我在西班牙，两个城市面临着同样的危机，但应对方式却截然不同。过去十年，马德里和巴塞罗那的住房成本飙升，租金上涨约 60%，售价上涨 90%，导致年轻人、工薪家庭和退休人员难以继续居住，甚至找不到一套房子。
然而，当一个城市将一切赌注押在建设上并给予大投资者自由发挥时，另一个城市则谨慎地试图引导房地产市场走向公共利益，尽管存在政治和体制限制。
这不仅仅是国家对比。这是一个关于两个城市和两种相互竞争的愿景的故事，现在正在欧洲扎根。
伟大的住房抢夺
虽然西班牙经济在纸面上继续增长，但实际情况却讲述了一个不同的故事——不平等和住房排斥现象日益恶化。在过去的十年中，超过一半的房屋是在没有抵押贷款的情况下购买的，这表明许多房屋的购买者不是那些需要住房的人，而是那些已经拥有房产的人。拥有至少 10 套住房的人数增加了 20%。
这就是我所说的大抢房行为。自2008年抵押贷款危机以来，已有超过130万套公寓进入西班牙租赁市场。它们不是新建的，而是工薪阶层家庭失去的房屋，并被包括大型私募股权公司在内的投资者收购的房屋。 2011年至2018年执政的保守派政府不仅通过大规模救助银行来提供税收减免和公共资金，而且还重写了租赁法，将租户本身变成这些机构的盈利资产。
拥有房者的中产阶级社会的理想正在崩溃。那些资产已经很丰富的人正在购买更多的房屋，并在竞争中击败工薪家庭。如果幸运的话，这些家庭现在可以以高价租回同样的房屋，从而使富人致富。对于许多人来说，唯一的希望就是继承，假设他们的父母不必卖掉房子就能有尊严地度过晚年。
当前的危机并非一夜之间出现的。它是政府数十年干预的产物，旨在将住房转变为金融资产。自 20 世纪 80 年代以来，西班牙遵循了一个熟悉的策略：拆除社会住房（目前仅占所有住房的 2-3%）、取消新合同的租金控制、为业主提供税收减免并助长巨额抵押贷款债务。
这种模式引发了连续的建筑热潮，同时也伴随着价格的急剧上涨。只要每个人似乎都能从不断上涨的资产价值中受益，就很少有人质疑这个模型。但它最终被证明是不可持续的，将年轻和贫困的家庭赶出了市场。 2008 年的危机清楚地提醒我们，新自由主义方案最终失败了。
自大崩溃以来，留下来的人们一波又一波地进行了反击。经过多年的租户动员，由进步联盟领导的西班牙政府终于在 2023 年通过了新的住房法。它首次赋予地区和地方当局限制租金、提高空置房屋税收以及禁止机构向租户收取费用的权力。 2024 年和 2025 年的额外措施标志着新自由主义正统观念的转变，例如扩大社会住房体系、下令删除未经许可的 Airbnb 房源，或对收取非法费用的房地产公司提起诉讼。
尽管出台了新法律，但鼓励投机性投资的漏洞和税收规则仍然存在，破坏了为公共利益重塑房地产市场的努力。而且，虽然中央政府在一定程度上制定了框架，但真正的战斗是在各个地区和城市进行的 — — 他们的反应截然不同。
马德里：富人的红地毯
长期由保守的人民党统治的马德里公开抵制这项新法律。其领导人将整个城市地区描述为开发商和资金“不受限制、不受干预”的避风港。地区总裁伊莎贝尔·迪亚斯·阿尤索 (Isabel Díaz Ayuso) 亲自在贝莱德投资公司组织的活动中向全球投资者示好，向他们保证，“你们正处于最佳投资时机、最佳地点”。
这些话并不是空话。马德里已将公共住房出售给私募股权基金，反对租赁监管，并正在推动大规模建设。在“建设、建设、建设”的口号下，它希望仅靠供应就能解决危机，放宽土地使用规则和快速发放许可证，并声称繁文缛节是罪魁祸首。然而，这种方法在西班牙及其他地区都有失败的记录。最近的研究表明，供应限制并不能解释房价，而仅仅建造更多并不能保证负担能力。
巴塞罗那：一座奋起反击、但仍难以获胜的城市
在加泰罗尼亚东北部约 400 英里处，方法完全不同。加泰罗尼亚政府很快就采用了新规定，初步结果表明它们正在发挥作用：巴塞罗那新合同的平均租金下降了 6.4%，而马德里则继续上涨。
然而，该法律存在一个漏洞：中期合同（最长 11 个月）和房间租赁不受监管。正如预期的那样，许多房东和经纪人利用了这一缺口，将标准租约转变为临时租约，将租金翻了两番，并收取高昂的费用。尽管一再宣布，但没有出台新的立法或有效的制裁措施。
与此同时，加泰罗尼亚政府最近批准了遏制投机和加强社会住房的新措施。其中包括禁止 140 个城市的游客租赁——巴塞罗那也承诺将在 2028 年实施这一举措；税收改革，阻止大规模投机并帮助首次购房者，前提是他们购买的房屋在未来仍然受到价格限制；以及通过优先购买权公开购买私人住宅。越来越多的新开发项目也被指定为永久保护住房，确保公共和私人住房的长期负担能力。
两个城市，一种选择
巴塞罗那和马德里不仅代表着不同的政策，而且代表着不同的未来。
其中之一是根据公共利益规则进行建设，要求部分新开发项目始终保持可负担性，并将其与旨在抑制投机的租金管制和税收措施相结合。另一种是打着“丰富”和增加供应、放松土地法规、加快审批速度和减少开发商税收的旗帜进行建设。
现在说哪种模式会流行还为时过早，但经验和研究表明，简单地建造更多房屋并将住房留给市场并不能降低价格。
巴塞罗那的故事表明，监管很重要，但还不够。如果没有强有力的执行，并且没有解决奖励将住房作为金融资产使用的激励措施，即使是最善意的改革也会失败。
这两个城市提供了两条道路之间的选择：一条道路仍然是无限利润的来源，另一条则试图（尽管迄今为止不一致）将其重建为一种社会福利。
因为，从本质上讲，这不仅仅是住房问题。这关系到我们是否能够阻止不平等的螺旋式上升，这种不平等使少数人致富，同时侵蚀了越来越多的大多数人的生活水平，以及我们所居住城市的未来。
-
Jaime Palomera 是一位住房和不平等问题研究员、《住房劫持》一书的作者、巴塞罗那城市研究所 (IDRA) 和租户联盟的联合创始人
关键词：
