物业全部由蓝筹租户占用，租期长且每年租金上涨，提供稳定的收入
— 5.印第安纳波利斯物流市场基本面良好
凯德腾飞房地产投资信托基金 (CapitaLand Ascendas REIT) 将以 1.503 亿新元（合 1.158 亿美元）从 DHL USA 手中收购位于美国印第安纳州印第安纳波利斯市的 DHL 印第安纳波利斯物流中心，这是其在美国的首笔售后回租交易。
凯德腾飞房地产投资信托管理有限公司，作为管理人（“经理”）凯德腾飞房地产投资信托基金（“CLAR”），很高兴地宣布拟收购 DHL 印第安纳波利斯物流中心，这是一座现代 A 级物流地产（“财产”），来自 Exel Inc. d/b/a DHL Supply Chain（美国）（“美国敦豪”或“小贩“） （这 ”拟议收购”）1.503 亿新元1（1.158 亿美元）（“购买考虑”）。该物业位于美国印第安纳州印第安纳波利斯东南部的怀特兰子市场（“我们”）。
管理公司执行董事兼首席执行官 William Tay 先生
管理公司执行董事兼首席执行官 William Tay 先生表示：“继我们最近宣布在南卡罗来纳州开发首个物流配送物业之后，这是进一步加强我们在美国物流业务的另一个机会2。 DHL 印第安纳波利斯物流中心与我们现有的投资组合战略契合，将使 CLAR 的美国物流投资组合价值增加 35.3%，达到 5.875 亿新元，总建筑面积达 510 万平方英尺。这是CLAR在美国的首次售后回租收购，包括该甲级物流资产在内，现代物流资产将占我们管理的美国物流资产的42.3%。随着长期租约的落实，该房产将进一步增强 CLAR 富有弹性的收入来源，我们预计这两处新房产将为我们的长期回报做出积极贡献。”
拟议收购的理由和优点
1. 扩大 CLAR 在美国现有的物流产品组合
此次拟议收购符合 CLAR 发展其物流产品组合的战略。该物业将增加 CLAR 管理的物流资产的价值（“资产管理规模”）在美国增长了 35.3%，达到约 5.875 亿新元。通过此次收购，CLAR 在美国的物流足迹将扩大到分布在四个城市的 20 个物业，总建筑面积（“建筑面积”）约510万平方英尺（“平方英尺”）3。
2. 蓝筹租户全租，长期租约，收入稳定
拟议收购完成后，物流行业的全球领导者 DHL USA 将对该物业的整个建筑面积进行长期回租，直至 2035 年 12 月，并可选择续签另外两个五年期。
约 11 年的长租期以及每年 3.5% 的内置租金上涨将提供收入稳定性并增强 CLAR 投资组合的弹性。
已满的物业及其长期加权平均租约到期（“瓦勒”）大约 11 年将使 CLAR 的美国投资组合 WALE 从 4.2 年增加到 4.7 年 备考 基础4.
3. 现代甲级物流地产提升了CLAR投资组合的质量
这座于 2022 年竣工的现代 A 级物流资产将提高 CLAR 投资组合的质量。按 AUM3 计算，此次收购将把 CLAR 在美国的现代物流资产的比例提高至 CLAR 美国物流的 42.3%。
该物业是一座全空调、单层物流大楼，建筑面积为 979,649 平方英尺，并具有市场领先的规格，例如净高 12.2 米（40 英尺）的高天花板、最先进的艺术码头设备、交叉码头配置、深度 59.4 米（195 英尺）的宽卡车场和 LED 照明。这些现代化的功能预计将使该物业能够满足和适应当前和未来占用者的需求。
4. 印第安纳波利斯的物流业以其中心地理位置和优越的交通网络为基础
该地产地理位置优越，位于芝加哥、底特律、圣路易斯和纳什维尔等主要城市之间的中心位置，并且与公路、航空和铁路连接良好，可以作为印第安纳波利斯和中西部市场的区域分销中心交通网络。超过 4,300 万人居住在印第安纳波利斯 250 英里半径范围内5。
该物业距离印第安纳波利斯市中心和印第安纳波利斯国际机场不到 45 公里，位于 65 号州际公路走廊沿线，这是一条从伊利诺伊州芝加哥到阿拉巴马州墨西哥湾的主要南北高速公路。它还可以方便地前往其他三条州际公路，即 69 号州际公路、70 号州际公路和 74 号州际公路。70 号州际公路是一条横跨 10 个州的东西向大动脉，连接印第安纳波利斯与巴尔的摩、匹兹堡、哥伦布、圣路易斯等主要城市。圣路易斯、堪萨斯城和丹佛。
印第安纳州在中西部地区的物流和供应链格局中占据战略地位。该州拥有美国最多的国家高速公路交叉口，并计划在 10 年内投资 100 亿美元，新增约 600 多公里（400 英里）的新高速公路。此外，印第安纳波利斯国际机场一直位列美国货运机场前五名，这得益于该市拥有全球第二大联邦快递航空枢纽。印第安纳州的铁路总里程数也排名全国第三。这些主要基础设施属性被认为是印第安纳波利斯作为全球和全国范围内仓储和履行运营的重要枢纽的竞争地位的重要驱动力5。到 20345 年，印第安纳波利斯的仓库和仓储劳动力就业总数预计将增长 6.1%。
印第安纳州的公路、航空和铁路运输系统由三个国际港口支撑，为企业提供通过密歇根湖和俄亥俄河进入国内和国际市场的通道6。按货物总吨位计算，北印第安纳区港口位居美国前 20 位港口7。
印第安纳波利斯是美国 15 大物流市场之一，市场规模约为 3.502 亿平方英尺8。
过去两年交付的新供应导致空置率上升，但由于建筑竣工放缓和租赁活动稳定，空置率在 2024 年第三季度已稳定在 10.6%9。尽管存在空置，20249 年第三季度的租金要价仍环比上涨 1.4%，至每平方英尺 5.94 美元。
由于待建建筑数量减少以及租户需求重新加速的预期，空置率预计将在 2025 年有所改善10。
6. CLAR的物流组合在美国具有战略优势
除了印第安纳波利斯的这一最新物业外，CLAR 在美国的物流资产还位于堪萨斯城、芝加哥和查尔斯顿。这些城市是美国的主要物流中心，因为它们的战略位置可以方便地到达大部分美国人口，并且拥有良好的地面、水路和空中交通网络5, 11。它们强劲的经济得到多元化的支持。制造业、批发和零售贸易、运输和仓储、房地产、金融、保险以及专业和商业服务等行业的混合12。
印第安纳波利斯是印第安纳州最大的城市和州首府。它也是中西部第三大物流市场13。该物业与 CLAR 现有的物流资产战略契合，并加强了 CLAR 在美国主要工业市场之一的中西部地区的影响力。
7. 每单位分配（“DPU”）增值收购
拟议收购的第一年净财产收入（“NPI”）收益率14约为交易前成本的 7.6% 和交易后成本的 7.4%。
这 备考 假设拟议收购于 202315 年 1 月 1 日完成，对截至 2023 年 12 月 31 日止财政年度的 DPU 的影响预计将提高约 0.019 新元，或 DPU 增加 0.1%。
拟议收购的详情
CLAR 今天通过其间接全资子公司 Ascendas Reit Indiana 1 LLC 与卖方签订了一份买卖协议，以收购该物业。
拟议收购的购买代价为 1.503 亿新元（1.158 亿美元）。该交易是在自愿买家和自愿卖家的基础上进行谈判的，与截至 2025 年 1 月 1 日该物业的独立市场估值 16 1.568 亿新元（1.208 亿美元）相比，价格有 4.1% 的折扣。
收购总成本为 1.534 亿新元（1.182 亿美元）（“总购置成本”）包括 1.503 亿新元（1.158 亿美元17）的购买对价、应付管理人约 150 万新元（120 万美元）的收购费（即购买对价的 1%）以及其他与交易相关的费用和支出约 170 万新元（130 万美元）。
管理公司打算通过内部资源、撤资收益和/或现有债务融资的组合，为约 1.534 亿新元（1.182 亿美元）的总收购成本提供资金。
拟议收购的完成须满足成交条件，预计将于 2025 年第一季度完成。
请参阅 附件 有关该物业的更多详细信息。
附件 – 财产概要
脚注：
- 本新闻稿中所有从美元金额转换为新加坡元金额的说明性汇率均为 1.00 美元：1.2976 新元。
- 更多信息请参阅 2024 年 11 月 15 日发布的新闻稿“凯德腾飞房地产投资信托基金以 9,480 万新元在美国开发其首个绿色认证物流配送物业”。
- 按截至 2024 年 6 月 30 日的预估数据计算，包括 2024 年 11 月 15 日宣布的萨默维尔物流中心。
- 截至 2024 年 9 月 30 日。
- 资料来源：世邦魏理仕研究部，2024 年北美工业大盒子回顾与展望。
- 资料来源：印第安纳州港口。
- 资料来源：美国交通部、交通统计局，2024 年港口绩效货运统计。
- 资料来源：高纬环球、Marketbeat 美国工业 2024 年第三季度。
- 资料来源：世邦魏理仕研究部，2024 年第三季度印第安纳波利斯工业数据。
- 资料来源：高纬环球、Marketbeat 印第安纳波利斯工业 2024 年第三季度。
- 资料来源：世邦魏理仕研究部，美国东南部工业概况 – 2024 年年中。
- 资料来源：美国经济分析局。
- 按可出租总面积计算。资料来源：世邦魏理仕研究部，2024 年第三季度美国中西部工业数据。
- NPI 收益率是根据建议收购后第一年预计的 NPI 得出的。
- 预计预计影响是根据以下假设计算的： (i) CLAR 已于 2023 年 1 月 1 日完成拟议收购，并在 2023 年 12 月 31 日之前持有该财产； (ii) 建议收购的资金结构为 40% 债务和 60% 股权； (iii) 管理人选择以现金形式收取基本费用的 80%，以 CLAR 单位收取 20%。
- 此次估值（截至 2025 年 1 月 1 日）由管理公司和作为 CLAR 受托人的汇丰机构信托服务（新加坡）有限公司委托，由世邦魏理仕估值与咨询服务公司使用直接资本化和贴现现金流进行接近。
- 可能会受到最终调整的影响。
资料来源：https://news.marketersmedia.com/capitaland-ascendas-reit-to-expand-its-us-logistics-portfolio-with-first-sale-and-leaseback-acquisition-from-dhl-usa-for- sdollar1503-百万/89149002
版本号：89149002
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