是谁建造的——因此东林赛发生了灾难，那里的房屋数量增加了统计数据占 2011 年至 2021 年人口普查期间每年 5,890 个家庭全国调整的三分之一。
如果不出意外的话，这表明如果政府真的想在议会中实现其住房建设目标，也许它应该集中精力在斯凯格内斯郊外建造静态度假大篷车。
尼尔·哈德森 (Neal Hudson) 是房地产市场分析师，也是建筑场所咨询公司的创始人
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